这是最坏的时代，也是最好的时代。
这是失望之冬，也是希望之春。
过去三十年，在土地、人口、金融多重红利催化下，房地产成长为17万亿规模的国民经济支柱之一。
2021年，房地产企业出清风险，违约、停工、裁员、维权、破产...此起彼伏。
一鲸落，万物生。
这一轮房地产调控，“恒大们”的沉没，昭示着一个时代的结束，却也可能另一个时代的开始。
2022年，房地产企业将走向何方？
凤凰网风财讯对年底众多峰会的干货做了“提纯”，与大家分享政界、商界、学界的“顶层观点”。
行业规模到顶，房企“三重降”
“2021年是地产行业的顶点，17万亿的总量可能是阶段性顶点。明年规模大概率要回落，但会很慢。”
旭辉控股董事局主席林中预判，未来十年，大概率房地产平均每年的规模在15万亿左右。
建诚晟业也测算，2022年楼市的特征是销售规模高位回落、新开放缓、投资增速继续下滑。
其预计，2022年商品房销售面积为17.6亿平方米，同比减少1.1%，销售金额为18.9万亿元，同比增长4.9%，商品房均价达10756元/㎡，同比上涨6.0%；
由此房企在2022年，全年的新开工约为18.4万平方米，同比下降8.0%，投资增速继续下降，预计2023年得到修正。
房价下跌成形，低利润成常态
平安证券研究显示，市场各主体信心恢复需要时间，70城新房和二手房价格的下行趋势，已经形成。
东方证券首席经济学家邵宇在2021凤凰财经峰会上更是预测，未来五年内房价将回撤到现在最高点的70%-90%。
最近多地调控从“防范过热”转为了“防范过冷”，但短期内想要改变下跌趋势，并不现实。
只不过，像过去20年那样，房价5年翻一番、10年翻两番的现象，将成为历史。
房企“暴利”也将成为历史。
房价趋于正常，但土地价格持续上升。2021年房企购地面积18287万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519亿元，增长4.5%。
低利润，正在成为房企“常态”。
标普信评预测，2022年房企EBITDA利润率的中位数可能下滑到16%左右，而毛利率中位数可能下滑到20%。
上半年继续“雷声阵阵”
2022年的偿债高峰，炸了不少房企的锅。花样年、佳兆业、新力、阳光城、三盛...风险企业仍陷于公开债、非标债等各类钱的陷阱中。
这种场景，在2022年上半年也还是“常态”。
野村数据指出，房企2022年一季度和二季度境内外到期债券总分别达到了2100亿元和2090亿元。中国房地产市场中80%的参与者，是私人开发商，抵抗力有限。
“春节前，有超1万亿元的农民工递延薪资需要支付，而且这一数据还可能被低估了。”
这对尚未恢复元气的房企而言，雪上加霜。
引爆金融危机？不存在！
2021年众多房企出现信誉危机，甚至有人将恒大危机对标雷曼兄弟，将中国地产危机，对比美国次贷危机。
但，这是不成立的。
中国人民银行原行长戴相龙在2021凤凰网财经峰会上表示，中国与美国房地产市场有根本性的不同，中国也不存在美国2007年次贷危机的形成机制。
中国内地住宅市场坚挺，每年仍然有1000多万农民进城安家，城乡居民的住房需求在不断增加。
植信投资首席经济学家连平在2021凤凰网财经峰会上也认为，房地产市场在局部领域确实存在一定程度的泡沫。但是，从全局来看泡沫基本可控。
更何况，年底一系列利好政策的出台，为房企提供了喘息调整的黄金期。
短暂的政策松动，救市不救企？
政策松动的“喘息期”或许不会很长。
资深地产人吴建斌认为，政策只是“微调纠偏”，而且是暂时的。
过去三年一个小周期（即3年调整1年放松）的情况没有了，这轮政策调控至少会持续4到5年。此时政策的松动可能只会持续3-5个月，不会更长了。
建诚晟业认为，政策松动更多是减少购房者成本，而不是专门提供给企业资金。
50万亿的房地产金融中，70%-80%是个人按揭贷款，开发贷占比较小。
所以企业始终以自救为主，无论2008年的金融危机，还是现在。
中央希望分而治之，希望购房者资金再次回归市场，但对企业，只有路径符合调控方向的，才能做得更好。
(高盛预测2022中国政策存在边际放松)
企业并购开始“大逆转”
2021年，很多人想卖、很少人敢买。2022年，可能有所改善。
近日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，重点支持优质房企并购风险房企优质项目。
天风证券认为，地产信用复苏不对称，依靠行业并购消化不良资产可能是本轮行业风险出清的主要路径。
房地产“马太效应”加速，2022年或将成为行业大洗牌的关键一年。
完全“国进民退”？不可能！
目前信贷环境局部放松，部分国央企最先回温。
贝壳研究院数据显示，11月发行的46笔境内债券中，44笔发债主体为中央或地方型国有企业，占比高达96%，其余两笔发债主体则为万科旗下的印力。
央企国企的确天然具有信用优势。但完全“国进民退”也是不可能的。
建设部原副部长刘志峰指出，未来五年全国城市人口将增长4500万以上，将带动大于14亿平方米的增量购房需求。
这样的红利，单一类型的企业吃不下。
建诚晟业认为，民企在不同细分市场，有相对的优势。
大民企能在品牌、信用和经营稳健性方面够缩小与央企国企的差距。
高杠杆被迫“断舍离”
“高杠杆不合时宜”，这个道理，房企这么几年，知道的多、转变的少。
2021年的雷声，可以说让房企来了一次断舍离。用林中的话来说，新时代，穿老鞋走老路，真的行不通了。房企应该穿新鞋，走新路。
“三条红线”限制了房企融资规模，“两集中”限制了银行涉房贷款占比的上限，“供地两集中”考验着房企的现金流管理...金融管理部门的一波操作下来，长期依赖“高杠杆、高周转”的房企快速缺血，并不意外。
要么像万科一样，“活下来”“等春天”；要么像一些区域型房企，“偏安且深耕一隅”，反而可能活得很好。
究其根本，时代变了。房企的下一个出口，是内涵增长、高质量增长和精细化管理。
生育率降低，房企只能慢走
人口的降速，比宏观经济、金融对房地产的影响大得多。
2000年以后，出生率明显下滑，结婚年龄延后，新婚生育意愿低，这一趋势将加剧房地产销售规模增速的放缓。
建诚晟业认为，从信用扩张角度来说，企业和购房者都会进入慢速发展阶段。慢时代意味着环境变慢，地产销售规模与投资规模，房地产的发展需要其他行业健康发展。
房地产税试点，2022年最大“未知数”
中指院预测，房地产税的达摩克里斯之剑在2022年或将落下，试点城市名单、征收细则等均有望发布。
从上海“房叔抛售”的假新闻能看到，房地产税可以轻而易举挑动市场敏感的神经。
房地产税的作用的确很大。凤凰网风财讯曾专访孟晓苏，其直言，房地产税有助于“缩小贫富差距”、化解土地财政依赖，促进取消限购和限贷。
但如果房地产税征税方案太复杂，无助于税收杠杆作用，也可能影响效果。
孟晓苏认为，可行的方案是“见房就征、见证就退；小产权高税率、老房低税率、购置原值计征”。但这和目前重庆、上海试点的征税方式有天差地别。
所以未来房地产税，到底会怎么发展，仍不确定，这也成为2022年最大的未知数。