· 租金降幅同比明显收窄 写字楼空置率创十年新低
· 全国首个商圈高铁TOD项目入市 零售商业项目升级调整频繁
1月13日下午，由第一太平戴维斯主办的“2020年重庆房地产市场回顾及未来展望”论坛在重庆地标建筑来福士广场如期举办。
本次活动邀请了诸位第一太平戴维斯领导发表关于重庆2020年房地产市场的总结及展望。其中关于重庆商业地产方面的”甲级写字楼市场“和”零售物业市场“做了详细的分析与展望。
甲级写字楼市场
2020年的重庆甲级写字楼市场处于一个供应小年，重庆来福士A座成为全年全市唯一的新增供应项目，为市场带来了6.4万平方米的新增供应，推高甲级写字楼总存量至240万平方米。较少的供应以及多宗大面积交易扭转了重庆上半年甲级写字楼市场受疫情影响的下行局面，市场空置率同比下降3.6个百分点至27.5%，创十年新低。租金方面，重庆写字楼市场前几年一直面临较高空置率及租金下行的压力，加之受到疫情的巨大冲击，为留住优质租户以及吸引新的租户入住，除推出特价带装修房源外，部分业主愿意在租金方面做出适量让步，下调租金或通过赠送以及扩大免租期等较为灵活的租赁政策给予租户一定的优惠，以避免租户流失。全年重庆甲级写字楼市场平均租金报人民币85.5元每平方米每月，同比下降0.9%。
全年全市甲级写字楼净吸纳量为13.1万平方米，同比下降16%，与往年相比，市场净吸纳量处于较低水平，其原因可归结为上半年写字楼市场因疫情受到了一定的影响和压制，净吸纳量均为负数，拉低全年全市吸纳水平。从区域上来看，江北嘴成为年度最为活跃的区域，年度新增成交和净吸纳量占比均为32%，位居榜首；解放碑因录得多个教育类企业大面积进驻带动区域有效去化，净吸纳量贡献率达23%，位居第三。值得一提的是，大石化区域尽管租赁需求不及江北嘴和解放碑，但年内录得多个不同行业的大面积交易，净吸纳量占比高达26%，仅次于江北嘴。
从行业需求端来看，消费者服务和金融 “两驾马车”并驾齐驱，为写字楼租赁需求端加足马力。消费者服务全年保持强劲势头，以17.7%的新增租赁成交占比直接跃升2020年行业榜首，其中教育服务类子行业占消费者服务77%。纵观全年，教育服务成为重庆市场需求主要驱动力的原因有以下两点：一是疫情加速线上教育发展，在线教育受到疫情正面刺激正逐步释放巨大潜力；二是现阶段教育服务企业正由沿海一线城市向内陆新一线城市扩张，优质的教师资源、合理的薪资水平以及较低的租金可以有效的降低企业的运营成本。全年录得猿辅导、学而思、作业帮等多宗大面积交易，涉及职业培训、高等教育、K12等，覆盖成人、青少年及儿童市场。
随着全国整体金融监管环境持续趋严，金融业在行业调整中稳步增长，全年投资管理、保险及证券等优质金融占比逐步扩大，成为写字楼需求的核心动力之一，推动金融类占比至17.4%。全年录得大地保险、农银人寿、中国太平洋人寿、申万宏源证券、中国银行金融租赁业务全球性总部中银金融租赁，以及全国农商行首家理财子公司渝农商理财等多家优质金融租户，为重庆建设内陆国际金融中心提供了有力的支撑和保障，推动金融业高质量发展。
信息技术以总租赁面积15%的占比位居所有行业办公租赁需求的第三位。近年，重庆出台多项政策扶持科技型企业，同时致力于“智慧名城”的建设，重点开展以智博会为主的多个科技博览会，全力支持招商引资工作，吸引了众多科技行业龙头企业以及中小微企业落地重庆，聚集效应日渐明显。全年录得重庆毛毛虫信息技术有限公司、通联支付网络服务股份有限公司以及区政府重点招商引资项目秀商时代等多家企业，带动科技类公司需求迅速增长。
