刚刚过去的3月份是房企2020年年报的密集发布期。截至3月底，港股上市房企年报披露已告一段落，除极少数房企将投资者会或媒体会安排在4月举行外，其他房企的业绩会基本在年报公布后紧随举行。
《每日经济新闻(博客,微博)》记者梳理多家房企的2020年年度业绩会发现，增收未增利、降负债、窗口期、分化、长期主义、管理红利等，成为业绩会上出现的高频词汇。业绩会上，房企分析答卷审视过往，又需敏锐洞察行业趋势，重新排兵布阵。而业绩会上的这些高频词，也被看作是行业发展的风向标。
增收未增利态势延续
去年疫情突至，对房地产行业产生了较大影响。不过一年过去，行业韧性复苏，累计销售额再创新高。国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%；全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%。
同时，各梯队房企销售业绩门槛值均创历史新高。亿翰智库数据显示，2020年TOP10房企门槛值为2892亿元，同比增长19%；TOP30房企门槛值为1306亿元，同比涨幅达13%；TOP40房企门槛值破千亿元，涨幅达12%。
图片来源：中达证券
虽然2020年销售额再创新高，但房地产行业增收未增利的态势仍旧在延续。截至3月30日，申银万国行业分类已有35家房企发布2020年年报。同花顺(300033,股吧)数据显示，35家房企2020年营业总收入达10198.93亿元，较2019年增长20.85%；净利润合计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元减少6.31%。
从净利润率来看，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4%。拆分来看，毛利率下滑是利润增速偏低主因，上市房企FY20平均毛利率同比下滑25.2%。
低毛利项目集中进入结算期，房企盈利能力有所下滑。中达证券认为，2020年上市房企平均毛利率同比下滑4.1个百分点至25.2%，主要由于低毛利项目集中进入结算期。
首先，房企在2016年下半年至2017年获取的项目地价较高、后续限价趋严，导致对应项目利润空间相对较窄。平均归母净利率下降2.6个百分点至10.4%，降幅小于毛利率下降幅度，主要系疫情期间线下售楼渠道受阻、房企运营管控取得成效，共同带动SG&A费率有所下降。利润率的下滑亦带动了平均ROE的下降，2020年龙头房企平均ROE下滑2.8个百分点至约17.1%。
对于增收未增利现象，房企管理层在业绩会也有回应。华润置地首席财务官郭世清在业绩会上正面回应道，2020年华润进行了计提减值准备，拉低项目结算的毛利率。毛利率下行是行业趋势，高价拿地后遇到限价政策限制了利润空间。预计2021年公司毛利率触底反弹，约为25%。
窗口期与行业分化
房企业绩会上，针对“三道红线”融资新规、“双集中”供地新规的提问成了必答题。而降负债、降档也频频出现在房企业绩会上。
依据“三道红线”规定，如果三项指标均不达标，归为“红档”，有息负债规模不得提升；两项不达标，归为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项不达标，归属“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标全部达标，归为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
华润置地总裁李欣在业绩会上表示，“这是一个难得的政策窗口和时间窗口。对于像华润置地这种财务稳健、高质量发展的公司，是非常好的发展机遇，但不会因为市场短期的冷热而做一些短期行为。”
保利置业董事总经理王健认为，在集中供地竞争比较激烈的情况下，将加强在公司招拍挂以外获取土地的能力。市场也将会有更多、更好的收并购机会，会积极地关注。
中海地产行政总裁张智超表示，这些政策对于中国海外这样财务稳健、经营稳健、资金充裕、注重精细化管理的企业而言是有利的。特别是“两集中”供地新规，对聚焦一二线城市的企业更为关键。现在公布试点“两集中”供地新规的22个城市，中海地产有资金优势，面临的更多的机会。
正如龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓所言，未来房地产的发展是很难再依靠高的财务杠杆去做，更多要靠未来的能力杠杆去做。
虽然分化在行业内已有提及，但在密集新政之下，持续去杠杆要靠真本事，真金白银充分竞争的分化，或将来的比预期的更快。
中国海外发展执行董事兼副总裁郭光辉表示，房地产下半场，“五大分化”将是重要特征。一是市场分化，一二线及强三线城市将是主战场；二是企业分化；三是投资分化，财务稳健、资金优势明显的公司将能把握更多投资机会；四是管理分化，精细化、数字化、管理能力强的企业将在竞争中胜出；五是产品力分化，好产品、好服务永远是赢得客户的关键。
但对于不少负债较高的房企而言，目前降杠杆才是头等大事，房企应清晰地认识到，对于房企融资侧的收紧不是短期的事。未来3到5年，房企都会面临这样的状态，整个融资侧的收紧是一个长效的一个机制手段，对于房企来说，把资产负债状况调整到符合国家要求是非常重要的。
值得一提的是，在业绩会上，不少房企提出的2021年业绩目标增长预期远低于2020年的增幅，一定程度上意味着房企对今年市场发展的谨慎态度。
长期主义和管理红利
在增收未增利态势仍将延续的大环境下，房企在业绩会上纷纷喊出长期主义、向管理要红利的口号，精细化运营、管理成为未来重要增长渠道。
此前，“三道红线”四档管理，从银行端将企业融资规模限制在0%~15%，“双集中”供地新规则从城市等层面严控，标志着助力房地产行业跃进发展的金融红利和土地红利已经终结。行业难再像几年前出现冒进的竞争者，梯队固化也被业内人士认为将是未来行业的重要趋势，向管理要红利成为行业共识。
中国银河证券发布研报认为，长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，在行业迈入管理红利时代的背景下，企业的经营管理能力显的愈发重要。
碧桂园总裁莫斌在业绩会上指出,“随着土地红利和金融红利的逐渐消失,房企将进入管理红利时期。谁的管理能力强,竞争力就越强，市场占有率就越大。”
万科董事会主席郁亮在业绩会上再次提到管理红利。他认为，管理红利时代对行业来说最大的变化是房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，这是一个明确、清晰的趋势。回归实业属性，意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢。
实际上，去年郁亮就公开论证了管理红利与制造业关系。“管理红利时代，靠真本事，比拼综合方方面面的能力，每个方面都还不容有失。
而在管理红利时代，可以看到众多房企纷纷做出变革，如总部多中心合并、对区域进行合并和裁撤、新增风控中心、分拆物业上市等。
在提及不同业务分拆上市时，郁亮还提到了长期主义，他认为，不纯粹考虑单个业务的问题，同时关注业务的长远性，不会以短期资本市场热点来决定业务的上市安排，但要以上述两个条件作优先考量。
不过，也有业内人士认为，管理可以出效应、效率和效果，但管理能不能出红利仍然存疑。