一个10万平米成熟期的普通购物中心,每天客流在多少才能正常运营?

商业地产与电商 明哥
摘要:针对购物中心,比如一个10万平米的商业,每天的客流在多少才能正常运营?

购物中心正常运营需要的客流不是个死数,还受其定位、所处阶段等因素影响。去年疫情下恒隆、IFS等卖奢侈品的高端购物中心业绩不降反升,而广大客流驱动的大众购物中心损失惨重就是个很好的例子。此外,对处在培育期/成长期/成熟期不同阶段购物中心的客流要求显然也不尽相同。

 

因此接下来把问题限定为:

一个10万平米成熟期的普通购物中心,每天的客流在多少才能正常运营?

 

一个方法是是采集实际购物中心的经营数据,进行大数据分析。明哥手头有上千个购物中心的客流和租金数据,对其进行统计分析或许是一个途径。

 

另一个方法是根据业主要求的收益率来倒推对客流的要求。我们知道,购物中心的本质是资产,商管的最终目标是资产的保值增值。但资产的保值增值不仅是商管团队的事情,前端的投资决策同样重要,现在有很多开发商在反思,

前些年的投资节奏没把握好,挣的钱沉淀在了大量不动产上,现在缺钱用的时候发现很难盘活变现。

很难变现是因为资产收益率太低,因此,越来越多的地产项目在前期拿地决策阶段,增加了一个持有类资产运营收益率指标:

noi yield = noi/投资

 

这个收益率多少合适?现在提的比较多的是6%,也就是说,在前期投资测算时如果判断运营期自持物业收益率达不到6%,那么这个项目就要慎重。

 

接下来我们就基于成熟期6%的收益率要求来进行客流测算。

假设
1、某二线城市购物中心;
2、用地面积60亩,商业用地,容积率2.0;
3、地上4层地下2层;
4、总建面13万平米,商业建面9万平米,可出租面积6.5万平米;
5、地下停车场4万平米,有停车位1000个。


一、商场规划条件

 

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二、投资成本
 

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1、地价400万每亩,土地成本为:

400*60亩=24000万元;

折合楼面地价3000元/平米;

2、开发成本标准6000元/平米,开发总成本为:

6000*130000平米=78000万元

3、总投资成本为:

24000+78000=102000万元


三、租金测算

 

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1、按照6%的收益率要求,倒推目标noi:

102000*6%=6120万元;

2、假设营业费用率35%,则成熟期年租赁总收入要求:

6120/(1-35%)=9415万元


四、客流测算

 

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1、商户正常经营体现在合理的租售比;
2、假设租售比15%,对应销售额为:

9415/15%=62769万元;

3、假设客流转换系数60元/人次,对应客流为:

62769万元/60/365=28662人次/日

 

也就是说,一个10万平米左右的商业,年销售额6-7亿,平均日客流在3万人次左右才能正常运营;以上测算受地价、营业费用率、租售比、客流转换系数等参数取值影响,因此仅供抛砖引玉。

文章关键词:市场 金商网 房商网
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