据CRIC数据，2021年80-90平方米的住宅成交比重增幅最大，120-140平方米产品成交占比由升转降，需求降级更趋小型化，这一趋势在一线城市表现得更加明显。
前两年，地产行业共识是房地产全面进入改善时代，没想到受到疫情等各种因素影响，消费降级来得这么快。
据CRIC预测，80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和总价优势，市场占有率有望继续提升。
最近几个月，不少房企发布了三房四房户型，虽然大部分户型中规中矩，但也有些产品不乏亮点。那么，去年到现在，他们在三房四房户型有哪些新思路和新尝试？结合案例来帮大家做个总结梳理。
玄关除了功能强大
还可以引入景观
以前，玄关在很多户型中，功能主要是储物收纳，高端项目则兼顾实现阻隔和展示功能。也有很多刚需户型为了做到零浪费，甚至不设玄关。
但自从疫情爆发后，房企对玄关高度重视，即便是紧凑型刚需户型，也见不到开门见厅的那种设计了。
总的看来，现在玄关需要实现三大功能，包括储物收纳、换鞋换衣、洗手消毒，对于大户型，这些功能的实现并不难。但对于紧凑型户型存在一定挑战。
从当下的市场来看，大部分产品优先解决储物收纳问题。
比如万科很多户型都在玄关处设置了独立储藏间，大大增强了收纳强度。
重庆万科某项目136㎡四房户型，四开间朝南，其在入户设计了一个储物间，解决了入户玄关收纳不足的问题。
重庆万科城市花园136㎡户型图
天津某项目虽然只有109㎡平，同样在进门处设计了一个进深80公分的小储藏室。
▲西派国印·桭光约109㎡三室，来源：冷眼观楼
对于消杀功能，目前房企的设计思路主要是两种，一是把家政间放在玄关处，这样业主进门后，可以在这里洗手、换衣服，直接把外套丢进洗衣机，再进入家里。
比如武汉仁恒这套建面约185㎡3+1户型，就把家政间设在玄关处，而且实现了“双重归家动线”，进门后左边进入客厅，右边可以经过家政进入厨房。家政间出去就是阳台，可以直接洗衣、晾衣。
▲建面约185㎡户型设计
还有一种是紧凑户型的变通做法，即把次卫设置在门口，配合储藏间使用。
比如旭辉在北京约127㎡的户型，玄关左手是柜子间，右手则是带卫生间，业主进门后，能第一时间可以洗手、消杀、脱衣、收纳。
不过也行业人士认为，纯粹作为分割功能而使用的玄关空间缺少品质感与差异化。尤安设计就提出了景观玄关的设计，即将玄关与种植模块打通。
具体来看，就是将传统北向生活阳台变成种植庭院，再通过开窗引景入室，这样确实有利于改善传统玄关的采光和景观。
▲与种植庭院相连的玄关模块
而且厨房也不再是后勤区域，下厨也变得更治愈，不但能与家人互动，随时也可以去到庭院放松心情。
动区场景更加丰富
提升客户白天体验
这几年，随着生活方式的变化，客户对于客厅需求越来越多，客厅不再是看电视的地方，也不是面积足够大就够了。
从户型布局来看，当下三房户型设计依然以竖厅为主，横厅设计增强产品力。
比如万科这个94平三房户型，就采取了竖厅设计，这种设计的优点是比较节省空间。
建面约94㎡户型平面图
但在产品竞争激烈背景下，不少产品跳脱常规的竖厅设计，开始大量采用横厅设计来为产品增加卖点。
比如万科这个115平四房户型，通过将厨房摆放在南面，不但做到了餐厨一体化，还实现了客餐厅一体化，加上约6.9米的阳台，让整个空间更为宽敞明亮。
再比如UA为绿地研发的140平专利户型，横厅设计，四开间朝南，亮点颇多。客餐厅一体达到7.2米面宽，除了走道面积存在一定浪费，这个户型舒适度不错。
△绿地140平户型蓝本平面
从功能上看，动区面积占比越来越大，功能更加全面。
具体来说，书房、休闲、健身、娱乐、亲子活动等功能都被房企考虑到要纳入厅堂体系。
比如融创西南在”中国家庭健康欢乐家“中，将客厅划分为读书、用餐、运动、音乐等功能空间，彼此相连又互不打扰。其中，学习区就在长餐桌旁边，父母可以坐在旁边辅导，也可以一起在长桌上做手工。
▲144平米户型图，图源：融创西南
