“雨林源筑”“万科曼西缇”“绿城春江明月”……当飞机降落在云南西双版纳嘎洒机场时，首先映入眼帘的便是在醒目位置摆放的一个个巨大的房地产广告牌。
从嘎洒国际机场到景洪（西双版纳傣族自治州州政府所在地）市区不过十来分钟的车程，一辆辆装满建渣的货车伴随着飞扬的尘土从车窗外疾驰而过。与之相伴的，还有一幅幅巨幅楼盘广告和一幢幢正处于修建中的楼盘项目。这里已是一个可以比肩三亚的文旅地产热土，融创、雅居乐、万科、绿城等多家房企巨头在此扎堆落子。
早在2018年，西双版纳新房均价就已近12000元/平方米，而规模少则上千亩、动辄过万亩的文旅地产项目，更是让一线城市也无法直视。然而2019年以来，西双版纳房价却遭遇断崖式下跌，部分项目房价比最高点几近腰斩，如今的新房均价已跌回4年前水平。
近日，《每日经济新闻》记者实地走访西双版纳多个文旅项目后发现，随着疫情得到有效控制，当地的楼市正在缓慢复苏。然而，当地文旅地产去化缓慢、配套设施跟不上、空置率高企等问题，也让部分开发商承受着巨大资金压力。与此同时，众多大型文旅地产项目工地的长周期施工，也让当地引以为傲的空气质量受到严重影响。
大小房企纷纷跑马圈地
“现在的西双版纳就像一个巨大的工地，到处都在修。”记者入住的民宿老板显然已经对此司空见惯，“以前广告牌上都是各大景点的广告，而这几年无论是机场内还是道路边的广告牌，都已经变成了地产项目的天下”。
西双版纳包括一市两县，州府所在地景洪是县级市，两县中的勐腊县与老挝接壤，勐海县与缅甸接壤。这里终年温暖湿润，植被茂密，独特的傣族风情和宗教文化，历来为游客所追捧。
作为国内唯一的热带雨林城市，西双版纳可以说是一个被房地产“催熟”的城市。当地旅游业的繁荣，在近十年里持续吸引了包括万科、融创、绿城等在内多家知名房企在此落子，并推出了多个体量超千亩甚至超万亩的文旅项目。
2012年，万达首进云南，以总投资额超300亿元拿下景洪市西北部的噶栋片区9000亩地，规划打造万达西双版纳国际度假区（即如今的融创西双版纳国际度假区），其中规划有主题公园、热带雨林公园、高端酒店区、傣秀剧院、商业中心、三甲医院、旅游新城七个功能区，号称当时西南地区投资额最大、内容最丰富、创新度最高的度假项目。
在万达到来之前，世纪金源集团早已在景洪市的澜沧江畔投资50亿元，打造占地4000亩的西双版纳滨江果园避寒度假山庄；雅居乐也于2011年6月8日与景洪市政府签订“西双版纳景洪市雅居乐旅游度假项目”合同，取得位于嘎洒镇大黑山地区约合17550亩土地，项目协议投资金额200亿元。
而万达之后，更多品牌房企如保利、碧桂园、万科、云南城投等纷纷进入西双版纳大规模跑马圈地，动辄就是上百亿元的投入。
2018年，万科首入西双版纳，在曼弄枫片区拿下一宗750亩地，打造集旅居、康养、休闲、娱乐为一体的雨林度假小镇曼西缇；2019年9月，保利在西双版纳规划总用地面积13800亩占地的曼飞龙项目正式奠基，打造“西双版纳最宜居的国际文旅康养小镇”；同年11月，景洪市人民政府与云南碧桂园签订《景洪市“木作文化综合体”项目框架协议》，项目位于景洪市嘎洒片区，占地3100亩，将以红木产业为特色，打造宜养宜居宜商的城市新中心。
行业巨头的效应也带来一众跟随者的入局，尤以来自四川和云南本土的中小开发商居多，如四川的景茂地产、瑞德集团、森林家园地产以及云南广晟、昱锦地产等，投资数十亿至上百亿元打造旅游度假区项目。如云南广晟投资100亿元建设曼飞龙国际养生度假区；西双版纳美仑在勐腊县投资200亿元打造勐仑旅游度假区；云南昱锦投资100亿元，打造7000亩的勐龙东风旅游综合项目。
西双版纳统计局数据显示，截至2018年底，西双版纳已吸引越来越多的开发商布局旅游地产，投资规模超1500亿元。
