“受到疫情等因素影响，公司的经营利润同比出现了下降。”光明地产（股票代码：600708）如此在年报中解释2020年公司归属于上市公司股东的净利润同比下降近80%的原因。
“崇明地王”光明地产近年来发展之路坎坷。报告显示，2020年，公司房地产及配套板块营收尽管有小幅提升，但由于结转土地成本的大幅上涨，毛利率下降，盈利并不客观。同时，光明地产在2017年斥资超58亿元拿下的金山府项目在入市后销售不力，计提减值1.71亿元。那么，踩了“三道红线”的光明地产后续又该怎么走？
归母净利润下滑79.38%
近期，有着“崇明地王”之称的光明地产披露了2020年年度报告。对于光明地产而言，2020年过得并不算顺利。报告显示，2020年光明地产营收149.85亿元，同比小幅上涨6.49%。
不过，光明地产归属于上市公司股东的净利润却同比下降了79.38%，为1.07亿元。同时，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-5.86亿元，同比下滑了224.26%。非经常性损益与公司的生产经营并无实质性关系，例如处置长期股权投资、固定资产或者短期投资收益等，但却对公司的利润产生影响。
对比来看，2019年，光明地产归属于上市公司股东的净利润为5.18亿元，归属于上市公司股东的扣非净利润为4.71亿元。也就是说，在2020年，公司的非经常性损益大幅飙升，减去这一部分，光明地产2020年主业的净利润实际上更低。
《华夏时报》记者查阅年报发现，2020年，公司的非流动资产处置损益达到了7.57亿元，2019年这一数值仅为241.22万元。由于这一部分数值的大幅增加，光明地产的非经常性损益从2019年的4702.86万元增加至了6.92亿元。
土地结转成本大幅增加
公开资料显示，光明地产在2015年7月份与农工商房地产通过重大资产重组后上市，控股股东为光明食品。目前，光明地产的主营业务为房地产综合开发运营、冷链物流产业链两大部分。
报告显示，2020年，光明地产全年实现签约面积为241.55万平方米，同比增长了16.6%，签约金额为62.68亿元，同比增长了36.15%。不过，针对利润下降这一点，光明地产在报告中表示，公司受新冠疫情、市场销售区域及销售产品结构等因素影响，经营利润同比出现了下降。
一般而言，主业营收出现增加，房企的相关净利润则不会出现较高幅度的下降。2020年，光明地产房地产开发及配套板块的营收为137.58亿元，同比增加了6.22%。不过，这一板块的营业成本则同比增加了25.99%，毛利率下滑了12.60个百分点。
具体来看，营业成本的增加主要是土地成本和建造成本出现上涨，其分别较2019年同期增加了51.48%和16.65%。对此，光明地产在报告中表示：“主要是本期房产主业结转收入同比增加，相应结转成本增加所致。”
由于房企的项目结转期约在2年左右，这或许在一定层面上印证了光明地产在2017年左右所拿的地块“拿贵了”。2017年，光明地产为了扩大规模，开始通过增资、并购等方式拿地，土地储备大幅提升。
报告显示，2016年-2020年，光明地产的新增土地储备分别为52.75万平米、94.25万平米、144.52万平米、192.09万平米、63.16万平米。不过，不断拿地的光明地产开发速度却一直没能与拿地速度在同一频率，存货账面价值已经由2016年368.39亿元增加至了604.29亿元。
4月24日，光明地产发布了计提存货跌价准备的公告。公告显示，公司房地产及配套板块集体计提存货跌价准备3.71亿元。其中，仅已完工开发的金山府项目就计提减值1.71亿元。公开报道显示，2017年9月份，光明地产授权子公司农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司竞得了上海金山区金山新城的一宗城中村改造项目，交易作价达到了58.22亿元，楼面价为1.5万元/平米。
后续，光明地产将此项目改造成为了金山府。不过，在2019年开盘后，该项目的去化率一直不高。记者致电了金山府楼盘进行了解，相关销售人员对《华夏时报》记者表示，项目推出的房源较多，有1800套左右，目前可选房源还有几百套。在价格方面，金山府的价格在2.3 -2.7万元/平米左右，而同在金山新城的湖山香颂湾楼盘均价在3.1万元/平米左右。
“三道红线”全部超标
在净利润下滑的高压之下，光明地产的当务之急或许就是改善财务指标。贝壳研究院发布的数据显示，2020年，光明地产剔除预售款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比为0.49。三个指标均未达标，目前处于“红档”。
对于光明地产而言，“三道红线”均未达标意味着其后续在融资方面将会面临压力。2020年，业绩承压的光明地产开启了“卖资产”模式。多家媒体报道显示，2020年10月份，光明地产和当代置业达成了了战略合作，且当代置业收购了光明浙江湖州1个项目、山东德州1个项目以及江苏常州的2个项目。
4月26日，上海联合产权交易所披露了一则公告，上海东旺房地产有限公司准备转让上海泰尔发房地产开发有限公司70%的股权，其中，上海东旺房地产有限公司由光明地产的子公司农工商房地产100%控股。也就是说，光明地产再一次打算出售旗下公司的股权。
针对上述问题，《华夏时报》记者致电了光明地产董秘处进行了采访并发去了采访提纲，但截至发稿，并未得到回复。不过，针对公司未来的发展，光明地产在报告中表示：“2021年，光明地产业务板块要继续以‘优布局、调结构、去库存’为重点，在‘深耕上海，辐射长三角’的导向下，将合理拓展好上海本土、长三角区域的重点项目，通过城市准入实现合理的长期布局。”