房企间扩充自己的朋友圈已司空见惯，但三个“地头蛇”间相互交织的故事，总让人多了些好奇。
4月19日，越秀地产官微宣布消息称，其与龙光集团控股有限公司在广州国金中心举办战略合作签约仪式，双方派出了副董事长级别高层出席签约。
无独有偶，一周前的4月14日，越秀地产刚与滨江集团在杭州举办战略合作签约仪式，后者董事长戚金兴现身会议现场，可见关注程度之重。
因是战略合作协议，两次签约均无透露太多详实具体的合作规划及内容。但在只言片语中，均共同指向了一些关键词：长三角、大湾区、深度合作、优势互补等等。
为何两家地头蛇企业双双牵手越秀？越秀在其中所起作用与所扮演角色是什么？越秀这两步棋背后的动机在哪？会有怎样的合作手段与方式？
各取所需
在杭州率先开展的这场战略合作将滨江与越秀正式捆绑在一起。
签约所在地正是在滨江的大本营，董事长戚金兴穿着一身灰色西装与白色衬衫出席在了现场。从戚金兴寥寥几句发言，可以窥探出越秀与滨江的合作直指大湾区与长三角地区，更具体来说是双方各自深耕城市——广州与杭州。
据越秀地产披露，双方接下来将加快杭州与广州项目的合作落地，同时共同推进两地集中供地地块筛选工作。滨江方面也告诉观点地产新媒体，合作主要是发挥各自在长三角和大湾区的优势，涉及一些住宅开发方面的存量及新项目获取。
于滨江而言，这家土储在杭州占比超一半的区域型房企，在2020年也做出了最大的战略改变，整体战略布局转为“深耕杭州，走出浙江”，集中注意力打开外地市场。
然而这种转变暂时还没有太多成果，以大湾区为例，去年滨江参与了不少地块的竞争，拿地策略甚至下调到微利或者不赚钱，但仍然没有收获地块。
找一个深耕大湾区的本地国企进行联手，不失为最简单快速的方式。据悉，4月末广州市即将进行第一次集中供地，总起价数额近千亿，若在这时候可以搭上广州地头蛇越秀，或许可以如愿获得新城市的入场券。
龙光与越秀的合作，从布局上来说相较滨江、越秀间的合作有些差异。
双方一样将主战场放在了大湾区，不同的是前者专注深圳，后者深耕广州。对于龙光而言，随着大本营深圳区域的销售额下滑，如何在其他大湾区城市进一步深耕，如何在竞争激烈的广州拿地，如何打开它着意发展的长三角市场，或许可以与越秀交流一些经验。
于越秀而言，对布局的补充显然也是这两场合作的关键目的所在。
在近两年明确规模要求下，以往发展显得有些缓慢的越秀地产有意加大了外拓步伐。在广东省内，作为一家重仓大湾区的房企，其终于在2019年以高达5.6万元/平方米的楼面价摘得尖岗山一宗宅地，成功进入热火朝天的深圳市场。
此时入局的越秀不难说是“后知后觉”，而“低头蛇”龙光则已深耕鹏城多年，公开市场及城市更新领域均有不小的货量。
广东省外，华东则早已成为这家房企的第二落脚点。截至2020年，在越秀地产华东地区土储约17%，入账销售金额占比34%，其中杭州项目最多。
布局考量之外，土地成本的控制、利润的提升，或许也是越秀在这两家房企身上所能获益的地方。
虽毛利率下降已成为行业普遍共识与规律，但越秀这一指标已接连两年下降，尤其在2020年录得同比下降9.1%至25.1%。
个中原因，正是越秀地产华东区域结转入账比例升高以及产品结构的不同。换句话而言，相比大湾区，越秀在新区域的深耕尚不够深入，成本管控能力还不及成熟地域。
反观之，滨江在财务管理方面一直处于较高水平，近些年毛利率都围绕35%左右浮动。据其过往披露，滨江在大本营杭州的毛利率高达46%。
龙光则同样得益于土地储备优势，近年来毛利率维持在30%以上，核心净利润率也呈现逐年上升的趋势，同时连续8年ROE平均超30%。
此外，在被越秀地产视为未来重要利润增值模式之一的城市更新业务方面，龙光则在行业位列前茅。数据显示，龙光城市更新（一级开发）业务毛利率接近于70%。
