央行降准后池子里的水多了,能放出的房贷也会增加

明源地产研究院
摘要:央行在宣布降准的公告中,特别强调了“将继续实施稳健的货币政策,坚持稳字当头,不搞大水漫灌”,之后,央行有关负责人在答记者问时,再次强调“稳健货币政策取向没有改变……不搞大水漫灌……”

根据央视新闻的报道,12月3日下午,李克强总理在会见IMF奥尔基耶娃时表示,中国会围绕市场主体需求制定政策,适时降准。

话音刚落,昨天(12月6日),央行即发布消息,宣布将在12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次降准,将释放长期资金约1.2万亿元。

此次全面降准,是为了强化对实体经济特别是中小微企业的支持,但考虑到最近监管层频频发声释放积极信号,且已有多个城市的房贷市场予以积极回应。昨天,中共中央政治局召开会议,强调要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。房企和地产人,可以长舒一口气了。

降准后池子里的水多了

能放出的房贷也会增加

可以加速房企资金回笼

央行在宣布降准的公告中,特别强调了“将继续实施稳健的货币政策,坚持稳字当头,不搞大水漫灌”,之后,央行有关负责人在答记者问时,再次强调“稳健货币政策取向没有改变……不搞大水漫灌……”

那我们为什么说这会对房地产市场构成利好呢?

首先,此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元,这意味着整个池子里的“水”(银行可放贷的总额度)变多了。

众所周知,长期以来,银行对房地产青睐有加,因为坏账率特别低。但是,2020年的最后一天,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。

此前,购房者和房企抱怨按揭放款慢,很重要的一个原因是,受制于“房地产贷款集中度管理制度”的限制,没有额度了——即便银行有加快放款的意愿,但是没有额度,也无可奈何。

如今,总额度变多了,同样的制度下,银行可放出的房地产贷款以及个人住房贷款总量自然也增加了。

其次,最近监管层频频发声释放积极信号,已有多个城市的房贷市场予以积极回应。放款的速度明显加快。与此同时,部分城市的房贷利率也有所下调。

贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示,11月份贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷款利率为5.69%,较10月份回落4个基点;二套房贷款利率为5.96%,较10月份回落3个基点。

中共中央政治局12月6日召开会议,分析研究2022年经济工作,会议强调,明年经济工作要稳字当头、稳中求进……要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

注意,“良性循环”的提法,是首次出现。何为良性循环?平衡好调控与发展的尺度和节奏,让行业回到健康平稳发展的轨道上,是应有之意。

其实,经济要“稳”,就少不了房地产了。因为,无论怎么样,目前房地产行业还是第一大行业。2020年,房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%,如果加上带动的上下游产业的话,占比更大,其对经济的稳定增长有压舱石的作用。

所以,这次政治局会议明确要求,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环,其实是在预料之中。

央行有关负责人在答记者问时表示,此次降准将降低金融机构资金成本每年约150亿元,通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本……

这意味着,未来,不仅房贷的放款规模(因为总规模变大了)、速度还会加快,而且房贷利率也有望进一步下行。加快房企资金回笼的速度。

优质房企获得更大支持

可以增强收并购的实力

危险房企有更多接盘方

一游人到小镇旅馆,拿1000元给老板要挑个房间。他上楼时,店主拿1000元给屠户支付了欠的肉钱;屠夫去猪农那还了猪钱;猪农还了饲料款;饲料商去付清进原材料的钱;卖原材料的赶紧去旅馆还了房钱;这1000元又回到店主手里。这时游客下楼说房间不合适,拿钱走了,但全镇债务都还清了。

这说明了注入流动性的重要性。当前,不少暴雷的房企,手里其实有不少优质资产,甚至账面上还趴着几百亿的受限资金,总体问题是不大的,但因为没有流动资金了,债务违约之后造成连锁反应,将自己拖入深渊。

不断出现的房企暴雷事件,极大地打击了行业的信心,导致潜在购房者持币观望,进而使一些本来有回旋余地的房企也躺枪。

倒不是说,这次降准之后,暴雷的房企就能马上拿到钱,困境就解除了。正所谓解铃还须系铃人,暴雷的房企们要走出困境,核心还是要靠自己。

然而,这次降准对他们来说还是会带来利好。我们知道,前几年也有房企陷入困境,但能够比较快的走出泥潭,因为有很多交易对手愿意接盘,只要舍得割肉,最典型的就是万达,很快就走出了困境。但是这次地主家的余粮也不多了,没有接盘方,没有资金的注入,就会陷入僵局……

大家都觉得央国企财大气粗,即便是国企其压力也不小。

所以,才有此前部分央企国企向监管部门反映:不是我们不想参与到民营房企的暴雷营救中去,但是,如果要做一些承债式收购,就会踩上“三道红线”,建议监管部门对出险企业的项目收并购,出台适当的针对性政策。

上周五(12月3日),证监会表示,会支持优质房地产企业发行债券,资金可用于出险企业项目的兼并收购。

再结合银保监会新闻发言人表示,“合理发放房地产开发贷款、发放并购贷款……促进房地产行业和市场平稳健康发展。”可以看出,决策层正在推动以行业整合的方式来化解房地产行业风险。

继此前保利、招商蛇口、光明地产之后,最近,碧桂园、龙湖、龙光等优质民营规模性房企的境内融资均得到实质进展。

水一定是往阻力最小的方向流动。此前,这些优质房企本来就有优势,因为购房者害怕买其他房企的房子交不了房,这些优质房企的房子比别人更好卖,获得融资更容易成本也更低。

如今政策支持并购,又加上降准的加持(有更多的钱可以放给优质房企),会进一步增强他们收并购的能力。接盘方实力强了,数量多了,对陷入困境的房企来说也是好事——能以一个合适的价格出售。部分暴雷房企的高管告诉明源君,他们已经针对这些政策研究,并积极联络出让方。

市场最怕的就是不确定性,如今信贷宽松,原本可能会爆的房企,获得了喘息的时间;已经暴雷,陷入僵局的房企,有了更多被接盘,盘活的机会,这对恢复整个市场的信心无疑大有好处。

小结

有人注意到,这次政治局会议没有提到“房住不炒”,因此想到会不会全面宽松。明源君认为,这不会发生。未来,“房住不炒”的大旗还会继续高高飘扬,但房地产作为支柱产业的重要地位也还没变,暴涨不可以,暴跌也不是稳,更不利于良性循环。优等生将持续得到政策的支持,以便他们有能力去收购那些陷入困境房企的项目,出清之后,整个行业会更加平稳、健康地发展。危险的房企们要抓住机会,还在观望的刚需,也可以去看看房了。

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