一、研究背景
1、研究背景：人口结构改变、消费观念 升级、科学技术进步以及 生活方式重塑使得购物中 心呈现出前所未有的发展 趋势与演变状态。新零售、 新物种、新模式、新体验 等被各大商业地产商广泛 传唱，购物中心的变革一 触即发。
2、研究目的：通过对近来新兴业态的研究、梳理、整合与分类， 探究新业态的商业模式与发展前景，把握未来发展 方向，为公司后续商业项目的定位于品牌落位提供数据支撑与有益参考。
二、创新业态分类与十大品类研究
（一）新业态定义
我们所定义的创新业态是：近年在购物中心中以新科技、新体验与跨界融和 为特点而产生的商业品牌类别。
特点：
• 重体验、讲创新
• 业态跨界复合：如新零售+餐饮、
• 传统业态+新兴科技：如无人零售、VR体验馆
（二）创新业态品类研究
1 、新零售
超市 · 电商线下 · Lifestyle · 互联网+
技术更新、模式创新，新零售向着社交亚文化 发展，形成特色鲜明的体验式零售。
1）新零售超市：情景式的解决方案、线上线下一体化的发展，超市+餐饮+音乐+电商 融合服务体验。
更注重线上服务：门店主要功能为呈现、体验而起到营销功能，并且其仓储价值越来越重。
面积小、SKU少：超级物种门店为1000㎡、SKU1000个；盒马鲜生为5000㎡、SKU3000个。
物流配送服务强：一定范围内客户免费配送，超过收费配送，能极大增加客户的购物体验。
精细化运营管理：大数据监测客户性质，包括到店人数、体验人数、交易数据、品类喜好等， 并根据结果进行产品调整与针对性营销，极大提升门店效率。
生鲜产品比例大：满足消费者每日刚需，市场空间大，并且以高品质产品来增加客户粘性。
①新零售超市—品牌介绍
②盒马(鲜生)：创造了超市+餐饮+物流+线上APP的复合业态，通过大数据实现了人、货、场的 最优匹配，并且有完整的管理链条
业态特点：购物与体验一体化，通过场景化的门店设计来引导消费者
物流为王，快速周转：通过把握客户需求达到产品的快速销售（部分商品动销率达到95%）来 实现产品的快速周转。
“大厨房”概念：以吃为核心，食品占比远超传统超市；鲜生夺人，实现生鲜所见即所得这一 概念。
盒马鲜生专题：平价精品、物流到家、数字化运营。
高端海鲜平价化，构建围绕“吃”场景的精品超市
盒马最初以波龙、帝王蟹、面包蟹、牛排四大网红爆款切入生鲜经营和品牌建设，吸引了大量客户；门店 SKU为5000左右，其中50%为生鲜类产品。
仓店一体+只能调度=30分钟物流到家
门店既承担着线下体验、销售以及餐饮功能，同时又是线 上销售的前置仓储。当用户线上下单后，由最近门店分拣 完成，配合门店配送团队实现急速到家。
场景数字化运营，打通人效、坪效、用户生态全过程
产品选址：通过阿里支付宝会员与电商交易数据分析获取客户密度 与消费力从而指导门店地址选择；通过线上消费分析指导线下爆款 商品的选择。
门店运营：店内采用电子价签，线上线下实时同步；店内仅支持无人收营的 线上支付方式，以电商思维运营线下门店。
精准营销：APP以及经营数据大数据获取消费者画像，针对高频、价格敏感商 品进行促销活动，优惠券直接定向发放至对应消费者APP中，有效提升复购率。
盈利模式验证，未来三大抓手
盒马营业逻辑验证成功，公司全面加速开店
盈利模式确认后，盒马开店速度逐步加快。截至 2019年Q1，盒马已经在全国34个城市的5万㎡以 上购物中心开设了59家门店（华东区域30家）， 快速占领消费市场，形成商业规模。
抓手1：高坪效
高客单价和线上流量推高坪效，随着到家服务占比提升， 盈利能力有望进一步增强。盒马鲜生提倡“现代城市品 质生活”，通过生鲜和餐饮在线下做体验与粘性，通过 到家服务提升用户体验。目前线上订单占比为60%，坪 效为4.5万~5万/年，通过运营成熟与用户习惯培养后， 线上订单量有望增加至70%。
抓手2：高毛利
精品超市+自有品牌，毛利提升空间还较大。目前盒马毛利 在20%左右，随着其供应链的成熟与直采比例、自有品牌 占比的提升，盒马毛利率预测还能提高10%~15%。
抓手3：数字化运营
盒马门店的数字化运营费率集约效应显著。随着今年来人工 成本、租金费用等的刚性上升，传统超市龙头企业的费用率 也逐年上涨。但随着线上线下融合与数字化能力提升，盒马 有效的控制住了费用率的上涨。根据公布数据，盒马鲜生的 租金/人工/折旧摊销费用率大约在1.6%/7.7%/1.1%，与传 统超市比更加集约。
盒马未来发展
“盒马”改名去“鲜生”：走向全品类本地生活服务中心 盒马上线盒马云超，进军B2C，打开更大市场。 盒马云超精选SKU约20000，经 营品类拓宽至厨具、日用百货、美妆、母婴、承认等，物流配送沿用集约化的 “免费次日达”，服务范围也突破原有的3Km配送范围，其宣传标语也由“有盒 马，购新鲜”更换成为“鲜 · 美 · 生活”，走向社区型服务中心的定位。产品升级 后，上海上线运营期间订单量可达20000单/天。
供应链建设是运营命门
供应链建设是未来的核心能力。盒马未来将着重构建 多层次生鲜供应链，整合阿里品牌内部资源进行联合 采购；对接海内外产地实现深度直采；以参股、战略 合作的方式加强供应端掌控，实现成本最大化降低。
2、无人零售
Amazon Go：亚马逊智能零售店是一种无需排队付款的新型商店，实现了商店与环境的一体化
重体验的零售模式：通过科技手段对传统零售改造升级，实现门店无需排队，即拿即走。
大数据集合：客流数据、商品数据、消费数据、金融数据等全面数字化，指导运营。
降成本：无人零售最终目标就是降低人工成本，以实现坪效的提升
3、电商线下店
弥补电商线上体验不足，线上线下流量一体化，实现双线融和发展
网易考拉：杭州大厦 中央商城B1区域 300㎡ 线上线下价格同步更新 周边5公里当日达
京东之家：武汉银泰中心、北京通州万达
特点：人脸识别，数据收集，精准推荐； 线上线下同步价格； 京东配送配套服务；
爆品首发：出现爆款首先向京东之家供应
三只松鼠投食店
门店面积约300㎡，产品除了线上常见的干货、 零食以外,还增加了线下特色的玩偶、笔记本、水 杯等周边售卖。
加强三只松鼠IP打造：从空间设计到商品包装、 从购物提袋到店员服装都渗透着松鼠文化。可以 看出商家想打造自有IP的决心。
休闲业态的引入：除开零售，还将1/3的区域设 计为休闲开放区域，顾客可以在这里喝水聊天、 动漫K歌。
家居Lifestyle店
打造家居生活生态链：产品种类繁多，涉及生活方方面面，例如MUJI将家居、服饰、餐 饮、书店等业态集合一起，打造多元生活场景，未来还可能引入咖啡厅、酒店等业态
建立具有识别性的生活方式：以消费者为中心，设计门店动线、组建商品为消费者营造 一种统一的生活态度氛围。
招商蛇口购物中心创新业态品类及消费者研究源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）