前4个月销售排名冲到第七，但招商蛇口的势头更在规模之外
前几天，看到一篇题目为《中国最有钱的四大集团，强到超乎你想象》的文章，文中，对四家央企集团做了一个简单的概述，尽管其中是部分数据和描述不一定准确，但也大致能反映目前各自的格局与实力。
这四大集团想必大家都清楚，它们是：招商局集团、保利集团、中信集团、华润集团；在这四大集团中，排名第一的是招商局集团，其实力之强劲，具体的情况下面会给大家介绍。
我查了下，最近几年，招商局集团之所以表现突出，跟其三大核心业务的均衡发展极其相关。这其中，又以其城市与园区综合开发运营的旗舰——招商蛇口表现尤为抢眼。
大家都知道，我对未来的地产格局有个基本的判断：
2021年将是地产央企的“加速年”，在未来的地产行业，央企将占据更有利的市场竞争地位，获取更大的市场规模，进而改写行业格局。
在进取的央企中，又以招商局集团旗下的招商蛇口比较典型。其在近几年的逆势崛起，堪称“地产央企崛起”的典型样本。
一、大象的舞蹈
在分析问题之前，先看看招商局集团到底是一个什么样的企业？
在官网上，招商局是这么介绍自己的：招商局集团是中央直接管理的国有重要骨干企业，总部位于香港，是在香港成立运营最早的中资企业之一。整体特点可以概括为：百年央企、综合央企、驻港央企。
这句话可能有点笼统，那我们再分解下；
1、招商局是中国民族工商业的先驱，创立于1872年洋务运动时期；到明年，招商局就将迎来150岁。
2、招商局是中国近代第一家股份制公司，曾组建了中国近代第一支商船队，开办了中国第一家银行、第一家保险公司等，开创了中国近代民族航运业，带动了其他许多近代产业的发展，在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。
这么跟你说吧，当下的招商局集团是国内历史最悠久，综合实力最强的企业，应该没有之一。
具体到经营层面，目前的招商局业务主要集中于综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业，并正实现由三大主业向实业经营、金融服务、投资与资本运营三大平台转变。
那招商局集团到底有多强呢？
我们还是看官网的数据，以2020年的经营业绩为例：
招商局集团实现营业收入8137亿元、同比增长13.9%；
利润总额1751亿元、同比增长7.4%，净利润1371亿元、同比增长8.3%；
截至2020年底管理总资产达到10.3万亿元，其中资产总额和净利润蝉联央企第一。
如果单纯看数据，你可能没啥感觉，那我们来简单对比一下。
在过去的2020年，招商局集团的净利润为1371亿元。
这是个什么水平呢？我查了一下，在过去的2020年，中石油净利润为190亿；华为的净利润646亿元；而腾讯的净利润为1598亿元。
也就是说，招商局集团2020年的利润是中石油的7倍，华为的2倍多，只比6万亿港币市值的腾讯少一点点。
但有一点大家要清楚，招商局集团的核心业务是实业，其经营难度和赚钱难度要比腾讯大很多很多，而且，在过去一年，由于疫情的影响，实业是受到很大冲击的，而腾讯的业务基本没受到影响。
如果再仔细研究招商局集团当下的业务布局，我们会发现，这家巨无霸的央企集团仍然在加速。
官网的说法是：十三五期间，集团各项经济指标年均复合增长率均超过10%，其中营业收入复合增长率达到33.9%，利润总额复合增长率17.3%，净利润复合增长率14.5%，资产总额复合增长率10.6%。
这简直是“大象起舞”啊。
分解看，招商局目前有三个核心产业：综合交通、特色金融、城市和园区综合开发运营，每一个都很牛。
1、综合交通：
2020年，招商局集团旗下的港口板块的货物总吞吐量和权益吞吐量均为世界第一；
