对于刚刚过去的2022年元旦，每个地产行业从业者都难有辞旧迎新的乐观心态。
一年时间里，曾经的神话一一破碎，大量负面消息充斥着行业。不断有人试图探究，行业究竟何至于此？
前些天，晨曦控股总裁周昕宇聊了聊当下地产行业的热点话题，他对部分问题的视角和观点让人很受启发，今天在这里和大家分享下。
01
支撑行业的“四大杠杆”消失了？
行业为什么走到这一步？相信这是多数人最想在当下提出的问题，这个答案在周昕宇看来，其实是“四大杠杆”消失了。
冷静下来思考一下，你会发现过去支撑地产行业30年高速发展的底层逻辑，就是财务杠杆、经营杠杆、权益杠杆、投资杠杆这四大杠杆。
如今行业一夜入冬、市场急冻，就是这曾经无往不利的四大杠杆，一夕间突然失效了。
这四大杠杆怎么会消失？周昕宇把每个杠杆都详细做了分析：
①财务杠杆：曾几何时，借钱融资加杠杆是地产行业一路高歌猛进的助推剂。但以某巨头房企的倒下为标志性事件，宣告了地产行业“大而不倒”神话的破灭，而一系列品牌房企主动躺平，更让行业脆弱的信用雪上加霜。
大量债务违约事件对行业信用是一场海啸般的灾难：
一方面一系列房企的违约爆雷事件，造成二级市场地产债券价格暴跌，评级下滑，连带着一级市场债券丧失了融资功能。
另一方面，在非标融资口，伴随大量拿地前融的信托产品违约，个人客户受到了极大伤害，市场融资规模遭遇巨量萎缩，也意味着房企项目层面加杠杆的能力大幅衰退。
这种杠杆功能的失效，并不一定是因为房企没钱还款，而是整个地产行业的信用基础遭受的质疑：我不是不相信你还有钱，我是不相信你还款的能力。
可以说，财务杠杆是今年6个月来最受伤的杠杆。
②经营杠杆：所谓经营杠杆，说白了就是“早收晚付”。
银行将按揭回款的时间大幅拉长，让“早收”的核心“预售制度”在过去6个月遭受了巨大冲击。这还不算，在多家头部房企危机造成大量出现烂尾风险，需要地方政府协调善后，造成地方政府加强了对开发商预售款的监管。
这就造成了一个尴尬现象：有房企明明账面上趴着大量现金却无法随意抽调，眼看着付不出供应商少量的欠款。
即使拿到了钱，在与项目合作方分款的时候，也横生了许多枝节。市场爆雷声中，对于合作方的履约能力同样也成为风险点，合作方内部信用同样成为卡住“早收”的关键一环。
对于两家房企合作的项目，即便拿到了政府批复可以使用的回款，双方同样也互相猜疑，担心钱分掉以后未来项目再需要输血，这笔钱对方拿不出来。既然如此，索性这笔钱就不分！
在各个环节的“设限”之后，“早收”实质上已经失去了其应有的效能。
没了“早收”，那么“晚付”呢？告诉你，同样不乐观。
在经历了一系列商票违约事件后，开发商与供应商曾经的信用生态遭受了极大破坏，相比于没有订单，供应商更不愿意承担亏损。
曾经可以“晚付”的，如今一律提前支付：先给钱，后干活；不给钱，不干活。
这样一来，开发商曾经的“早收”、“晚付”，最大限度实现资金效率周转的模式，被完全颠覆：
房企投入资金、借了开发贷造完了楼，卖出去的房子却迟迟回不了款，反而要提前支付各类费用开支；这边各类还款期限将至，那边销售额只是数字见不到真金白银，上有政府监管，下有合作方不同意分账，资金压力凭空增加了好几倍。
③权益杠杆：所谓权益杠杆，就是房企通过合作开发的模式撬动总规模的迅速增长，合作方互相抬轿子，把规模迅速做大。
但如今，权益杠杆的一大的趋势是股权归编。
这背后的根源，还是合作房企的彼此不信任，不让轻易挪动共有账户上的资金，好不容易盘活的钱仍然僵死在账面上。与其如此，干脆“分家”——把合作项目的股权各自分拆，互相换股，变为房企独占项目，各自对自己的项目负责。
这样一来，权益杠杆就会迅速下降，相应的房企的销售规模也必将迎来巨大的拐点。
此外，大量私募股权基金也开始撤退，其中不乏行业巨头，这些资金过去不仅持有房企的股票，还入股了房企众多项目，这场资金的大撤退对房企来说无异于釜底抽薪。
④投资杠杆：所谓投资杠杆，指的就是地货比，即一块钱的土地能卖出多少销售，和市场行情直接关联。
面对当下地产销售市场持续萎缩，行情惨淡，可想而知地货比本身就下降的很快。而在周昕宇看来，房企最难熬的并不在于此，不让降有时比不让涨更难。
多地出台的限跌令，几乎封死了房企的出路。房企想认亏出局，打折出货保现金流，连缴械投降的机会也没有。
这是一场“温水煮青蛙”式的试炼，没有谁能轻易逃脱。
02
谁来重塑行业运行的支点？
或许有人会问，4大杠杆的崩塌是地产行业的这轮大洗牌的根源。既是杠杆，支撑杠杆的支点是什么？
或者说，曾经让行业高歌猛进三十年的运行基础究竟是什么？
答案很简单，其实就是信用。这是构建现代商业体系的基石。
购房者相信开发商不会跑路或倒下，所以愿意购买看不见摸不着的期房；
银行和机构信任开发商，所以愿意将钱借出，也不对开发项目进行管控；
