楼盘烂尾，购房业主背上沉重房贷……如何规避这一现象？惠州持续强化预售资金监管机制，应对市场风险，确保楼盘顺利建设，为市民购房戴上“安全帽”。
4月14日，记者从惠州市住房和城乡建设局获悉，惠州市政府办公室日前正式印发由该局新修订的《惠州市商品房预售资金监督管理办法》（下称《办法》），针对新申请预售许可的商品房预售款的收存、支取使用和监督管理等进行细化，统筹构建全市统一的商品房预售资金监管体系，切实保障购房市民合法权益，促进惠州房地产市场平稳健康发展。
对比2015年施行的《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》，记者注意到，新修订的《办法》适用层面延伸至全市范围，这也意味着全市房地产市场监管机制正在实现统筹引导，全市“一盘棋”，助力市场有序发展。
●南方日报记者张峰
扩大适用范围
新修订监管办法适用全市范围
据新修订的《办法》显示，商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设的商品房预售给购房人，购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房资金。
2015年，惠州为应对当时的市场情况，制定《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》，在惠城区和仲恺高新区实行商品房预售资金监督管理，有效维护了购房人和预售人的合法权益。
去年，因疫情原因，金科颐景园、蓝山颐景园、金地湾等项目迟迟未开工，项目面临烂尾风险，但由于预售资金监管有序，购房业主权益得到保障。“即使未能引来企业注资重组，预售资金账户的资金也能保障有效完成房源的收尾工程实现交付。”去年年中，项目所属的住建部门负责人谈及颐景园项目时称。
预售资金监督机制经过几年时间的施行和完善，新修订的《办法》适用范围进一步扩大，监督管理范围为全市行政区域内所有取得预售许可的商品房项目，惠州房地产市场监管正在实现全市“一盘棋”。
设立监管账户
建立三级预售监管资金核算账户
随着《办法》的施行，惠州将构建全市统一的商品房预售资金监管系统。市住建局相关负责人称，全市将逐步推动监管银行按照“监管账户—预售项目记账账户—预售单元记账账户”建立三级预售监管资金核算账户。
《办法》要求，企业申请商品房预售许可证前就应在项目所在地银行设立监管账户，并与监管部门、监管银行三方签订《商品房预售资金专用账户监管协议》。且要求监管银行按约定建立监管账户收存、支出台账，每日定时向预售资金监管系统推送监管账户的数据信息。
具体到监管举措，《办法》要求企业设立的监管账户应当与商品房预售项目相对应，项目规模较大、分期开发的，每期可分别设立专用账户。《办法》指出：原则上一个项目每期开设一个专用账户，最多不超过两个。同一房地产开发企业有多个商品房预售项目的，应当分别设立监管账户。
在明确预售资金账户的开设原则同时，《办法》为保障开发企业将房源销售款项切实存入监管账户，要求房地产开发企业预售商品房时，应当将监管账户的名称、账号、对应的销售终端机商户编号等信息在销售场所《房屋销售信息公示栏》公示。
同时，购房人应当按照与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限，将商品房预售房款直接存入监管账户。市住建局相关负责人对此介绍，房地产企业不得另设账户收存商品房预售资金，对于已收取的购房意向金、定金等款项，都应当将其转为商品房价款存入监管账户。
近年来，惠州房地产市场调控实施动态检查，预售楼盘营销中心提示“购房市民将购房款存入预售资金监管账户”已成为基础公开信息。从今年首批检查通报结果来看，受检企业均能规范展示，预售资金监管机制逐步成为各市场主体共识。
资金专款专用
只能用于对应楼盘项目建设
当前，房地产市场调控不断深化，金融政策持续收紧，融资成本有所提高，销售回款成为房地产企业现金流和扩大开发的命脉。购房资金存入预售资金监管账户后如何有序使用成为关注焦点。
《办法》指出，存入监管账户的预售款在项目竣工之前只能用于项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款、法定税费以及监理、设计、检测等工程建设费用。
“监管账户的资金必须确保专款专用，用到项目的开发建设和优化完善，必须首先确保账户对应的楼盘项目建设，不得挪作他用。”市住建局房地产市场监管科相关负责人介绍，该项机制既能够让企业及时回笼资金用于项目建设，又能够有效维护购房群众合法权益，防止建设资金挪作他用导致后续建设和配套设施资金不足，项目烂尾。
“项目投资的大头都是在建设前期，达到预售条件后的后期建设费用并不多，监管账户大部分资金实际上用不上。”一开发企业负责人认为，即使这样，在市场低谷的时候预留资金应对风险是需要的。
如何应对？《办法》提出，分阶段设置资金预留额度，有效提高企业资金的利用效率。结合规划验收至不动产首次登记阶段时间跨度较大的情况，商品房预售资金进入监管账户后，房地产开发企业在预售、规划验收、竣工验收备案三个阶段，可以分别留存销售总金额10%、8%、5%的资金，项目办理不动产首次登记后，房地产开发企业可申请解除账户监管。
具体到各个阶段，《办法》明确，监管项目预售后至规划验收前，资金按项目销售总金额的10%留存；规划验收后至竣工验收备案前，按销售总金额的8%留存；竣工验收备案后至不动产首次登记前，按销售总金额5%计算留存。不动产首次登记后可申请解除监管。
需要注意的是，该《办法》还提出若在项目竣工验收备案后至不动产首次登记前，账户内留存资金超过规定留存额度，企业还可申请支付预售前已支付的工程建设费用、法定税费、监管项目占地范围分摊的土地购置费用以及营销费用，其中营销费用不超过销售总金额3%。而办理在建工程抵押项目，若抵押贷款未存入监管账户，抵押贷款需抵扣监管部门同意使用预售资金。
“强化资金监管兜底潜在的市场风险，同时精细化各节点的留存比例释放资金活力，对于市场良性发展有积极意义。”惠州楼市资深策划人、天策行机构创始人李建锋表示。
账户实时监管
违规房企将被降低开发资质
“预售资金监管是为企业加了‘紧箍咒’，为购房市民戴上‘安全帽’。开发企业为了快速发展往往会忽视市场风险，该监管机制就是一种兜底，保障市民的权益。”市住建局相关负责人介绍，《办法》对于资金的存入和使用规范依据明确，该局将严抓落实，严厉打击违规行为，维护市场稳定发展。
具体到惩处措施，《办法》显示，针对房地产开发企业未按规定收存、使用商品房预售资金的，处以违法使用款项10%—20%的罚款。
对于企业在商品房预售资金收存、使用过程中提供虚假资料的，应进入监管账户的商品房预售资金与实际进账存在较大差异的以及认定应当暂停办理的其他情形的，监管部门将责令限期改正，其间暂停办理监管账户内的商品房预售资金的使用申请，降低或者注销其房地产开发资质，并记录企业行为信息。
同时，结合惠州房地产市场信用监管体系，企业经营行为还将切实与预售资金监管相挂钩，违规行为将列入信用档案。
《办法》还将建立房地产开发企业违法违规行为部门间通报制度，对违法违规记录较多、群众投诉集中、存在历史欠税以及取得销售（预售）许可证满5年仍未完成土地增值税清算的企业，监管部门加强企业及其关联项目预售资金的收存与使用监管。
对于出现提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的施工单位、监理单位，《办法》明确违规行为将被计入企业的行为记录和诚信档案，并依法对相关责任单位和责任人予以查处。
市住建局相关负责人介绍，将切实加强对监管项目预售资金使用的管理，充分利用商品房预售资金监管系统对资金实施实时监管，发现预售资金使用异常的，会立即责令改正，实施联合惩戒机制予以严厉查处。