只1年,地产这个行业就面目全非!一个政策出台,干掉整个行业,是行业有问题还是政策有问题?

地产八卦女
摘要:随着近年来地价被炒到高位,需要更大的资金体量才能撬动土地,进而才能引导客户“买涨不买跌”,实现销售业绩规模化操作。于是,房企甚至开始自己开设理财公司,直接向民间融资,出现“资金池”业务。

最近,地产股全线暴涨,上一次出现这样的上涨潮,好像还是2016年。

显然,资本市场认为地产触底,危机暂时解除了。

然而,就像《西海情歌》里唱的一样,“爱再难以续情缘,回不到地产的从前”。

甚至可以说,这一次爆雷潮,彻底改变了地产行业的底层逻辑。

什么是底层逻辑?近十年来,很多房企的运作逻辑本质“胜似金融”,这里面“影子银行”功不可没,也就是信托、私募基金、第三方理财等非标产品,在前融阶段大行其道。

原本,在2012年以前,开发商是营建商,即“买地-建房-卖房-回款-赚钱”,这是传统的房地产开发模式,我国的开发商,过去也是这么干的。

但是,大概在2012年以后,地产融资的地位大大提高,信托、第三方理财、私募资金、保险资金等大量涌现,行业开始全面利用前融,买地阶段就开始加杠杆了。

特别是,随着近年来地价被炒到高位,需要更大的资金体量才能撬动土地,进而才能引导客户“买涨不买跌”,实现销售业绩规模化操作。于是,房企甚至开始自己开设理财公司,直接向民间融资,出现“资金池”业务。

如此,房企原来“一块钱的本金”,可以做到5块钱甚至10块钱20块钱的事。

显然,这个规则玩的就是心跳。当房子卖不出去了,或者当开发贷进不来了、金融机构不给“借新还旧”了,资金链循环就紧张了,最薄弱的那个环节就会出问题。

如今,随着很多信托股权融资、房企自有理财叫停,银行破天荒的提供发债融资,虽说是雪中送炭,但房企的融资环境,还想再回到以前,可以说是一去不复返了。

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明者因时而变,知者随事而制。当房企乃至整个社会进入降杠杆周期,很多我们习以为常的楼市经验,都会面目全非。

比如,马光远曾总结出三大“人生错觉”,“股票要涨、房价要跌、她还爱你”,来证明一线城市“房价永远涨”。

但是事实呢?深圳楼市在经历漫长的低谷周期,如今的深圳房产,在指导价附近才会有所成交。

甚至,我们从未想到,法拍房会全面限购,二手房会有银行指导价。

曾经我们认为,法拍房涉及到民法典,民法典是社会基本法,而限购政策属于地方行政法规,法拍房必然不限购;

曾经我们认为,二手房属于市场经济,房主想卖多少就卖多少,结果政府一纸文件就给二手房定了指导价,政策颗粒度细化到了每个小区。

曾经,很多人买二手房都走高评高贷,一方面买家可以少付首付,另一方面银行也心知肚明,毕竟多贷款也就多收利息,看起来两全其美的好事,二手房指导价的横空出世,却彻底击垮了这个美梦。

对此,我还记得有房主信心满满地说,大不了以后捆绑全屋几百万的家具名画,不买就不卖!结果呢?别说捆绑了,降价大几百万也不一定能卖出去。

而房价不再永远涨,也使得绝大多数普通人的买房认知发生了转变。在2020年以前,多数人理解的买房,其实就是凑首付。

只要凑得齐首付,哪怕掏空六个钱包,也在所不惜。孰料疫情来袭,很多行业受到干扰,大家的月供条件大大受限,交了首付,居然有人还不起月供!

是啊,其实这部分人,算是高估了自己,总觉得明天会更好。提前买房上车,总以为自己能在车上把车票挣了,结果半路又被赶下车,买房的月供,成了套牢自己人生的枷锁。

到了现在,不说所有人觉悟了,起码还是有人知道,自己交得起首付,并不一定等于买得起房。

03

除了“房价永远涨”这个信条反转外,对于地产商和地方政府,很多楼市信条也不经用了。

比如说,曾经吴建斌说过,一家优秀的房地产企业,必须要有规模,有规模才有市场地位,最终才会为品牌和效益打下坚实的基础。

时至而今,奋力追赶规模的闽系房企,近乎全军覆没;老牌的恒大富力,也几近灭顶之灾。

倒是不争规模的一些中小房企,如上海大华、北京懋源、长沙运达、杭州滨江、西安中大国际、郑州永威,依靠着过硬的产品力和独到的区域影响力,日子过得有声有色。

由此,“规模制胜论”、“大而不能倒”这些地产豪言,早已烟消云散。

其实对于这一点,地方上早有准备。在卖地环节,现在民营房企没法承担土地财政压力了,地方上的城投公司就开始进场,武汉、无锡的土地市场已经出现不少城投房企包场的现象;此外,现在很多此前获利了结拿钱离场的小地产老板们,也重出江湖。

一时间,行业集中度开始逆转,此前不少媒体大V“集中度会越来越高”的预判,也自此成了悬案。

而除了规模,在开发阶段,社会和房企所坚信的“土地价格决定项目价格”的“面粉面包论”,其实也不灵了。

在2020年以前,整个地产圈的逻辑是,由土拍价格生成未来房价,毕竟“地产商肯定是不会亏的”,土拍价格拍到哪里,周边的二手房房价也就涨到哪里。

显然,这样的面粉面包论,是土地炒作的基础。过去的每一次土拍,也都是地块周边二手房业主和一手新楼盘的一次狂欢。

▲2016年周星驰电影美人鱼,可以说是最直白揭示了这种套路:通过土拍托房价,地王出,房价涨。

然而,当三道红线直接卡死了房企的资金端,高价土拍成为过往,坚信“面包必然比面粉贵”的项目也到头了。

也许,当房企不去追逐产品力,却寄希望通过土拍来炒高溢价,这本身就是一个行业不正常的现象。你见过钢材厂会通过炒高铁矿石来提价的吗?

也许,这世上也根本就没有什么信心经济,信心破灭的泡沫之下,必然是现金流和购买力的破灭。

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地产行业,原本是一个最接近民生幸福的行业,大家也对住得好,有着天然的需求。

然而,期房下的金融杠杆,土拍下的硬性价格支撑,虽然说迅速放大了行业规模,但也造成了种种乱象。现在是底部,也是时候将这些乱象出清了。

说实话,我心里最希望地产行业回到的状态是2014-2015年,那两年,处处都是各种新概念的神户型、各种验证产品力的神盘。地产人彼此交流经验,求知欲满满;房价虽然没有暴涨,但大家对地产的信心,都很是乐观。

看来,人生有时候需要做一些减法,行业有时候,也需要返璞归真~~

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