供应商信任开发商会支付账款，所以愿意为合作伙伴垫资；
监管信任开发商会按时交房不烂尾，所以愿意对监管账户灵活处置……
但伴随着房企经营危机引发的行业剧震，地产行业的信用支点，已经支离破碎，并迅速引发了一系列挤兑和踩踏。
购房者不再相信开发商，会捂紧钱包观望犹豫，销售市场一夕转凉；
银行机构不再信任开发商，选择提前收回借款，或一再提高借款条件，或干脆不冒风险出借；
供应商不再信任开发商，今后再提供服务提前支付款项成了前提条件；
监管也不再信任开发商，干脆就将预售账户通通管起来。
你会发现，如果信用支点丧失，市场就会迅速从一个极端滑向另一个极端。
在周昕宇看来，对于地产行业这样的重资产行业，却一直缺少一种资产管理的理念，一直没有一个真正意义上的第三方参与到信用体系中来。
说到这里，可能有人不禁发问：
1.仅凭地产行业自身，可以让行业重回信任的环境，可以完成这个破碎支点的修复吗？
2.如果行业无法重回信任的原点，那么今后应该相信什么？
对于第一个问题，我们都清楚，信任是一种覆水难收的情感。
地产行业的这轮出清之中，曾经“大而不倒”的倒下了、曾经有“华丽财报”的房企逾期了、曾经“绝对安全”的商业模式爆雷了……
可以说，行业的信用已经到了透支的边缘，仅凭房企自身很难修复这破裂的信任。
此时就不得不面对第二个问题，如果地产行业曾经的信任基础不再，我们该相信什么？
相信专业的力量。
怎么理解这个“专业”？地产行业的各个环节，如今都像是在“开盲盒”一样，在你没打开之前，你不知道里面是惊喜还是惊雷。
行业的确需要有一个第三方将这个过程变得确定性更高一些。引入专业的资产管理人员、借助先进的数字化科技手段，来帮助地产行业关联的各方来“开盲盒”。
从事这件事的人有么？晨曦控股正在发力这个领域。
晨曦控股如何来解决行业“开盲盒”的问题？晨曦的思路就像餐饮界当下流行的“透明厨房”一样，在菜端上餐桌前，你能清楚地看到他们被烹制加工的所有过程。
晨曦能让利益相关方看清楚钱投向哪里，用在什么地方，项目预设条件是否达标，如果有风险该怎么办，未来收益如何保障……
举个例子，随手翻一翻晨曦的投资记录就知道了，在晨曦与多家知名房企合作股权投资的项目中，会看到晨曦以独有的敏锐嗅觉精准洞悉了潜在危机的到来，并成功提前逃顶，躲过了随之而来的行业爆雷潮。
可能会有人好奇晨曦究竟怎么做到的？尤其是基于投资条线巨量繁多的土地研判数量；隐藏了无数问题的收并购项目；复杂繁琐的数据测算；隐秘的风险点……
要达成这些，是依靠大量精英人才么？是，也不全是，因为单靠人的力量是有限的。有句话说的好，人想走的更快，并没有发明更快的鞋子，而是发明了轮子。
而对房地产行业来说，这个“轮子”是什么？毫无疑问，就是各家房企普遍发力的数字化建设，这也被视为地产下半场房企提质增效的利器。
晨曦科技结合自身多年在房地产行业投资、资管及数字化的经验，推出RETECH平台，成为针对业务精准研判的一大利器。
同时，晨曦科技也寄希望于RETECH平台为行业赋能，帮助地产从业者，绕过一些坑。
艳姐和不少房企小伙伴聊过内部数字化的探索，总结一句话：探索方兴未艾，但过程曲折，痛点不少，比如：
①各自为战，烟囱林立。系统上了很多，但互相不打通，关键指标系统间不一致，无法为企业决策判断提供有效的数据支撑。
②重复建设。系统建设没有清晰的规划和目标，疲于响应用户需求，功能反复变化，花了不少钱，系统稳定性不高，用户满意度不高。
③追求功能完备，忽略用户感受。从管控角度出发，追求管控逻辑闭环，忽略用户感受，用户不会用不爱用。
晨曦在打造科技平台的过程中，正是基于行业的痛点和数字化探索过程中积累的大量经验，形成了四大原则：
①底层数据打通，数据口径统一。晨曦打造的数字化平台能准确计算企业经营指标、表外负债等信息，真正让数据为决策提供支撑。这一切是基于晨曦打造的完善的数据治理体系及数据中台，结合智能化计算引擎而实现的。
②结构化存储，高速运算。通过获取行业、企业的各种公开信息，利用NLP、OCR、计算引擎等智能化手段，对数据进行结构化存储及运算，为行业、企业提供及时准确的咨询信息，让决策有据可依。实现站在行业看企业。
③流程牵引，事主动找人，助力效能提升。通过对端到端的业务梳理，将每个人纳入到企业整体业务流程的环节中，以“事”驱动“人”，赋能行业提效。
④既要好用，更要好看。用TO C的理念做TO B的产品，让产品的使用不在是用户的负担。
通过提升企业乃至整个行业的数字化水平，运用专业的力量、科技的力量，为企业的经营管理者、投资者打开盲盒，让行业重新走上一个良性的生态环境。
回到最初的问题，事实上，地产行业运转的支点，仍然是信用，只是这一次重塑后，信用不再是开发商拍着胸脯的保证，而是专业见证下的有理有据！