据记者不完全统计，目前西双版纳在售的文旅地产项目中，占地超过10000亩的项目就多达6个，其中两个项目占地达到或超过20000亩，至于占地超千亩的项目就更多了。
房企纷纷押注西双版纳文旅地产，其主要原因离不开西双版纳得天独厚的旅游资源。
公开数据显示，2019年西双版纳共接待国内外游客4853.21万人次，比上年增长20.0%，实现旅游综合总收入827.95亿元，增长23.4%；就算是受疫情影响的2020年，西双版纳接待国内外旅游者亦达1985.46万人次，旅游总收入369.97亿元。
不过，虽然文旅地产项目拿地便宜，但动辄上千亩、超万亩的项目，开发周期自然也长。
多数项目生活配套缺失
“一半是绿树，一半是塔吊”是目前西双版纳最真实的写照。
湖北人老刘目前在融创西双版纳度假区内与人合伙经营着一家民宿，同时也从事着房地产中介业务。自2012年跟随朋友来到西双版纳创业后就一直留在了这里，见证了版纳的发展，也见证了版纳文旅地产的起起伏伏。
“刚来时，（融创）度假区才刚开始修建，路上车辆少得很，从度假区到机场10公里，在限速情况下10分钟就到了。现在人多了、车多了，没有20分钟是到不了的。”老刘告诉《每日经济新闻》记者，那时候西双版纳的房价才不过3000元/平方米出头。
2015年，雅居乐·西双林语首批次开盘，老刘跟家人在多方比较后入手了一套。“精装房，对外销售是5200元/平方米，但因为跟我们民宿有合作，会帮着项目卖房，优惠下来后4900元/平方米。”
尽管在老刘看来，西双林语相比其他项目来说环境确实好了太多：背靠约10万公顷大黑山热带雨林；约10公里热带景观大道，贯穿整个社区；还有约28万平方米原汁原味的雨林景观，“喝的水都是来自大黑山的山泉水”。
不过，就算新家离民宿开车不过半个小时，但一年到头老刘一家也回不了几天。“偶尔休息过去住几天还可以，常住还是算了，配套设施还不齐全，买菜都不是很方便，其他就更不要说了。”
西双版纳当地的傣族姑娘章玉也与老刘持有同样的观点：“西双林语环境是很好，但目前医院、学校、商场这些配套生活设施都还没起来，居家生活还是融创（度假区）更合适。”
这些老刘和章玉所担忧的事儿，在项目置业顾问徐小乐（化名）看来都不是问题。“小区目前的社区商业其实已经完全可以满足生活需要，其他的配套设施也在慢慢修建当中，每天也会有固定的公交车去往市区，生活、出行完全不用担心。”
占地2.7万亩、志在做云南版“清水湾”的雅居乐·西双林语按开发进程，将建设25年。而事实上，像西双林语这样先修住宅后建配套的情况，几乎存在于西双版纳的各个项目。也就是说，目前西双版纳的多数文旅地产项目生活配套缺失。
《每日经济新闻》记者在实地走访中发现，目前西双版纳文旅地产项目配套最全的是占地约13000亩的融创旅游度假区。
融创茂、傣秀剧场、融创乐园、融创万达文华度假酒店、医院、学校……“在这里能满足所有生活所需。”章玉告诉记者，每到周末融创茂人满为患，车都没地方停。“特别是傣秀剧场表演值得一看，这已经成为外地来版纳旅游的人一个项目了。”
得益于融创旅游度假区完善的配套，周边项目包括景茂西双玉景、上河湾等置业顾问在对外宣传时无一不是打着“坐/近享融创度假区完善生活配套”“距离融创不过5分钟车程”的招牌。
在云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研看来，“西双版纳高强度开发，这其实就是地产开发，旅游地产只是一个口号和噱头。”
“作为一个远途旅游目的地，需要有丰富多彩的度假业态作支撑，才能对游客有长期的吸引力。”景鉴智库创始人周鸣岐向记者指出，文旅地产成功与否除了天然的环境、气候等因素外，更重要的在于生活方式的营造。
