01
昨日上午，福州解除限购，刷屏！
▲当前福州楼市相当惨淡，从2017年开始，福州房价由原来的均价3万多，跌到了现在的2万4左右，对比高点，福州总体已经跌去了20%。
现在福州也出现了越来越多的1万左右的小区，虽然主要都是聚集在马尾那边，但是也有朝周围区域蔓延的趋势了。
对于楼市来说，解除限购属于终极救市核武器，此前，除了郑州“犹抱琵琶半遮面”式的放松限购，其他城市都不敢明目张胆的触及限购。
而这次，一个东部发达省会城市直接解除限购，这意味着，管理层对于限购的“道德负压”也已经解除，限不限购，管理层拿得起放得下，这才是真正的因城施策。
而从另一方面看，之所以打头炮解除限购的是福州，除了福州楼市本身萎靡不振外，更重的是因为这波地产行业调整，近几年激进的闽系，受创最重。
是啊，看看正荣、融信、阳光城、泰禾、福晟......可以想见，这些房企在福州会有多么重的库存，毕竟作为发家之地，福州大力度救市，也就不意外了。
第二个消息，则是据说深圳要“调整”指导价！
▲指导价上调，意味着买二手房可贷款的比例变高了，首付变低了；这对二手房市场来说是利好，入场门槛降低，预示着市场即将回暖。
深圳作为全国楼市风向标，从放松指导价，也可看出，全国楼市大松绑或将开启。
目前，全国上上下下共有将近70座城市出台了各式各样的救市政策，其中，重庆、赣州、佛山、温州、南宁、福州等城市降低买房首付成数，郑州取消认房又认贷，青岛即墨取消5年限售，房产证满2年就可以交易；哈尔滨废除新房限售，福州解除限购，从三四线城市到强二线城市到省会城市，轮番上场，政策工具箱也越开越大。
更为重要的是，即使是这样大力度的政策，目前还没有出现“一日游”，这也就意味着，当前放宽调控是被默认允许的，政策调控背后是市场回暖的决心、国家导向的变化。
也正因为如此，截至3月底，部分一二线城市楼市已经回暖，例如苏州出现了2000人摇，东莞某些项目，宣布房价上调3%。
▲根据中指研究院数据，3月以来，楼市整体成交上行，一线城市整体环比上升12%。其中北京成交量环比上升80.4%，广州升幅34.0%。二线城市环比上升32.3%，其中苏州环比上涨67.4%；福州上涨53.4%；武汉上涨51.2%。
02
说实话，看到福州解除限购、深圳放松指导价，我暗想，那北京是不是也该调控了？
坦白讲，北京楼市确实有了小阳春，但是这个热度不及预期。虽然北京房价的确是在上涨，但是不管从涨幅，还是从二手房的成交量，以及房东的心态来看，今年北京楼市不如去年北京楼市热。
回想起去年北京楼市这会儿，二手房单日网签量很多都在1000套以上，而如今大部分日子都是在500-700每套。所谓量在价先，北京这点量，只能说是乍暖还寒。
对此，攸克地产的殷老师说，春节过后尤其是3月份，北京只有20%左右（甚至比例更低）的项目热销，其他的项目都不咸不淡、不温不火。
当然，好消息还是有的。例如上周五开盘的海淀永丰中海汇德里，一把卖了50亿；海淀四道口的天恒学院里，房源总数143套，摇号中签率不足1%，这应该是北三环最难买、最火爆的共有产权商品房了。
▲尽管天恒学院里还没交房就闪现“墙皮脱落”，但这丝毫不影响认购，毕竟倒挂的百万价差在那里，质量差一点点又有什么关系？
从月度数据看，最近半年来，北京楼市最受益的还是华润，去年的神盘海淀幸福里，已然是海淀销冠；如今旗下的两个盘，幸福里润园依托海淀风口，销售状况仍然非常好；上周二开盘的北京橡树湾，首开卖了将近20亿，虽然说大兴西红门的位置不在风口上，但这个盘胜在务实，因此华润仍然滋润。
综上，虽说北京楼市还算正常，但与大家的期待值还是相距甚远。一方面，一二线城市，如深圳上海出现大面积疫情爆发；另一方面，互联网裁员、乌俄战争等不确定因素也使得大家在楼市上的信心有所减少。
03
那么，既然北京不需要放松调控，那我为什么会说北京呢？
早在三月初，北京早就出台了一条可以说是很重要的新规，被很多人忽视了，那就是：
以后新过户的房产证上的“附记页”上，必须注明房子的建成年代。
目前，这条新规已经在西城率先实施，东城海淀朝阳等区预计会很快跟进。
而这也意味着，西城以后的二手房，是2000年以后建成的次新房，还是2000年以前建成的老破小，大家一目了然。
事实上，由于装修“凤变冰”，很多二手房只是表面看起来是次新房。比如东单33号院，只看房产证完全看不出来。
由此，房产证确认建成年代后，“老破小”就不再是”哲学概念“了，而是一板一眼的数字认证。
但更重要的是，房产证确认建成年代，非常影响银行的贷款年限。
目前，北京的商业贷款大部分执行的是“69-房龄”，且最高贷25年来作为上限；公积金的贷款年限，则要看房子是6层老破小（砖混）还是小高层（钢混），对于砖混的房子，贷款年限是47-房龄，钢混的房子，贷款年限是57-房龄，且最高也只能贷25年。
比如有一套1972年建成的房子进行挂牌交易，买家在进行贷款的时候，评估公司往往会“美化”房子的建成年代，在评估报告里把房龄写的小一些，比如评估成1985年的，有时候甚至直接用房本里的测绘页年代代替实际建成年代，因为测绘年代肯定比实际建成年代要新，这样操作下来就可以顺利贷满25年。
但这种操作在3月份以后不行了，因为银行通过建委的底册，可以知道每个小区的实际建成年代，3月份以后的新房本直接体现建成年代，那么这套建于1972年的房子，房龄已经50年，69-50=19，就意味着现在的买家还能贷19年，10年后就只能贷9年了。
而对于公积金，这套老房子如果是砖混的，压根没有公积金贷款资格；如果是钢混的，这套老房子仅仅能贷57-50=7年，再也不能像以前那样，还有模糊认定的空间。
当然，因为这个政策主要影响的是若干年以后下一次的交易，对现在的交易没有影响，还没有体现建成年代的旧房本，都可以贷满25年，只是以后的新房本再转卖的时候，才会感受到不便。
从某种意义上来说，这相当于北京在打压老破小，慢慢将老破小的金融功能剥离。这与深圳的二手房指导价有着异曲同工之妙。
而打压老破小，也即意味着北京在鼓励大家去买新房，意味着北京在通过另一种方式救市。
毕竟，楼市的繁荣，最直观的指标还是新房指标，而现在新房都比较偏远。当大家考虑到这一层关系之后，相信买新房的人会越来越多，北京楼市也会慢慢回温，迎来另一重“小阳夏”！