截至2020年底，招商局航运业务船队总运力排名世界第二；
还有招商局旗下的中国外运、招商公路、中国长航在各自的领域也是数一数二的。
这么说吧，在综合交通业务领域，招商局说第二，恐怕没人敢说第一。
2、特色金融
这个领域大家知道的就更多一些。招商局金融板块涵盖银行、证券、保险、直投、多种金融（融资租赁、不良资产管理）等领域，你们熟知的招商银行、招商证券、博时基金都他们家的。
招商银行已位列全球银行1000强榜单第17位；
招商证券2020年归母净利润94.92亿元，同比增长30.34%。
3、城市和园区综合开发运营
这个板块也是招商局集团的优势板块，而且是近几年增长最为迅猛的板块，其旗舰企业是招商蛇口。我们先看下这家公司的年报：
2020年，招商蛇口签约销售金额为2776.08亿元，同比增加25.91%；营收为1296.2亿元，同比增加32.71%；净利润也达到了123亿元。
和招商证券一样，这几年，招商蛇口很争气，不仅规模和盈利能力大幅攀升，其发展趋势也十分优秀（下面我会跟大家详细说）。
二、强势崛起
这是克尔瑞最新发布的行业销售排名，榜单显示，2021年前4个月，招商蛇口实现签约销售额1013亿。
这份榜单上，招商蛇口已跃升到第七的位置。
对于招商蛇口而言，这个排名有几个特别突出的点：
1、前四个月销售总额突破千亿，史上第一次；
2、销售额排名行业第七，近几年第一次；
3、前四个月，销售增速达到了80%，也是历史少有的。
可能有人会说，增速高是因为2020年行业受疫情的影响，基数较低。这对也不对，毕竟销售总额和行业排名不会说谎。
事实上，今年前四个月如此优秀，只是过去几年高增长的延续。
我查了一下，2017-2020年，招商蛇口的销售签约额分别为1127亿元、1705亿、2204亿、2776.08亿。
也就是说，在四年的时间内，招商蛇口完成从千亿到三千亿的飞跃，这在国内地产史上是比较罕见的。
另外，和行业头部公司相比，招商蛇口的增速也是领先的。
我们做了一个简单的统计，同样以四年计，几大巨头的增速是这样的：
万科2020年合约销售额为7041.5亿元，四年复合增长率为17.8%；
中海2020年合约销售额为3607.23亿元，四年复合增长率为14.4%；
保利发展2020年合约销售额为5028.48亿元，四年复合增长率为25.2%；
招商蛇口2020年合约销售额2776亿元，四年复合增长率为39.2%。
正是得益于销售的不断提升和规模的不断扩张，招商蛇口逐步改变了行业的格局。
克尔瑞的排名显示，2020年，招商蛇口首次杀入行业前10强，而2021年前4个月，招商蛇口再进一步，排名第7位。
很多人说，招商蛇口的增速会保持吗？规模和实力会进一步提高吗？
我想，答案是肯定的。
事实上，地产下半场的竞争已不单是销售规模，而是综合实力。
而所谓的综合实力，大致包含如下几个维度：
1、规模；
2、多元业务；
3、信用背书；
4、融资优势；
5、潜在的杠杆空间；
6、产品品质；
7、管理团队；
怎么理解这几点？我给大家简单分析下：
1、在地产界，规模不是万能的，但没有规模是万万不能的。招商蛇口目前的规模在3000亿量级，离行业前五仍有差距，但规模已然不小。
2、单纯的住宅开发天花板已现。在未来，谁能在商业地产、物业管理等多元业态上建立独特的竞争力和护城河，谁就拥有更好的未来。目前华润置地、龙湖集团等公司的估值较高，就是资本市场对其多元业务优秀的嘉奖。
3、信用背书就不用多说了，在当下，还有比招商局集团更好的信用背书吗？
4、作为地产央企，融资一直是招商蛇口的传统优势，2020年，其平均借贷成本为4.70%，优势巨大；
5、2020年年报显示，在事关房企杠杆空间的“三道红线”中，招商蛇口一条没碰，具备较大的加杠杆空间；
