这个冬天，房企有点冷。近日，步花样年、新力控股、恒大等后尘，又一家房企当代置业跨入了债务违约的阵营。
10月26日，当代置业公告称，一笔2021年10月25日到期的12.85%利率美元票据，本金及应付利息的还款安排，未能于当日达成。据《证券日报》不完全统计，这是年内第9家出现债务违约的房企，其相关影响也在扩展。今年10月份以来，包括绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、中梁等在内的多家房企美元债价格一度大幅下跌，凸显投资者信心不足。
不难看出，2021年是偿还海外债的第一个高峰，难关在四季度。据公开数据不完全统计，截至年底之前，内房股还有19笔海外债等待兑付。但是，即便过了这一关，更大的压力还在后面。真正的偿债高峰期2022年马上来临，房企若不提早安排，届时“闯关”难度将倍增。
明年“闯关”难
作为资金密集型行业成员，房企有着多样化的融资渠道，主要包括境内债券融资、银行贷款、非标融资和境外债券融资等。但在诸多限制下，资金用途较宽松的海外债，近几年成为房企标配的融资渠道，尤其在中国香港上市的内房股，海外融资比例占比逐渐升高，成为驱动规模扩张的重要动力之一。
据同策研究院监测数据显示，从80多家内房股海外债到期余额来看，2021年至2025年为兑付高峰期，到期余额分别为14.94亿美元、273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。因此未来5年，房企都将面临规模巨大的美元债偿付压力，特别是2022年，为偿还压力最大年份，毕竟，273.25亿美元相当于大约1750亿元人民币。
“明年是偿债最高峰期，若市场行情不变，出现债务违约的风险更大，违约的房企也可能更多。”汇生国际资本总裁黄立冲向《证券日报》记者如是说。
“不止内房股，其他房企也有兑付压力。”另有业内人士向《证券日报》记者称，2020年以来，叠加新冠肺炎疫情全球扩散、美元债市场动荡、“三道红线”出台等多重因素，今年5月份以来，包括部分头部房企在内，接连出现债务违约问题，并逐渐引发行业基本面的信用担忧。如此一来，过去靠“借新还旧”处理到期债务的手段就不再那么灵了。
从近几个月房企发行海外债的情况来看，较去年同期并没有出现增长的情况。据同策研究院监测数据显示，2021年7月份至9月份，内房股发行海外债规模60.82亿美元，同比下降38%；2021年10月1日至28日发行3笔，发行规模合计6.47亿美元，2020年10月1日至30日发行12笔，发行规模37.93亿美元，规模大幅缩减。
“受恒大、花样年等房企海外债违约事件影响，近期国际评级机构密集下调中资房企信用评级，优质的房企尚能正常发行海外债，部分在二级市场上价格表现比较坚挺的旧债发行主体，发新债的难度相对较小。”黄立冲向记者表示，但受整体市场基本面影响，多数中资房企再发新债都非常难。
困境如何缓解
监管层已经注意到这一现象。
10月26日，发改委外资司会同外汇局资本司召开部分重点行业企业外债座谈会，要求企业不断优化外债结构，严格按照批准用途使用外债募集资金，自觉遵守财务纪律和市场规则，积极主动做好境外债券本息兑付准备，共同维护企业自身信誉和市场整体秩序。
这在业内被认为是监管部门解决美元债问题的一种尝试。中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，相关部门表态将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求。这或许意味着，在合理合规情况下，房企用境内资金偿还境外债时，审批速度会加快。
但从当下看来，已经发生债务违约的房企需尽快自救，还有海外债即将到期的房企，当提前做好安排，否则将对企业销售端造成负面影响，届时就是连锁反应。
实际上，房企确实已经开始行动。
据克而瑞不完全统计，2021年下半年以来，18家房企陆续实施境外债回购，回购次数超过100次。但从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，仅占初始发行金额的4.07%。
“回购主要是向外界展示信心，如果当前市场环境没有发生变化，未来可能会有更多房企发生债务违约，特别是在2022年的兑付高峰之年。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，在目前的情况下，还款压力较大的房企应加大去化力度，降低投资，尽可能提升现金回笼规模，若现金充裕可提前偿还，避免账期集中造成挤兑现象。同时，若无法按期兑付可申请展期或场外兑付的机会。
对此，克而瑞也认为，在行业整体降负债、调控政策持续推进的情况下，房企应提前部署债券偿还计划，从而保证境外债券市场的再融资需求有序滚动，稳定企业经营。