【两会之房地产】3月5日政府工作报告中的地产看点:更要解决好新市民、青年人等住房问题

诸葛找房
摘要:由于房价快速上涨,2017年以来,热点城市就以改善性需求为主导,刚需有被抛离的迹象。2015年,热点城市刚需占到50%,现在只有30%。因此,换房需求上升,或所谓“改善时代”来临,并非大家都有房了,排浪式地开始改善居住,而是刚需被挤出,改善占比被动上升。

一方面还是要鼓励刚需、改善型需求,另一方面,更要解决好新市民、青年人等住房问题。不管任何时候,刚需、改善型需求,都是要鼓励的。因为,只要有城镇化,就有刚需人群;只要追求美好人居,就有改善,这是尊重人性、尊重行业规律。不过,刚需和改善的形势不乐观。

由于房价快速上涨,2017年以来,热点城市就以改善性需求为主导,刚需有被抛离的迹象。2015年,热点城市刚需占到50%,现在只有30%。因此,换房需求上升,或所谓“改善时代”来临,并非大家都有房了,排浪式地开始改善居住,而是刚需被挤出,改善占比被动上升。

而且,改善性需求也出现“改不动”、“不想改”的局面。一方面,房价上涨、收入前景不乐观,导致“改不动”,改善型户型趋于“紧凑化”,即改善型3-4房,80-90平米的户型越来越流行。以前动辄120-140平米的房子,消费不起了。另一方面,未来房价预期减弱,改善动力下降。

表:改善户型趋于“紧凑化”,100平米以上的大户型交易占比下降

当前,楼市的问题是,“供应不适应需求,需求拉不动供给”。“稳地价、稳房价”的长效机制下,资产价格必须在历史高位徘徊,但有支付能力的需求(主要是高收入者)配置地产的意愿在下降,而有购买意愿的需求(新市民、年轻人和城镇化需求)支付不起高房价。

而改善型需求,被寄予厚望,但力不从心,托不起庞大的地产体量。因此,包括此次两会,近年来国家不断提出,“解决好新市民、青年人等住房问题”。3-4亿的新市民、年轻人,已经进入城市,但没有实现“居者有其屋”,就无法在城市扎根,享受不到城市的公共服务。

3-4亿的新市民、年轻人,规模上相当于我国现有的“中产人群”。如果这部分人群能在就业地城市扎根下来,享受城市公共服务,并卷入到住房市场化过程中,卷入到商品经济中,不管是内需、消费引擎,还是地产可持续发展,都是巨大的动力。但是,他们根本无法支付得起。

总结来看,刚需被挤压、改善能力下降,而高净值人群配置地产意愿下降,要警惕需求端“断层”!

图:高净值人群投资性房地产配置比例第一次下降

文章关键词:两会 改善型 金商网 房商网
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