2022年，是西安楼市成交探底的一年。此前人才引入带来的量价齐涨退潮，叠加疫情因素，2022年西安商品住宅成交量降至近几年的最低点，住宅市场和土地市场均供大于求。
潮水退去，才知道谁在裸泳。在返乡的几天里，笔者也看到，随着两次限购政策的松动，希望通过置业、换房改善生活品质的需求仍在，产品力够强，依旧会赢得市场。很多人印象中以刚需为主的西安楼市中，大户型改善产品成交占比正在逐步提升。
2023年，准业主们盼交房，改善需求理性返场，房地产市场的信心一直都在。
从楼市变化来看，西安大户型改善产品成交占比正在逐步提升。图/IC photo
“买套房，万一哪天我想提前退休呢”
从大学毕业至今，朋友小雅在深圳已经工作6年了。原本计划在大城市打拼的她，今年突然惦记着在老家西安买套房了。
“父母年纪大了，我是独生子女一代，回西安生活很可能是随时提上日程的一件事，不如早做准备。”说起置业打算，小雅坦言，工作几年有些积蓄，她想在父母家附近买一套次新房，过户后可以租出去减少月供压力，回西安也可以自己居住，照顾父母的同时有个人空间。
这次春节假期，她提前请了年假，回西安联系中介看房，发现最近合适的房源比想象中多，“遇上急着换房或变现的房主，价格都会比较好谈。”
一组数据佐证了小雅的感受：西安楼市的二手房挂牌单价从2022年初的1.62万元跌至1.57万元，平均跌幅在500元，相当于一套80平方米的两居室降价了5万元左右。据当地中介工作人员介绍，部分小区的房源成交价甚至出现10%的下探，房主目前大多在观望，挂出房源但不会大幅降价，降价的房主多是出于资金周转考虑。
市场状况让小雅可以从容地选择房源，交谈中她也透露了回家买房的另一重考虑：在一线城市工作有了积蓄，希望能够在未来回到家乡，专注于生活本身。
在豆瓣的多个兴趣群组，年轻人们热情交流着各类省钱、攒钱秘诀，期盼将自己花费大量时间精力赚得的财富积攒下来，让自己的中晚年生活过得更从容，早日从财务上实现“退休”。
小雅介绍，西安一套房的全款可能还不及深圳一套房的首付，近些年西安的地铁等基础设施建设提速，像她这样在一线城市工作、在家乡省会城市置业的人不在少数，“房子是在一个城市安身的基础，万一哪天我想提前退休了呢？”
“买房不后悔，再次置业会选择现房”
相比于小雅，项女士的购房经历略显波折。
2020年，项女士在西安大明宫附近购买了一套80平方米的期房，成交价1万元/平方米，约定2021年年中交房。到了2020年底，满怀期待的项女士从同小区业主那里得知，交房可能会延期；经过了半年忐忑的等待，果不其然，延期成为了现实。
因为购房预算限制，项女士选择了西安当地的一家老牌开发商，在价格、品质和品牌保障等多个诉求点中取了折中。可还是没想到，疫情反复等因素导致房企资金紧张，项目建设因为各种原因一拖再拖。
租着房又要还房贷，即便收入较为可观，对项女士来说也是徒增负担。最近，她购买的房子终于走到了预交付，虽然尚因违规加建的问题进行整改，但总算是看到了收房的希望。
事实上，2022年，全国范围内部分楼盘爆出停工乃至烂尾问题，引起广泛关注，也让“保交楼”成为重中之重，不仅支持性政策陆续出台，纾困基金、专项借款等也不断落地，“保交楼”工作取得明显进展。
“都说现在楼市冷，但我买房不后悔。如果有机会再买的话，我会选择现房，哪怕贵一些，期房可能遇到交付问题（比较糟心）。”项女士表示。
实际上，期房烂尾或者延期交房的问题，在西安楼市火热的前几年就初露端倪。但面对千人抢一套房的火热市场，大家还是希望早日落袋为安。如今，则是盼着早交房早安心。
预期稳中向上，改善需求或持续释放
尽管收房受阻，项女士对2023年的西安楼市还是看好的，“疫情过去，限购和利率调整，2023年楼市可能还是会上行的”。
2022年，多家机构数据显示，西安楼市处于“成交持续缩量，价格长期横盘”的状态。
面对土地市场和住宅市场的持续增量，购房群体和房企表现并不积极。据中指研究院数据显示，2022年西安土地市场流拍率达到近五年最高，其中住宅用地流拍规划建面260万平方米，达到十年来最高；而住宅成交全年仅为1043.05万平方米，降至2013年以来的最低点。
不过，在僵持的市场状态下，变化也在潜移默化地发生。
回顾2022年的西安楼市，改善型产品成交占比逐渐增长。在过往印象中，年轻人群是西安的购房主力，这与西安产业升级以及人才吸引政策密不可分。但从成交数据来看，自2018年起，西安住宅成交面积占比主流从“中低”向“中高”不断迁移。至2022年，西安主城区改善化格局不断加深，140平方米以上户型成交套数攀升至38%。
据中指研究院调研，有意向在西安购房的人群中，27%的人群青睐110平方米住宅，25%的人群计划购买110-130平方米的房源。
笔者身边，也不乏持币以待的人们。疫情对生活的改变，让一部分人更倾向于在置业时一步到位。陈先生最近计划买婚房，考虑到家中父母的情况，想至少买个三室两卫的房子，这样一家三代其乐融融。因为最近房价较为稳定，他正在从容地物色合适的房源。
一步到位的不仅是户型，还有教育资源。孙女士换房时希望兼顾空间改善和子女教育，2022年底看到合适的新房可以就近上学，果断选择出手。而据业内人士介绍，在市场僵持的背景下，拥有优质教育、交通资源的新房和二手房，都更加容易成交。
西安作为西北和东部沟通的中心城市，有着良好的城市基础。近些年的城市建设提升，更是让西安这座古城不断焕新。挤掉“水分”，还原的是真实需求。房地产市场回归居住需求，期待在，市场的希望就一直都在。