展望未来，当前重庆甲级写字楼市场供应压力较大，预计2021年市场将迎来一波供应高峰。优质项目的如期入市，将逐步拉高写字楼空置率，业主需要在激烈的市场竞争中掌握主动权，不排除将会采取更加灵活的租赁政策以应对大量的新增供应。伴随着中央对成渝地区双城经济圈的目标定位为“建设具有全国影响力的两中心两地”，重庆将在金融、科技、地产以及基建等多个领域迎来高质量的发展机遇，写字楼的租赁需求将会进一步释放。
零售物业市场
2020年重庆零售物业市场新增供应约36.2万平方米，推动全市零售市场总存量突破670万平方米。受到疫情影响，市场租赁需求整体走弱，全年购物中心净吸纳量偏低，年末市场整体空置率较去年同期上涨4.3个百分点至15.2%。相较于其他区域市场，核心商圈品牌变动更为频繁，掉铺现象更为明显，致使空置率上涨至20.5%。全市购物中心首层平均租金较去年同期下降0.4%，报人民币377.3元每平方米每月。
全年市场上共计有3个购物中心开业。分区域来看，核心商圈解放碑区域迎来ONE MALL入市，项目以打造年轻潮流聚集地为目标，力图为消费者带来全新的潮流艺术新体验。传统老牌商圈沙坪坝于年内也迎来金沙天街的入市，作为全国首个商圈高铁TOD项目，金沙天街集高铁、轨道、公交于一体，在满足周边区域庞大消费需求的同时，也可以为过站旅客提供一站式消费场所。位于渝北区域的礼嘉天街，不仅带来重庆首家山姆会员店，也一定程度上填补了礼嘉区域集中式商业的空白。
需求端方面，尽管市场全年整体租赁需求走弱，新成交门店数量比去年减少24.3%，但仍有部分品类的品牌表现活跃。与2019年相比，国际知名品牌同样在渝表现活跃。奢侈品牌方面，美国知名珠宝品牌Tiffany和法国护肤品牌Sisley纷纷在万象城开出重庆第二家门店，美国高端鞋履品牌Stuart Weitzman和英国知名奢侈品牌Burberry分别在星光68广场布局第二家和第三家门店，瑞士著名腕表制造商Rolex和法国时尚品牌BALENCIAGA均在国金中心布局第二家门店。轻奢品牌方面，来自美国的服饰品牌Tory Burch和高端商务品牌Brooks Brothers均在国金中心布局第二家门店，加拿大知名运动品牌Lululemon重庆二店落户北城天街。得益于国家政策支持，新能源汽车品牌作为零售类品牌中新增租赁需求较去年同期涨幅较大的品类，相比于去年头部新能源汽车品牌TESLA和NIO的快速拓张，今年涌现出更多的国产新兴品牌进驻购物中心，如重庆小康工业集团旗下的SERES进驻源著天街，江西爱驰亿维实业旗下的爱驰汽车落户爱琴海购物公园。
从项目层面来看，受到疫情影响的重庆零售市场整体租赁需求走弱，部分零售商业项目或进行硬件升级、或进行品牌与业态调整以寻求差异化经营。在硬件升级方面，位于观音桥商圈核心位置的苏宁易购外立面于年内完成3D视觉效果LED屏幕改造。业态方面，近日金科美邻汇发布公告宣布项目更名为金科乐方，并对项目进行业态调整，预计将于2021年亮相。品牌方面，解放碑协信星光时代广场于年内主动求变，将70%的品牌铺位进行了调整，引入众多时尚品牌，将项目打造为“时尚商务中心”进行升级焕新。
展望未来，2021年预计将有超过50万平方米的新增供应进入重庆零售物业市场。分区域来看，约有八成新项目落户渝北区域，随着大悦城、光环购物公园和大融城的相继入市，在释放渝北周边区域庞大消费需求的同时，也将进一步提升渝北区域市场的项目聚合度；另外，位于解放碑的文旅型商业项目十八梯也将开街，届时将为核心商圈零售商业市场带来新意。未来三年随着中央公园新项目陆续建成，将有助于形成新的区域市场，不断丰富周边人群的购物需求。