如今上市公司“年报季”已开启一个月有余，但截至4月7日，发布2021年业绩的房企并不像去年同期那么多。通常港股上市公司要在3月结束前披露上年业绩，但如今4月已至，包括中国恒大、融创中国、佳兆业、世茂集团等多家港股上市房企宣布年报披露延期。
目前，房企健康指数（HFI-60）监测的60家上市房企中，共有35家发布了2021年业绩，南方产业智库对这些企业进行了梳理。
营业收入
碧桂园、万科领先，多数房企同比有增长
从已经公布营收状况的房企来看，碧桂园营收排在首位，为5230.64亿元，万科以4527.98亿元排在第二，排在第三至第五的中海、龙湖、华润置地，均为“2000+”的营收规模。在所有35家房企中，营收规模在千亿元以上的共有10家，其中绿城中国上年营收1002.40亿元，刚好跨入千亿的门槛。
南方产业智库注意到，在已经公布年报的35家房企中，有7家营收出现下降，其中包括雅居乐、富力、合生创展、合景泰富等房企。其余28家营收呈现涨势，涨幅最高的瑞安房地产和国瑞置业，分别达到281.88%和71.58%。这种翻倍或将近成倍的涨幅，通常是因为此类房企规模较小，因此当这一年集中大量销售结转时，收入也会明显增长。
另外绿城中国、旭辉控股的营收同比增长也超过了50%，中国金茂、珠江股份的营收增幅在45%以上。另外销售规模靠前的房企中，中海的营收增幅也达到30.38%，碧桂园和万科分别为13.01%和8.04%。
归母净利润
中海仍是“利润王”，整体下行明显
35家已公布年报的房企中，有34家实现了盈利，归母净利润的头两名均为央企。中海以401.55亿元排名房企首位，随后是华润置地的324.01亿元，碧桂园、龙湖、万科分列第三至第五名。
但需要注意的是，尽管中海仍有400多亿元归母净利润，但同比却减少了8.54%，是自2003年以来首次同比下滑。
这也是2021年众多房企面临的一个普遍现象——归母净利润出现同比下滑，除中海外，碧桂园、万科、龙光、新城控股、招商蛇口等企业均遭遇下行。万科2020年归母净利润还有415.16亿元，2021年同比缩水了45.75%，这也是万科在1995年、2008年之后，第三次出现归母净利润下降。
统计显示，35家房企中，共有24家归母净利润同比下降，富力直接由盈转亏，2021年归母净亏损达到88.48亿元。而华侨城、正荣地产、合景泰富三家房企，归母净利润同比跌幅超过了50%。
此次统计中共有11家房企的归母净利润同比上升，瑞安房地产和珠江股份均实现了扭亏为盈。其他归母净利润涨幅较高的房企还包括国瑞置业、建发国际、绿城中国等，其中国瑞置业2020年归母净利润仅9900万元，2021年则增至2.28亿元，同比增长131.25%。
但在归母净利润指标方面，尚未发布年报的部分房企形势并不乐观。例如华夏幸福已经预告归母净亏损在331亿至391亿元间，融创中国宣布归母净利润预计下降约85%，ST粤泰、蓝光发展、华远地产等企业也都披露了业绩预亏。
三道红线
17家房企绿档，新城控股等四家房企新晋达标
自从融资“三道红线”政策提出后，各家房企均踏上了降档的路程。最新统计显示，在35家公布年报的房企中，各项指标都过关的“绿档”房企有17家，超标一项的“黄档”房企13家，超标两项的“橙档”房企3家，三条红线全踩的“红档”房企有2家。
具体各项指标来看，剔除预收款项的资产负债率平均值为68.45%，中位值为69.40%，共有21家企业达标，达标率为60%；净负债率平均值69.08%，中位值为62.95%，共有29家企业达标，达标率为82.86%；现金短债比平均为1.85，中位值为1.45，同样有29家企业达标。
17家绿档房企中，嘉华国际、中国金茂、旭辉控股、新城控股在半年前还是黄档，剔除预收款项的资产负债率都未能达标，如今测算显示，嘉华国际该项指标仅为42.40%，中国金茂为68.00%，旭辉控股为69.70%，新城控股69.95%。另外像中海、华润置地、龙湖、越秀地产、万科等企业，则保持了此前绿档的水平。
少数股东利润
部分企业利润占比和权益占比不匹配
在35家已公布2021年报的房企中，有9家房企少数股东权益占比超过50%，其中最高的中梁控股为66.28%，旭辉、绿城、招商蛇口、美的置业等房企也在列。而低于10%的房企有3家，分别为中海、信达和嘉华国际。
少数股东权益通常由房企引入股权融资、项目合作时产生，是一种通过分散风险降低、控制负债的策略，但如果少数股东分得利润过大，则会制约房企的实际盈利能力。另外，少数股东利润占比和权益占比的失衡现象也在不少房企体现，这往往是“明股实债”的标志。
南方产业智库测算了35家房企少数股东利润占比和权益占比的差值绝对值。其中差值最大的珠江股份达到201.93个百分点，其少数股东损益为亏损0.4亿元，但净利润仍有0.25亿元，因此背离程度很高。
统计显示，差值在30个百分点以上的，除珠江股份外还有建发国际、融信中国和新城控股，20-30之间的有招商蛇口、龙光集团、金辉控股等8家企业，10-20之间的有龙湖、远洋、新世界发展等12家企业，0-10之间的有雅居乐、合生创展、华润置地等11家企业，其中万科、碧桂园、嘉华国际、信达地产四家房企的差值在1以下。
但值得注意的是富力地产，其2021年净亏损87.39亿元，但归属于少数股东利润有1.1亿元，归母净亏损达到88.5亿元，这种公司亏损但少数股东仍在拿钱的现象，“明股实债”的嫌疑巨大。
另外，35家房企的少数股东共拿走826.49亿元的利润，约占全部净利润的24.54%。