“金主”越秀
仅从上述猜想分析而言，似乎越秀的谋算更充分深远些。
但趋利是企业的本性，除了布局上的优势互补，这个牵扯三方的合作背后仍有一些待考究的问题：为何滨江、龙光双双选中越秀地产？如果说是以“深耕大湾区、发展长三角”为关键词进行框定的话，明显还有众多房企也在此行列中。
这或许可以从两笔相似的交易中窥探出些端倪。
第一笔交易发生在滨江与越秀身上。今年1月初的时候，一场关于文晖三芒星地块奠基仪式在杭州举行，声势浩大，一众嘉宾出席仪式现场。
文辉三芒星地块是滨江于2020年7月以107亿拿下的杭州市下城区文晖单元地块，为杭州当年最高总价地块、史上第三高总价地。
然而，从奠基现场流出的背景板却看到，项目开发方为“保利X滨江X越秀”；更值得注意的是，项目案名为锦尚和品府——这正是越秀地产的产品系列名之一。
此后于2月份，越秀才披露公告称以34.52亿元入股该项目，且项目公司将合并到越秀财务账目中。
为何后来者越秀“喧宾夺主”？
据观点地产新媒体查阅获悉，该项目由杭州滨翎企业管理有限公司负责开发，前身为滨江集团全资持有公司。
在去年12月时，越秀通过旗下杭州燚乐实业投资有限公司，与滨江设立合资公司杭州樾滨，分别持股50.5%和49.5%；之后又于2021年1月27日，越秀、滨江所成立的合资公司杭州樾滨，与浙江保利共同入股项目公司杭州滨翎，分别获得杭州滨翎67%和33%股份。
几番股权操作之后，该项目最终由三家房企瓜分，且越秀地产跃升第一大股东，持股33.8%，保利持股33%，滨江持股缩减至33.2%。
该滨江项目的人士则透露予观点地产新媒体，三方合作中滨江主要负责工程、物业，保利操盘、营销，越秀则是负责财务。其还强调，项目的园林景观建造均是由滨江负责，会保证滨江一贯的品质。
可以看到，越秀在其中的角色并不似以往的合作开发者，更倾向于砸真金白银的“金主”——类似的操作也发生在越秀与龙光身上。
今年2月4日，龙光旗下苏州盛瑞房地产有限公司以13.95亿元拿下苏州胥口苏地2021-WG-4号地块，溢价率13.5%。近日，该地块规划出炉，计划建有18幢多层、小高层和高层住宅。
据观点地产新媒体发现，该项目开发方已不是当初原龙光拿地公司苏州盛瑞，而是改为苏州燊秀房地产开发有限公司。工商信息显示，新项目公司现仅由苏州盛瑞持股51%，另另外49%股权则由苏州越嘉企业管理有限公司持有，查阅获悉为越秀地产旗下公司。
相比于与滨江百亿项目的合作模式，这一次主人方龙光虽仍保留着控股地位，但也基本同越秀分享了半壁江山。目前，项目案名、产品类型还尚未面世。
滨江也好，龙光也罢，在他们的合作中显然越秀已不纯粹是平摊风险的合作方角色。
以滨江为例，身旁多一个具有资金实力的合作伙伴，即便不走出去，对其在杭州的发展也是获利颇丰。
“在杭州土地价格高、竞争激烈、溢价率高，你如果不合作的话，拿地可能就比较难。所以杭州合作的范围很广、作的程度也很高，很多都是合作项目。”浙江大学不动产研究中心研究员丁建刚称。
据观点地产新媒体了解，由于滨江十分热衷合作，过去几年间权益比例均在50%以下。有熟悉滨江的分析师也称，由于资产、体量较小，滨江难于承担如此大的现金流支出，便做起了操盘者的角色，收取项目管理费和营销费。
“于滨江而言第一诉求是操盘、赚钱，然后才是并表”，其称。
而对越秀来说，这家平均融资成本仅4.62%的绿档企业，目前的最大诉求或许就是在更多城市插上自己的棋子。
据悉，2021年越秀地产的计划拿地金额为520亿元，而去年这一数据为410亿元。业绩会上管理层就表示，公司会保持一个适度的投资强度，特别是在集中供地情况下资金宽裕的企业优势将更明显，可能会抓住机会进入一些目标城市。