一、政策动态
（一）国务院办公厅：发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，加强对非居住存量 土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房的政策支持
7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，着力解决非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房在 土地、审批、财税、金融等方面所遇到的瓶颈，加强政策支持。
1、支持政策
一、进一步完善土地支持政策：对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、 满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
二、简化审批流程：利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定 书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索 将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。
三、给予中央补助资金支持：中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助
四、降低税费负担：利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠 政策。
五、执行民用水电气价格：利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
六、进一步加强金融支持：加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，……支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放……。
2、中指点评
《意见》的发布一方面有助于解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，对完善房地产市场供给侧改革有重要意义；另一方面是盘活非居住用途存量土地和存 量房屋的有效手段，解决部分城市商业办公用房存量过高、空置率大的问题。
（二）国务院办公厅：发布《关于加快发展外贸新业态新模式的意见》，鼓励创新、包容 审慎、开放合作，推动跨境电商等新业态新模式加快发展，培育外贸新动能
7月9日，国务院办公厅发布《关于加快发展外贸新业态新模式的意见》，从七个方面提出二十五条意见，顺应国际贸易发展趋势、推动贸 易创新发展。
1、发展目标
到2025年，外贸新业态新模式发展的体制机制和政策体系更为完善，营商环境更为优化，形成一批具有国际竞争力的行业龙头企业和产业集群，产业价值链水平进一 步提升，对外贸和国民经济的带动作用进一步增强。到2035年，外贸新业态新模式发展水平位居创新型国家前列，法律法规体系更加健全，贸易自由化便利化程度达 到世界先进水平，为贸易高质量发展提供强大动能，为基本实现社会主义现代化提供强劲支撑。
2、意见内容
1）积极支持运用新技术新工具赋能外贸发展：①推广数字智能技术应用，②完善跨境电商发展支持政策，③扎实推进跨境电子商务综合试验区建设，④培育一批优秀 海外仓企业，⑤完善覆盖全球的海外仓网络
2）持续推动传统外贸转型升级：①提升传统外贸数字化水平，②优化市场采购贸易方式政策框架，③提升市场采购贸易方式便利化水平
3）深入推进外贸服务向专业细分领域发展：①进一步支持外贸综合服务企业健康发展，②提升保税维修业务发展水平，③稳步推进离岸贸易发展，④支持外贸细分服 务平台发展壮大 ?优化政策保障体系：①创新监管方式，②落实财税政策，③加大金融支持力度，④便捷贸易支付结算管理
4）营造良好环境： ①维护良好外贸秩序，②推进新型外贸基础设施建设，③加强行业组织建设和专业人才培育，④深化国际交流合作
5）做好组织实施： ①加强组织领导，②做好宣传推广
3、中指点评
2021年上半年，我国货物进出口总额同比增长27.1%，外贸形势总体向好，机遇大于挑战。《意见》围绕跨境电商、市场采购、外贸综合服务企业、保税维修、 离岸贸易、海外仓六种新业态新模式提出诸多支持举措，扩大外贸主体和商品范围，拓展了外贸发展空间，实现“多元化需求、个性化生产”,提升政府监管与服 务水平，释放外贸业态和模式创新领域的重大利好，培育外贸新动能，推动外贸高质量发展，更好服务“双循环”发展格局。
（三）北京：发布《关于2021年度鼓励发展商业品牌首店项目申报指南的补充通知》，升 级首店政策支持力度
7月23日，北京市商务局网站发布《关于2021年度鼓励发展商业品牌首店项目申报指南的补充通知》（以下简称《补充通知》）指出，优 化升级首店申报指南，加大首店项目支持力度。
1、支持政策
