购物中心正常运营需要的客流不是个死数，还受其定位、所处阶段等因素影响。去年疫情下恒隆、IFS等卖奢侈品的高端购物中心业绩不降反升，而广大客流驱动的大众购物中心损失惨重就是个很好的例子。此外，对处在培育期/成长期/成熟期不同阶段购物中心的客流要求显然也不尽相同。
因此接下来把问题限定为：
一个10万平米成熟期的普通购物中心，每天的客流在多少才能正常运营？
一个方法是是采集实际购物中心的经营数据，进行大数据分析。明哥手头有上千个购物中心的客流和租金数据，对其进行统计分析或许是一个途径。
另一个方法是根据业主要求的收益率来倒推对客流的要求。我们知道，购物中心的本质是资产，商管的最终目标是资产的保值增值。但资产的保值增值不仅是商管团队的事情，前端的投资决策同样重要，现在有很多开发商在反思，
前些年的投资节奏没把握好，挣的钱沉淀在了大量不动产上，现在缺钱用的时候发现很难盘活变现。
很难变现是因为资产收益率太低，因此，越来越多的地产项目在前期拿地决策阶段，增加了一个持有类资产运营收益率指标：
noi yield = noi/投资
这个收益率多少合适？现在提的比较多的是6%，也就是说，在前期投资测算时如果判断运营期自持物业收益率达不到6%，那么这个项目就要慎重。
接下来我们就基于成熟期6%的收益率要求来进行客流测算。
假设
1、某二线城市购物中心；
2、用地面积60亩，商业用地，容积率2.0；
3、地上4层地下2层；
4、总建面13万平米，商业建面9万平米，可出租面积6.5万平米；
5、地下停车场4万平米，有停车位1000个。
一、商场规划条件
二、投资成本
1、地价400万每亩，土地成本为：
400*60亩=24000万元；
折合楼面地价3000元/平米；
2、开发成本标准6000元/平米，开发总成本为：
6000*130000平米=78000万元
3、总投资成本为：
24000+78000=102000万元
三、租金测算
1、按照6%的收益率要求，倒推目标noi：
102000*6%=6120万元；
2、假设营业费用率35%，则成熟期年租赁总收入要求：
6120/(1-35%)=9415万元
四、客流测算
1、商户正常经营体现在合理的租售比；
2、假设租售比15%，对应销售额为：
9415/15%=62769万元；
3、假设客流转换系数60元/人次，对应客流为：
62769万元/60/365=28662人次/日
也就是说，一个10万平米左右的商业，年销售额6-7亿，平均日客流在3万人次左右才能正常运营；以上测算受地价、营业费用率、租售比、客流转换系数等参数取值影响，因此仅供抛砖引玉。