1月20日，禹洲集团（01628.HK）宣布，已成功获得绝大多数交换票据持有人的支持及所有征求同意票据所需取得的必要同意。
笔者注意到，禹洲集团于2022年1月即将到期的5.8亿境外美元债券交换要约已获得高比例通过，已交换要约占交换票据本金总额约82.0%，这一占比在最近提出交换要约的房企里，处于领先位置。此外，其余公司向投资人征求同意的12只债券也均全部获得了通过。
面对房地产行业波动，禹洲集团积极开展自救。除了低调地提出“发展变革”的调整思路，更是进一步强化了对于财务稳定、安全的管控。作为业内一家没有任何一笔商票、没有任何的内部理财的地产公司，更是提振了外界信心。
美元债展期获82%高比例通过
公告显示，此次债务管理取得成功，使禹洲集团能够有效地延长相当一部分离岸债务的到期期限，并避免发生征求同意票据项下与交换票据支付相关的提前到期。
禹洲集团曾在1月12日的公告中称，交换要约2022年到期的2只优先票据，并征求同意包括2022年到期的优先票据在内的12只票据。
而在此次公告中，禹洲集团透露，在交换届满期限，4.77亿美元的交换票据(由2.66亿美元的2022票据及2.12亿美元的2022票据II构成)，占交换票据本金总额约82.0%，已根据交换要约有效进行了交换。并且公司豁免交换要约备忘录规定的交换要约最低接受金额条件，并接纳所有参与了交换的交换票据。
值得一提的是，82%交换要约通过占比在行业内处于领先。
禹洲集团还指出，多位交换票据持有人向禹洲集团表达了其参与交换的意愿，但因交换期限较短造成困难，未能及时提交指令。为了满足这些持有人的需求，禹洲集团拟于2022年1月26日左右，以交换要约实质相同的条款，对剩余交换票据再次提出交换要约，使他们也可以参与交换。
持续降杠杆、降负债是禹洲集团坚定不移的方针策略。2021年5月，禹洲已悉数赎回年内到期的所有境外债券，之后禹洲于9月如期赎回人民币20亿元全资附属公司厦门禹洲鸿图发行的两项境内公司债券。至此，禹洲集团就已悉数偿还2021年内到期的所有境内外公司债券，突显出财务的稳健性。
而在2021年12月，禹洲集团提前一周将一笔与其相关的供应链ABS的本息全额打款转入债券结算兑付的指定代理银行账户。该供应链ABS的本金为人民币5.9亿元，到期日为2021年12月15日，也是禹洲现存唯一的一笔供应链ABS。
此外，禹洲集团也是内房企业里没有商票、内部理财或其他财富产品的公司。
机构分析师认为，禹洲集团将财务安全性视为优先。由于审慎的拿地和积极的债务回购，禹洲在2021年中期进一步改善了其资产负债表状况，未来几年禹洲还将会优先考虑财务安全下的有质量增长。
政策利好不断提振行业信心
笔者注意到，禹洲集团自身资产结构优质，土地储备一二线核心城市占比超过90%。
截至2021年6月30日，禹洲集团总土地储备为2200万平方米，一二线及准二线城市占90%以上，平均楼面价6854元/平方米。其中海西经济区占比15%、长三角37.5%、环渤海21.7%、华中区8.7%、大湾区6.0%、西南区7.0%以及大湾区的城市更新4.1%。
这也促使禹洲集团在2021年完成合约销售总额达人民币1050.2亿元，较2020年全年合约销售额微增。
另外，政策利好不断也让房地产行业信心倍增。2021年12月6日，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.05个百分点，共计释放人民币1.2万亿元资金。
2022年1月 17 日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展人民币7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和人民币1000亿元公开市场逆回购操作，MLF操作和逆回购操作的中标利率均下降10个基点，引导LPR报价同步下调。
与此同时，个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，例如上海放款周期由此前的4个月以上缩短至2个月。广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率，例如深圳首套房贷利率从5.4%跌至5.1%。
中指研究院分析称，2021年下半年以来，房地产行业良性循环受阻，而企业资金端压力明显加大是其中重要的拖累项。四季度，国家接连释放积极信号，企业融资环境有所改善，相关监管指标也在不断完善，如并购资金不纳入“三道红线”监管等。本次降息将进一步降低企业的融资成本，有利于提振企业发展信心。
“这对购房者置业情绪产生一定积极带动作用。”中指研究院还认为，5年期LPR下调将进一步引导房贷利率下降，叠加各城市房贷加点数仍有继续下调的空间，房贷利率迎来双降利好。有利于降低购房者置业成本，对当前购房者低迷的置业情绪将起到至关重要的提振作用，市场信心有望得到修复。热点一二线城市的市场有望率先企稳，销售端的好转有望改善企业的资金面，促进行业的良性循环。
克而瑞认为，信贷宽松并不意味着大水漫灌的强刺激政策，对于房地产金融政策要保持连续性、一致性、稳定性也是国家一直在着力强调的，尤其是对于房企而言，更多还是应该借此契机，调整财务结构，实现自身发展的良性循环。
禹洲集团表示，将继续稳定运营，维持合约销售，同时强化资产负债表及持续改善现金流管理，接下来会遵从“保交房、保民生、保偿付、保稳定”要求，积极履行承诺，调动全集团的力量，集中资源推动“四保”目标的实现。