“旅居比度假的逗留时间更长，往往会有几个月时间，更需要有丰富的业态布局，并根据当地的区域功能和人文地理环境特点进行合理的分布、考量，才能实现旅游和地产互相伴生，带动周边产业和就业，良性可持续的发展。”周鸣岐表示。
九成房子被外地人买走
高强度的文旅地产开发，为当地带来了大量的酒店、公寓、别墅类产品，快速推高了西双版纳楼市供应量。特别是2017年3月，包括北京及环京区域、广州、杭州等10余城市加码调控后，资金外溢到三四线城市及旅游度假城市，海南和西双版纳都迎来一波放量行情。
与海南一样，这些文旅地产并不是为当地人而建设的，其目标群体是来自全国各地的投资者。对于当地人来说，这些新建楼盘的价格已经远远地超出了他们的承受范围。
杨英（化名）目前在成都一所中学任职。2018年在朋友“撺掇”下，她以12500元/平方米价格在西双版纳的融创度假区买了一套。“我朋友买时才6000~7000元/平方米，一年多时间就翻了一倍。”
杨英告诉《每日经济新闻》记者，本来自己还挺犹豫，但在朋友“以后放假可以一起来这边度假”“版纳房价涨得快再不买就迟了”的劝说下，尽管当时杨英还没来过西双版纳，也入手了一套。
据央视《经济半小时》，从2017年8月开始，西双版纳景洪的房价开始飙升，3个月时间房价从每平方米4000多元涨到接近翻倍。
尤其是2018年4月海南宣布全域限购后，很多人把云南当成第二个海南，把西双版纳当成第二个三亚。这使得西双版纳房价在2018年下半年到达顶峰。据安居客数据，2018年7月西双版纳新房均价达11747元/平方米，甚至超过了省会昆明当月新房均价11382元/平方米。
对于这个城镇常住居民人均可支配年收入29661元、农村常住居民人均可支配年收入13655元的边陲小镇而言，这样的房价增长幅度显然太过扎眼。
从具体项目来看，2016年5月份，西双版纳万达城洋房售价5500元/平方米左右，到2017年已达到11000/平方米，2018年的售价约13000/平方米。
然而对于全国各地的投资客来说，西双版纳无论是从自然环境、前景或是从房价方面，都有着别样的诱惑力，从而也成为海南全域限购后北方人的首选买房地。而且，西双版纳的房价比海南更便宜。
在融创旅游度假区，置业顾问张元（化名）告诉《每日经济新闻》记者，项目有80%以上的购房者是外地人，大部分购房者是上了年纪的老人，购置房产的目的主要用于养老以及度假。
“那个时候就是拿着现金，想在西双版纳买一套现房都不可能，因为销售的全是期房。”老刘告诉记者，基本每个企业还会在其他城市项目上进行展示，不定时组织购房旅行团。
事实上，类似于杨英这样的外地购房者在西双版纳还有很多。公开数据显示，2015年以前，云南房地产外销量为24%，2017年增至60%。其中，重点旅游地区的房地产外销比例增长速度尤其迅猛，西双版纳房产外销量由2015年的40%上升至2017的80%。时至今日，西双版纳房产外销量已超过90%，这也意味着，西双版纳文旅地产项目客群主要为外来游客及投资者。
随着购房者不断涌入，西双版纳新房成交开始大幅增长。西双版纳统计局数据显示，2018年全年西双版纳房地产开发投资比上年增长55.3%，其中住宅投资增长75.5%；商品房成交面积为213.74万平方米，同比增长34.5%；销售金额为170亿元，同比增加76.7%。
因为市场过于火热，政府还多次出手调控。2018年6月6日，景洪市出台限售政策：购买商品房要在缴纳契税两年后才能交易，一个项目一个人只能买两套；开发商如果捂盘将会受到严厉惩罚等。西双版纳也成为云南省继昆明之后第二个出台限购政策的城市。空置率3年前已超80%
发生改变的不仅仅是来这里的投资者，还有房地产从业者。
