商业地产系列深度之一：乘消费东风，享运营红利

购物中心背景：强金融属性，高存量市场； 住宅地产金融属性趋弱，零售物业投资价值凸显； 购物中心增速放缓，进入区域性存量时代； 购物中心发展：利空因素减少，机遇出现； 城镇化持续推进，居民消费能力仍具成长性； 互联网流量开始见顶，线下体验式服务产品流行； 核心低线城市：或成未来购物中心开发布局关键； REITs 试点迎热潮，商业地产投融管退闭环预期更完善； 购物中心运营：重资产模式开发仍有扩张空间，转型轻资产模式渐成主流； 传统重资产模式：完全自持统一运营渐成主流； 轻资产模式：大资管时代，开发商转型趋势； 购物中心估值：重点关注租金与利率； 优质公司发展解析：品牌日益凸显，模式各有千秋..