#年度报告#华发股份突破千亿销售大关!华发的发展路径及隐忧分析

闺蜜财经
摘要:华发股份突破千亿销售大关,但也有三大隐忧不容忽视,增收不增利的问题突出,华发股份的负债总额率先破千亿,土地储备压力较大。

近期,珠海地产“一哥”华发股份姗姗来迟交上了2020年的成绩单。

华发股份2020年财报显示,全年实现合同销售金额1205亿元,同比增长30.59%,终于首次突破千亿销售大关!

但其股价过去一年却并不太尽如人意,市场关于其好业绩的争议也不少。

作为一家2020年为数不多冲进千亿阵营的中型房企,华发股份近些年的发展路径应该说颇具代表性。我们可以从它身上发现中型房企们的一些典型特点和问题。

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可能有些朋友对华发股份并不熟悉。

华发股份的全称为珠海华发实业股份有限公司,成立于1992年,其前身始创于1980年,是华发集团旗下房产开发上市公司(2004年上市),具有国资背景。

作为一家有着41年历史的老牌房企,华发股份看似发展缓慢,近几年实则激进。

以销售额为例,2015年华发股份实现销售额133亿元,首次突破百亿门槛,跻身行业销售八十强;到2020年,其销售额5年翻了8倍!在克尔瑞的2020年房企销售榜排第34名。

尤其是2020年,据财报显示,华发股份实现营业收入510.06亿元,同比增长53.87%;销售面积504万平方米,同比增长27.28%。

在2020年遭遇黑天鹅和楼市调控不放松的背景下,华发股份有此业绩实属不易,然而正如不少狂奔的房企一样,真正的困难或许才刚刚开始。

华发股份就有典型的三大隐忧不容忽视。

第一,2020年华发股份的营收增速为53.87%,而归属于上市公司股东的净利润增速仅为4.28%,扣非净利润增速更是不足0.5%,增收不增利的问题突出。

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特别是对比往年数据,这一问题更加明显。

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东方财富网统计的历年财报数据显示,2016-2020年华发股份的营收同比增速分别为60.07%、50%、18.8%、39.87%和53.87%;同期其归属净利润同比增速为49.73%、58.1%、41.88%、21.82%和4.28%。

2020年,华发股份虽然成为了千亿销售额的房企,归属净利润同比增速却大幅滑坡,几乎是退回到了2015年的增速。但营收增速却如此之高,背后原因不禁让人关注。

华发股份营收大增,归属于上市股东的净利润增速却大幅下滑,让人质疑是否以价换量?

从年报披露的的信息来看,2020年华发股份的房地产业销售毛利率为25.19%,同比减少了5.12个百分点,似乎并不明显。

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但如果具体看分地区的毛利率情况,就会发现问题。

2020年,华发股份除了在“大本营”珠海大区的毛利率同比增长了11.63%外,其余地区均为同比下滑,且下滑幅度均高于10%。

其中,华发股份在华南大区的毛利率同比减少16.27%,华东大区的毛利率同比减少10.92%,北方大区的毛利率更是同比降低了27.99%,将近三成……

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从销售占比来看,实际上2020年华发股份销售占比最高的是华东大区,而并非珠海大区。

其中,华东大区2020年完成销售591亿元,销售占比49%;珠海大区全年完成销售288亿元,销售占比24%;南大区全年完成销售205亿元,销售占比17%。

再对比各大区的毛利率增减情况,千亿销售的光环似乎少了些光芒。

第二个隐忧是跨越式发展房企的通病:高负债。

和不少近年来狂奔进入千亿俱乐部的房企一样,华发股份的负债总额率先破千亿。

2017年,华发股份的签约销售金额为310.17亿元,负债总额却高达1157.7亿元,到2020年,其负债总额已攀升至2584.99亿元。

总的来说,2020年华发股份的债务还是有所改善。

期间有出售子公司股权等处理,此前,因其少数股东权益与损益不匹配,还被质疑存在“明股实债”。

但2020年华发股份剔除预收款后的资产负债率为76.47%,净负债率为147.6%,“三道红线”依然踩中两道。

此外,2020年底,华发股份为子公司等提供的担保总额为986.6亿元,占公司净资产比例的155.75%。

无论是短债压力还是债务结构,都有待进一步优化。

第三个隐忧是,华发股份的土地储备压力较大。

2018年是华发股份的三年战略规开局之年,当时提到的目标就有“致力于提高销售业绩、增加土地储备、推动战略转型三个工作重点”,然而事与愿违。

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图片来源|克尔瑞研究院(特此感谢!)

从历年的财报来看,2015-2017年,华发股份的土地储备保持正增长,均在800万平方米之上。

但到了2018年,其土地储备降低到750万平米;2019年进一步下滑至697.5万平方米,两年分别减少了127.1万平方米和52.5万平方米。

2020年,华发股份的土地储备有所提高,为805.8万平方米,但要继续保持在千亿阵营,意味着需要更多的钱去拿地。如此情况之下,又要如何来改善债务水平,是个两难问题。

客观来说,华发股份最近几年加强了在一二线城市的布局,效果也颇为不错;股价虽然涨幅不理想,但分红不错。

但如今游戏规则变了,时间更紧迫。

2020年虽然有黑天鹅事件,但2021年是游戏规则的彻底改变,说中小型房企迎来生死考验并不为过。

万科郁亮此前曾评价“三道红线”的监管是穿透式的,今后明股实债、表内表外等所谓的财务技巧都“没有任何作用”。

当“三道红线”将成为房企融资重要的参考标准,在如今融资新规和多个城市集中供地的新政策下,像华发股份一样的中型房企们,面临更大的压力,千亿阵营已不再是进入安全区的代名词。

前几天,有朋友感慨,前几年还能看到其他行业跨界搞房地产的,最近一两年几乎消失了。

大房企们都严阵以待,在土地市场上激烈搏杀,中小房企的游戏空间越来越窄。

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