1）《补充通知》对“首店经济”扶持政策进行升级。其中，对2020年1月1日以后在京新设的首店、旗舰店的租金和装修费用，按最高50%、不超过500万元金额给 予支持。北京市对成功引进具有一定影响力和示范效应的首店、旗舰店并签订两年以上入驻协议的企业，按照每新增引进1个示范首店、旗舰店最高给予10万元奖 励的标准，给予资金支持。
2） “首店经济”政策将新品首发活动纳入到补贴范围内。据悉，北京市对品牌首店、本土知名品牌、商业综合体、商业运营机构，2021年1月1日以后在京开展的大 型新品发布活动的场租、搭建总费用的50%、最高给予100万元给予支持。
3） 政策扶持的关注点从吸引入驻的数量逐渐转向品牌、门店的可持续经营能力。《补充通知》指出，申报首店、旗舰店示范店支持资金的单位，应承诺获得财政资金 之日起持续经营时间不得少于一年；对获得财政资金支持的项目一年内有拆迁、停止营业、被吊销营业执照等情形的，应退回相应补助资金。
4）申报时限：凡符合2021年度鼓励发展商业品牌首店项目申报条件的企业，应于2021年11月20日前完成项目申报，各区商务局、北京经济技术开发区商务金融局、 市属国有企业集团和总部企业应及时完成项目初审，于2021年12月1日前将相关材料汇总上报市商务局财务处，逾期不予受理。
2、中指点评
7月19日，商务部公布了率先开展国际消费中心城市培育建设名单：经国务院批准，上海、北京、广州、天津、重庆五个城市榜上有名。而后北京商务局发布《补 充通知》优化升级首店申报指南，加大首店项目支持力度，积极响应国家政策。北京将实施消费品牌矩阵培育行动，集聚优质品牌首店首发，深入实施首店2.0版 支持政策，优化升级首店项目申报指南，开展北京首发节，政策与活动双轮驱动，大力发展首店经济，构建品牌汇集、品质高端、品位独特的优质商品供给体系。
二、宏观环境
（一）宏观经济：经济持续稳定恢复，运行质量继续提升
1、经济持续稳定恢复：二季度，我国GDP为28.3万亿，按不变价格计 算，同比增长7.9%；两年平均增长5.5%，比一季度平均增速加快 0.5个百分点。其中，第三产业增加值为15.1万亿，同比增长 8.3%，两年平均增长5.1%。上半年，我国GDP为53.2万亿，按不 变价格计算，同比增长12.7%，两年平均增长5.3%。其中，第三产 业增加值为29.7万元，同比增长11.8%，两年平均增长4.9%。
2、第三产业恢复态势稳定向好：2021年二季度，第三产业增加值占 GDP的比重为55.7%，对经济增长的贡献率为53.0%，拉动国内生 产总值增长6.7个百分点，分别高出第二产业16.8、9.4和1.2个百分 点。
（二）服务业经济：服务业景气度有所上升，现代服务业保持稳定增长
1、服务业景气度有所上升：在暑期消费等因素带动下，服务业商务活 动指数较上月上升0.2个百分点至52.5%，显示出服务业恢复向好态势。从行业情况看，在调查的21个行业中，有18个行业商务活动指 数位于扩张区间，较上月增加6个，服务业景气面有所扩大。其 中，航空运输、住宿、餐饮、生态保护及环境治理等行业商务活动 指数均较上月上升10.0个百分点以上，行业市场需求加快释放，业 务总量快速增长；货币金融、保险等行业回落超过9.0个百分点， 行业经营扩张有所放缓。
2、现代服务业增势显著，新动能支撑有力：上半年，信息传输、软件 和信息技术服务业，房地产业，金融业增加值同比分别增长 20.3%、13.6%和4.7%，两年平均分别增长17.3%、6.1%和5.6%， 合计拉动服务业增加值增长4.1个百分点。6月份，信息传输、软件 和信息技术服务业，房地产业，金融业生产指数同比分别增长 19.5%、6.7%和4.7%，两年平均分别增长16.6%、5.3%和6.1%， 合计拉动服务业生产指数增长3.7个百分点。
（三）收支结构：居民收入持续恢复性增长，居民消费增速有所加快
1、全国居民收入延续恢复性增长态势，农村居民收入增速快于城镇居民：上半年，全国居民人均可支配收入17642元，扣除价格因素影 响，实际增长12.0%，两年平均实际增长5.2%。分城乡看，城镇居 民人均可支配收入同比实际增长10.7%，农村居民人均可支配收入 同比实际增长14.1%，快于城镇居民3.4个百分点。上半年，城乡居 民人均可支配收入之比为2.61，比上年同期缩小0.07，城乡居民相 对差距继续缩小。
2、居民消费支出恢复性反弹，两年平均增速有所加快：在疫情防控形 势总体稳定和居民收入持续恢复性增长的基础上，居民消费支出保 持恢复性反弹，两年平均增速有所加快。2021年上半年，全国居民 人均消费支出11471元，同比实际增长17.4%，两年平均实际增长 3.2%。其中，城镇居民人均消费支出同比实际增长16.0%，农村居 民人均消费支出同比实际增长19.7%。
（四）消费市场：消费恢复态势增强，网络销售保持较快增长，线下零售继续改善
1、市场销售逐季改善，消费恢复态势增强：随着国民经济稳定恢复， 消费市场持续复苏。由于同期基数较低，市场销售大幅反弹，上半 年社会消费品零售总额同比增长23.0%，两年平均增长4.4%。二季 度，全国疫情防控形势持续向好，在“五一”、端午假期消费回升 等因素带动下，消费需求稳步释放，社会消费品零售总额同比增长 13.9%；两年平均增长4.6%，比一季度加快0.4个百分点。