每天早晨9点，李波（化名）会准时出现在其位于融创旅游度假区的门店内。“这是老板从三亚专门开来，用来带购房者看房的交通工具。”李波指着门口停着几辆“琼B”车牌的汽车告诉记者，在西双版纳，挂着三亚车牌的看房车随处可见。
李波来自东北，他的同事也以东北人为主，少数来自海南、云南等地，但都是从海南各地楼市转战过来的。
李波更准确的职业是地产代理销售人员，主要以销售融创目前在售的新房为主，基本整个西双版纳在售的包括万科、雅居乐、碧桂园等项目，他所在机构都有代理。
“目前在西双版纳从事房地产的，无论是中介还是置业顾问，大多都不是本地人。”一千亿房企在西双版纳的项目营销负责人告诉记者，“包括我们项目上的置业顾问，很多都是来自东北，以前也在三亚的项目待过几年。”
包括张元、许小乐之前均在三亚干过置业顾问，他们也为曾经没有及时在三亚买房而后悔。错过了三亚地产红利的两人，来到西双版纳后均分别在各自工作的项目上购置了一套房子。
然而就算是这样一群地产经验丰富的“老手”，也抵不住市场的变化。
经历过狂欢后的西双版纳房价在2019年开始下降。数据宝信息显示，2019年西双版纳房价为8109元/平米，跌幅12.24%，下跌幅度全国第二，仅次于三亚；2020年西双版纳楼市持续下行，同比2019年下降10.1%。
“2020年主要是受疫情和宏观经济形势的影响，再加上版纳近几年开发量比较大，所以房价明显下跌。”老刘说，现在西双林语已经卖不出那么高的价格了，“对外销售价格可能8000~9000元/平方米，但各种优惠下来，再讲讲价，可能比我们当时买房时的价格也高不了多少”。
“仅仅不到两年时间，就损失了30来万。”2020年5月初是杨英接房的日子，当知道自己的房子现在降价了4000~5000元/平方米时，杨英打电话狠狠地把朋友训了一顿。
不仅是杨英，李波也同样遇到了这样的情况。2018年李波刚来到西双版纳时就在融创以13000元/平米的价格买了一套房子。“在三亚就错过了投资的最好时间，到后来涨起来就买不起了，错过了一次不能再错过一次。”
尽管在李波购入不到一年后，版纳楼市就出现断崖式下跌，当初13000元/平方米买的房子，现在降到了7000多元/平米，但李波不觉得后悔。“像西双版纳这种全国独一无二的城市，绝对是有上涨升值空间的，等今年高铁一通，西双版纳楼市将迎来一波上涨，房价将向三亚看齐。”
“按照西双版纳目前的趋势，房价会持续上涨，至少会涨到泛亚铁路开通为止。”某TOP10房企位于西双版纳的项目销售负责人告诉记者，“很多人就是冲着泛亚铁路来的，这条铁路周边的城市没有房价不上涨的。”
正在建设的泛亚铁路中线，由昆明开始，途径西双版纳景洪至磨憨口岸走出国门。铁路建成后，从西双版纳到昆明仅需2.5小时，到泰国、马来西亚、新加坡等国家，时间将缩短至4~6小时。
早在2017年5月召开的“一带一路”高峰论坛上，西双版纳就被定义为泛亚高铁进户口贸易的第一站，发展前景不可估量。
“现在只要去售楼部，售楼小姐基本都会拿泛亚铁路来做推销。”老刘说。
然而，当外来人口成为主要购房群体，强烈的季节性带来人员流动性不均，也造成了在西双版纳购房的利用率很低。尤其对于度假客户来说，一年也就居住2~3个月，其余时间房屋都处于空置状态。
老刘民宿所在的融创旅游度假区七期早在2015年就已售罄且收楼的情况下，目前入住率仅30%~40%。“等到4月泼水节后，大部分住户回去后，这里的人就更少了。”
调查显示，2018年西双版纳的房屋空置率就超过80%。而且，2019年以来，西双版纳还有众多文旅地产项目正在或计划开发，意味着在未来还将有大量房源进入市场。
在周鸣岐看来，类似于西双版纳这样的本地人口和需求较低的旅游城市，房地产市场往往存在很多投机性的需求，“在短时期内的大涨大跌，也反映了西双版纳楼市存在着一定的泡沫”。