比如上海柏涛为金科设计的三孩户型，公区面积相当大，将近五十多平，而且客厅采取了L型落地窗设计，整个达到了270景观视野，三个孩子在客厅跑跑跳跳基本不成问题。
▲户型平面图，计容面积约159.91㎡，来源：上海柏涛
该户型北向设计了一个游乐园主题儿童房，包括专属收纳区、独立学习区、游乐园、可分可合就寝区。而且儿童房成长性非常强，可分可合。
此外，设计师在厨房墙上开了窗户，因为儿童房在厨房后面。大人做饭时，如果孩子在客厅玩，可以可以直接看到，但如果还在房间做作业或者玩耍，也可以透过窗户实时注意到孩子的状态。
▲关爱视窗
设计机构尚柏研社新研发的140平三孩户型，公区也非常强大，其充分考虑了家庭人与人之间的关系。
比如双玄关设计为小孩设计了专属玄关，餐厨合一设计，厨房与餐厅真正一体化，家里超长餐桌坐得下全家人。客厅还特地设了手工桌、玩具收纳等等，充分考虑了不同年龄孩子的需求。
来源：尚柏研社
去年，上海柏涛还为美的置业研发了115平户型，从平面图来看，确实有不少突破。由于针对的是90后等年轻客群，所以设计上比较大胆。
总的来看，公区基本占了户型60%的面积。对于厅堂系统，设计方给出了至少7组场景，包括起居室、可分可合的工作室、阅读角、猫爬架、聚合餐厅、社交厨房，除此还有健身阳台，功能非常丰富而全面。
其中，工作室属于可变空间，打开可以拓展客厅面积，关闭也可以作为独立房间。
主卧酒店化、小家化
从新户型的迭代看，主卧融合了工作、休憩、休闲等功能模块，呈现酒店化、小家化设计趋势，其实这个早在前年，明源君就提出过这一趋势了。
比如世茂在主卧配置mini吧和mini冰箱，这样一来，夫妻两人在主卧既可以独立处理工作，也可以约会，有心情时在一起小酌一杯，聊聊天，看看电影，找回初恋时的激情。
比如武汉仁恒滨江园主卧除了常规设计，还在入口处设计了柜体到顶的酒柜，酒柜除了收纳和展示多功能，还可以和旁边的衣帽间组合一起巧妙的将洗浴与休息分开，形成主卧迴游动线。
▲建面约185㎡样板间实拍图
因为仁恒业主大部分具有国际背景或者社交经常有国际背景人士，一般睡觉前喝一杯都是习惯，所以红酒区是必备。
中海这个户型188㎡四房两厅三卫双套房，主卧区使用面积约37㎡，已经称得上优秀。
▲中海·浣云居188㎡户型平面
除了衣帽间、主卫，其还为主卧引入了一个可变空间，通过两扇移门，引入可变空间可以当作主卧书房，如果日后家庭结构有变化，也可以将其改为次卧。
▲中海·浣云居188㎡户型可变空间示意
除了大户型，部分紧凑户型，也大部分都做成了三室两卫，主卧套独立卫生间。
像中海寰宇时代高层约117㎡三室，主卧内都预留下了摆放“L”型衣柜的空间。
▲中海寰宇时代约117㎡三室
当下主卧设计还有个特点，就是非常重视飘窗，大家留意一下就会发现，10个户型9个都设计有飘窗。
不过飘窗也被不少客户诟病为鸡肋设计，所以现在房企对飘窗进行了优化设计，主要是降低了飘窗高度到40公分，适合打造成一组沙发，大大提升了利用率，主人可以在这里晒太阳、看书，还是蛮惬意。
▲旭辉铂悦公望约170㎡三室样板
多阳台增加竞争力
除了在室内空间下足功夫，标杆房企对户外空间也非常重视，比如阳台的设计就更加精细化了，而且功能性越来越强。
以前一般是晾晒，现在则集合了景观台、休闲区、健身区甚至茶室、阅读区等多重场景应用。
除了功能性，阳台数量也呈现上升趋势，很多产品都出现了双阳台设计。
当下来看，双阳台设计有两类设计，一是南向阳台打通客厅和卧室的双阳台，二是南北双阳台，部分是不连通的双阳台。
比如福州旭辉某项目89㎡三房就是双阳台设计，在保证采光效果的同时，营造了适度的自由空间感，私密性更佳，大大增加了主卧的使用空间。
例如，绿城平层户型，南向面宽长达13.85米，双套房设计，L形花园阳台，可实现的场景非常多，可以说这个设计，很多客户都很难抵抗。
▲图片：绿城套内143㎡4房2厅2厨3卫+L型大阳台
小结
作为当下产品中重要的一部分，三房四房基本是房企最重要的产品，也是争夺最为激烈的市场。今年，各大头部房企又会交出什么样的答卷，我们拭目以待。