2、网络销售保持较快增长：上半年，全国实物商品网上零售额同比增长 18.7%，增速比上年同期提高4.4个百分点；两年平均增长16.5%，比 一季度加快1.1个百分点。从与网购密切相关的邮政快递业发展情况 看，截至今年7月初，我国快递业务量突破500亿件，接近2018年全年 业务量。
3、线下零售继续改善：上半年，限额以上有店铺零售中，便利店、超市 和专业店商品零售额同比分别增长17.4%、6.2%和24.6%；两年平均 分别增长6.3%、5.0%和3.5%，比一季度分别加快1.0、0.5和0.9个百 分点。
三、市场表现
（一）新房市场：1-6月全国投资同比增长4.5%，新开工面积同比下降13.3%，销售面积同 比增长6.8%
1、从供应端来看：全国商业地产开发投资额同比增长4.5% 2021年1-6月，全国商业地产*开发投资额为8964亿元，同比增长4.5%，增幅较1-5月收窄1.6个百分点；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.4%，较 1-5月下降0.1个百分点。 2021年1-6月，全国商业地产新开工面积为9402万平方米，同比下降13.3%，降幅较1-5月扩大2.1个百分点；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为 9.3%，与1-5月相同。
2、从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长8.8% 2021年1-6月，全国商业地产销售面积为5286万平方米，同比增长6.8%，增幅较1-5月收窄2.0个百分点；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.0%，较1-5 月上升0.2个百分点。 新房市场：1-6月全国投资同比增长4.5%，新开工面积同比下降13.3%，销售面积同 比增长6.8%
（二）新房市场：办公楼与商业营业用房开发投资额同比均继续增长，其中办公楼增幅扩 大，商业营业用房增幅收窄
1、办公楼：2021年1-6月，全国办公楼开发投资额为2910亿元，同比增长6.7%，增幅较1-5月扩大0.5个百分点。
2、商业营业用房：2021年1-6月，全国商业营业用房开发投资额为6054亿元，同比增长3.5%，增幅较1-5月收窄2.6个百分点。
（三）新房市场：办公楼与商业营业用房新开工面积同比均继续下降，其中办公楼降幅收窄，商业营业用房降幅扩大
1、办公楼：2021年1-6月，全国办公楼新开工面积为2425万㎡，同比下降15.0%，降幅较1-5月收窄5.3个百分点。
2、商业营业用房：2021年1-6月，全国商业营业用房新开工面积为6977万㎡，同比下降7.7%，降幅较1-5月扩大5.0个百分点。
（四）新房市场：办公楼与商业营业用房销售面积同比均继续增长，但增幅收窄
1、办公楼：2021年1-6月，全国办公楼销售面积为1418万㎡，同比增长10.0%，增幅较1-5月收窄0.6个百分点。
2、商业营业用房：2021年1-6月，全国商业营业用房销售面积为3868万㎡，同比增长5.7%，增幅较1-5月收窄2.5个百分点。
（五）商铺租赁市场：2021年上半年百街商铺平均租金环比下跌0.24%，百MALL商铺平 均租金环比上涨0.31%
1、购物中心/商业街商铺租赁市场
1）2021年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体下跌，但跌幅较2020年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升。 其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.90元/平方米/天，环比下跌0.24%；由 100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.84元/平方米/天，环比上涨0.31%，购物中心商铺 较商业街商铺更快实现恢复发展。
2）整体来看，2021年上半年，国内消费市场呈现持续复苏态势，带动实体商业较快恢复，同时消费需求多样化等对商业地产市场转型升级带 来了较大的压力。从商铺租赁市场表现看，购物中心的恢复水平略优于商业街，但总体来看2021年上半年的百街百MALL商铺租金仍未恢复 到2019年上半年水平，其中仍有68.7%的样本商业街和56.8%的样本商圈租金低于2019年上半年水平。
3）展望未来，随着国民经济持续稳定恢复，促进消费的政策不断发力，居民消费需求稳步释放，商业地产市场稳定恢复。从整个商业地产市 场发展趋势看，新技术与新消费理念引领商业地产市场变革的时代已经来临。《“十四五”规划建议》明确提出全面促进消费，鼓励消费新 模式新业态发展。预计下半年，随着消费市场活力持续恢复以及实体商业智慧运营与综合服务水平不断提升，我国重点城市商铺租金将呈现 平稳恢复态势，并有望逐步恢复至疫情前的水平。
（六）写字楼租赁市场：2021年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/ 平方米/天，环比微幅下跌0.10%，市场基本保持平稳。