6、作为拥有老客户高复购率的老牌地产公司，招商蛇口的产品品质一直是有口皆碑的；
7、招商蛇口近几年的复合增长率是一直大幅领先行业平均水平，也大幅领先于其他地产央企。
你说它的管理团队牛不牛？
三、增长新动能
我们在前面说过，招商局集团的厉害之处在于，其不仅规模大、盈利能力强，而且增长异常迅猛。
对于这样一家巨无霸而言，在不同的时期、不同的发展阶段，总能找到 “新引擎”，从而助推公司再上一个台阶。
比如，近几年不断崛起的招商蛇口。
自2015年底重组上市以来，不过数年的转型沉淀，已快速建立了较高的壁垒和较宽的护城河。
比如规模。这一点我们已经详细论述了，就不再啰嗦。大家记住一点就好，最近几年，招商蛇口的复合增长率不仅远超行业平均水平，也大幅超过其它地产央企。
但招商蛇口更为出色的，在规模之外。
1、园区运营模式和能力，行业第一
2020年6月，在上海举办的CIPC2020第六届中国产业园区大会上，招商蛇口凭借开发模式、资产规模、产业营运和产业培育、创新孵化等综合能力获评“2020年度中国产业园区运营商TOP50”第一名，继2019年之后再登榜首。
2、邮轮港城联动领域，招商蛇口一家独大
数据显示，招商蛇口2019年共接待邮轮旅客约341万人次，占全国全年邮轮旅客的84%。
在招商蛇口旗下，位于深圳太子湾的蛇口邮轮母港是华南地区最大的集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港。
不仅如此，“双循环”之新发展格局之下，招商蛇口还在加大对邮轮产业的投入。
今年3月25日，招商蛇口旗下控股子公司招商局维京游轮公司准备收购“维京太阳号”游轮。据了解，这艘邮轮是被业界权威Berlitz指南、Cruise Critic评为全球“最佳中小型邮轮”之一的豪华邮轮，将成为招商蛇口首艘五星红旗高端邮轮。
3、深圳国际会展中心创下8项世界之最，并开始异地复制
深圳国际会展中心整体建筑规模十分庞大，单单是项目一期总建筑面积就达到了160.5万平方米。而这160.5万平方米，相当于是6个北京“鸟巢”的大小。
该项目对提升城市功能和形象、促进城市的现代化、国际化和创新发展有重要的意义。
正因为在深圳国际会展中心上的成功，招商蛇口又开始在全国其他地区开疆扩土。
2020年10月，招商蛇口正式中标杭州大会展中心总包代建项目。这是一个总占地约1110亩，规划总建筑面积约110万㎡，定位为国内一流大型会展中心的超级综合体。
而2021年3月底，招商蛇口签约佛山西站枢纽新城会展中心项目，将打造“佛山+深圳”合作示范新标杆。
4、“园区鼻祖”将蛇口模式复制输出到海外
比如招商蛇口派驻团队合资运营的中白工业园，已是白俄罗斯最大园区。
在东非，招商蛇口也参与了有着“东非蛇口”之称吉布提园区的开发建设。
而这些项目的成功无疑为 “雁形出海”拓展了锚点，为中国企业“走出去”提供有力支持。
5、产融创新上拿下多个第一
深交所最近的官微显示，深交所正式接受招商蛇口基础设施公募REITs的申报，为“产业园区”类基础设施第一单。这是继招商局商业房地产投资信托基金（1503.HK）于2019年12月成功在香港交易所上市之后又一REITs产品的创新实践。
而这些聚合成了招商蛇口“综合发展”模式的强大威力。
小结
在城市分化、总量天花板见顶、增量缓慢的地产下半场，房企要想继续发展，只能是改变过去单纯对规模、对速度的追求。
万科说它要实现“业绩稳步增长，多元业务实现均好性协同发展”。
而中海地产则用全新的“今天、明天、后天”多元战略迎接地产下半场的挑战。
对于招商蛇口而言，经过数年的打造和积累，其独特的综合发展模式，正越来越清晰地展现出优势，而这又将进一步助推招商蛇口加速向前。