近期，珠海地产“一哥”华发股份姗姗来迟交上了2020年的成绩单。
华发股份2020年财报显示，全年实现合同销售金额1205亿元，同比增长30.59%，终于首次突破千亿销售大关！
但其股价过去一年却并不太尽如人意，市场关于其好业绩的争议也不少。
作为一家2020年为数不多冲进千亿阵营的中型房企，华发股份近些年的发展路径应该说颇具代表性。我们可以从它身上发现中型房企们的一些典型特点和问题。
可能有些朋友对华发股份并不熟悉。
华发股份的全称为珠海华发实业股份有限公司，成立于1992年，其前身始创于1980年，是华发集团旗下房产开发上市公司（2004年上市），具有国资背景。
作为一家有着41年历史的老牌房企，华发股份看似发展缓慢，近几年实则激进。
以销售额为例，2015年华发股份实现销售额133亿元，首次突破百亿门槛，跻身行业销售八十强；到2020年，其销售额5年翻了8倍！在克尔瑞的2020年房企销售榜排第34名。
尤其是2020年，据财报显示，华发股份实现营业收入510.06亿元，同比增长53.87%；销售面积504万平方米，同比增长27.28%。
在2020年遭遇黑天鹅和楼市调控不放松的背景下，华发股份有此业绩实属不易，然而正如不少狂奔的房企一样，真正的困难或许才刚刚开始。
华发股份就有典型的三大隐忧不容忽视。
第一，2020年华发股份的营收增速为53.87%，而归属于上市公司股东的净利润增速仅为4.28%，扣非净利润增速更是不足0.5%，增收不增利的问题突出。
特别是对比往年数据，这一问题更加明显。
东方财富网统计的历年财报数据显示，2016-2020年华发股份的营收同比增速分别为60.07%、50%、18.8%、39.87%和53.87%；同期其归属净利润同比增速为49.73%、58.1%、41.88%、21.82%和4.28%。
2020年，华发股份虽然成为了千亿销售额的房企，归属净利润同比增速却大幅滑坡，几乎是退回到了2015年的增速。但营收增速却如此之高，背后原因不禁让人关注。
华发股份营收大增，归属于上市股东的净利润增速却大幅下滑，让人质疑是否以价换量？
从年报披露的的信息来看，2020年华发股份的房地产业销售毛利率为25.19%，同比减少了5.12个百分点，似乎并不明显。
但如果具体看分地区的毛利率情况，就会发现问题。
2020年，华发股份除了在“大本营”珠海大区的毛利率同比增长了11.63%外，其余地区均为同比下滑，且下滑幅度均高于10%。
其中，华发股份在华南大区的毛利率同比减少16.27%，华东大区的毛利率同比减少10.92%，北方大区的毛利率更是同比降低了27.99%，将近三成……
从销售占比来看，实际上2020年华发股份销售占比最高的是华东大区，而并非珠海大区。
其中，华东大区2020年完成销售591亿元，销售占比49%；珠海大区全年完成销售288亿元，销售占比24%；南大区全年完成销售205亿元，销售占比17%。
再对比各大区的毛利率增减情况，千亿销售的光环似乎少了些光芒。
第二个隐忧是跨越式发展房企的通病：高负债。
和不少近年来狂奔进入千亿俱乐部的房企一样，华发股份的负债总额率先破千亿。
2017年，华发股份的签约销售金额为310.17亿元，负债总额却高达1157.7亿元，到2020年，其负债总额已攀升至2584.99亿元。
总的来说，2020年华发股份的债务还是有所改善。
期间有出售子公司股权等处理，此前，因其少数股东权益与损益不匹配，还被质疑存在“明股实债”。
但2020年华发股份剔除预收款后的资产负债率为76.47%，净负债率为147.6%，“三道红线”依然踩中两道。
此外，2020年底，华发股份为子公司等提供的担保总额为986.6亿元，占公司净资产比例的155.75%。
无论是短债压力还是债务结构，都有待进一步优化。
第三个隐忧是，华发股份的土地储备压力较大。
2018年是华发股份的三年战略规开局之年，当时提到的目标就有“致力于提高销售业绩、增加土地储备、推动战略转型三个工作重点”，然而事与愿违。
图片来源|克尔瑞研究院（特此感谢！）
从历年的财报来看，2015-2017年，华发股份的土地储备保持正增长，均在800万平方米之上。
但到了2018年，其土地储备降低到750万平米；2019年进一步下滑至697.5万平方米，两年分别减少了127.1万平方米和52.5万平方米。
2020年，华发股份的土地储备有所提高，为805.8万平方米，但要继续保持在千亿阵营，意味着需要更多的钱去拿地。如此情况之下，又要如何来改善债务水平，是个两难问题。
客观来说，华发股份最近几年加强了在一二线城市的布局，效果也颇为不错；股价虽然涨幅不理想，但分红不错。
但如今游戏规则变了，时间更紧迫。
2020年虽然有黑天鹅事件，但2021年是游戏规则的彻底改变，说中小型房企迎来生死考验并不为过。
万科郁亮此前曾评价“三道红线”的监管是穿透式的，今后明股实债、表内表外等所谓的财务技巧都“没有任何作用”。
当“三道红线”将成为房企融资重要的参考标准，在如今融资新规和多个城市集中供地的新政策下，像华发股份一样的中型房企们，面临更大的压力，千亿阵营已不再是进入安全区的代名词。
前几天，有朋友感慨，前几年还能看到其他行业跨界搞房地产的，最近一两年几乎消失了。
大房企们都严阵以待，在土地市场上激烈搏杀，中小房企的游戏空间越来越窄。