1、写字楼租赁市场
1）2021年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金 为4.75元/平方米/天，环比微跌0.10%，较2019年二季度下跌4.57%，整体依旧未恢复至疫情 前水平，其中97.5%的商圈租金水平依旧低于疫情前。从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占45.0%，租金环比下跌的商圈占 50.0%，5.0%的商圈租金环比持平。
2）2021年二季度，国内经济继续恢复，出口较快增长，投资、消费稳步恢复，服务业平稳运行，积极因素带动写字楼市场活跃度进一步回升，部分经营 表现较好的企业存在升级、扩租或搬迁需求，带动写字楼市场需求加速释放。同时，新增供应入市节奏有所加快，短期供应仍较充足，受此影响， 2021年二季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼平均租金环比微幅下跌。预计下半年，供应迎来小高峰将加剧项目或商圈间的竞争，租 金难以出现明显上涨，不同城市、不同商圈之间或将呈现分化态势。
3）展望未来，宏观经济持续恢复为写字楼市场恢复奠定良好基础，金融财税、优化营商环境、扩大服务业开放等方面政策出台将保障企业平稳发展，激 发企业活力，预计年内写字楼需求将逐渐恢复到疫情前的水平。尽管供应小高峰带来的空置压力仍会存在，但市场整体好转和需求加速释放将提升业主 方信心，预计年内租金将保持平稳，并有望于2022年上半年回归上行通道。
（七）土地市场：7月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降；成交楼面均价同 比上涨，平均溢价率同比下降
1） 推出：2021年7月，全国300城商办用地推出规 划建筑面积为1691万㎡；同比下降20.9%。
2） 成交：2021年7月，全国300城商办用地成交规 划建筑面积为1056万㎡；同比下降47.9%。
3） 楼面均价：2021年7月，全国300城商办用地成 交楼面均价为2407元/㎡；同比上涨30.2%。
4） 溢价率：2021年7月，全国300城商办用地平均 溢价率为3.4%，同比下降6.9%。
（八）土地市场：全国300城中各线城市间分化仍较明显
1） 量价趋势：1-7月，各线城市均量降价涨；溢价率方面，一线城市溢价率基 本平稳，二线城市溢价率小幅上升，三四线城市溢价率所有下降。
2） 供需趋势：1-7月，一线城市商办用地推出及成交面积同比降幅均超四成； 二线城市推出面积同比降幅近两成，成交面积同比降幅近一成；三四线城市 推出面积同比降幅超一成，成交面积同比降幅超两成。从溢价率的变化上来 看，1-7月，二线和三四线城市商办用地市场热度高于一线城市，但三线城 市商办用地市场热度较上年同期有所降温。
3） 一线城市：1-7月，全国300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为376 万平方米，同比下降42.5%；成交楼面均价为10473元/平方米，同比上涨 19.2%；平均溢价率为0.5%，同比上升0.1个百分点。
4） 二线城市：1-7月，全国300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为 4290万平方米，同比下降9.0%，增幅较上年同期扩大3.8个百分点；成交楼 面均价为2796元/平方米，同比上涨19.4%，涨幅较上年同期扩大19.3个百 分点；平均溢价率为6.3%，同比上升2.5个百分点。
5） 三四线城市：1-7月，全国300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积 为4931万平方米，同比下降21.6%；成交楼面均价为1614元/平方米，同比 上涨10.4%，涨幅较上年同期扩大4.6个百分点；平均溢价率为8.4%，同比 下降7.3个百分点。
（九）土地市场：小结
1、全国300城商办土地市场
1）从供应端来看，2021年1-7月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅近五成；三四线城市商办 用地推出面积同比降幅最少，在10%左右。
2）从成交端来看，2021年1-7月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅超四成，二线城市商办用 地成交面积同比降幅最少，在10%以内。
3）从溢价率来看，2021年1-7月，一线城市商办用地平均溢价率在1.0%以内，与上年同期相比基本平稳；二线及三四线城市 商办用地溢价率在6%-9%之间，差距缩小。
4）整体来看，2021年1-7月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降，降幅均在15%以上，成交楼面均价同比 下跌10%左右，平均溢价率同比小幅上升，维持在7%左右。
2021-7商业地产市场月度报告源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）