城市服务（US），被定义了：
以政府采购、公私合营、混合改制为交易形式，以公共服务为载体，以城市空间运营、产业发展支持、社区民生服务为主要领域。通过数字化赋能、智慧化手段，实现规模化、一体化运营，面向城市政府、企业、居民等终端客户提供综合服务的集合总称。
物业领域龙头企业碧桂园服务，近期对其进行首次定义。虽是来自企业级的定义，但“城市服务”的边界被进一步厘清，为物业行业提供了参考。
作为近两年的新兴领域，由于业务范畴广泛，被冠以不同的提法统称，如 “物业城市”、“城市管家”和“物管城市”等。这些提法，代表了不同物企布局城市服务赛道的模式。
万物云以“物业城市”的管理模式，累计布局10个城市16个项目，包括珠海横琴新区、雄安新区和成都高新区等地；碧桂园服务从城市服务1.0进化至2.0模式“城市共生计划”；世茂服务则是以城市市政服务管家、城市资产经营助手、城市发展合作伙伴三重定位发展。
在这条全新的赛道上，物企们正在形成自己的方法论，真正的比拼才刚刚开始。
抢滩新赛道
2020年，是众多物企抢滩城市服务赛道的一年，雅生活将其放在了公司名称内，由“雅居乐雅生活服务股份有限公司”，更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，并成立城市服务产业，成为其第五大业务板块。
中海物业在其业务生态中，新增城市服务业态；金科服务纵向延伸获取城市服务项目8个；永升生活服务将其定位为战略发展方向之一，迈出城市化服务第一步，与江苏宿迁泗阳经济技术开发区、上海临港新城投资建设及无锡市惠山国有投资控股集团达成战略合作。
招商积余也在去年取得重大突破，接连拓展了三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城、坪山区碧岭及马栾街道、塘朗山郊野公园、马峦山郊野公园等一批城市服务类项目，并进一步扩大及深化即墨新区城市管理项目等原有城市服务项目相关业务。
世茂服务去年与宿迁市宿城区人民政府合作，共同搭建"城市综合运营管理服务平台"，落地都一个城市服务项目。之后相继与福州市永泰县，以及吉林省桦甸市达成战略合作，试图通过试点模式进行全国化布置。
正荣服务于去年下半年与福州市鼓楼区合作、与南京玄武环境集团成立合资公司，共同布局和拓展城市综合运营服务、政府资产服务、街道专业清洁、绿化养护等业务；佳兆业美好与邯郸市峰峰矿区政府战略合作，成立城市综合服务平台；融创服务与南昌市政公用资产管理有限公司，共同成立江西融政物业服务有限公司。
有能力的物企都在摩拳擦掌，相继涌入。
远洋服务已经做好了跨入赛道的准备，将通过合资控股、小股操盘和委托管理三种业务模式布局； 融创服务将由点到面进行探索和布局；招商积余将借助收并购快速实现如城市环卫、河道治理等专业能力覆盖；恒大物业正在推动智慧运营体系与城市服务深度融合，建设“城市大脑”；雅生活正通过收并购、政企合作等方式迅速补足经验、专业能力的不足，获取高质量项目。
正如世茂服务总裁叶明杰所说， 对目前所有物业公司来说，都是战略性切入城市服务赛道，仍处在摸索阶段。
在这个过程中，物企发力城市服务整体上呈现出三大特征：一是和地方政府合作；二是成立合资公司；三是收并购。
上述物企的布局，很明晰的体现出这些特征。
差异化之路
路径虽大体相似，但在服务对象的选择上，还是呈现出差异化的竞争格局，特别是布局较早、规模较大的头部物企。
碧桂园服务从2015年开展城市服务项目实践至今，业务已经覆盖150个城市；保利物业2016年开始探索“城镇全域化管理模式”，截至2020年底，包含城镇景区业态在内的公共服务在管项目数量达212个；万物云从2017年开启城市服务计划到2020年底，已累计布局10个城市16个项目。
此三家物企的城市服务业务已成规模，竞争的差异化特征更为突出，保利物业是以央企助力乡村振兴为突破口，更多的是倾向于城镇、景区的公共服务管理，把目光放到了全国超过3.8万个城镇。
万物云瞄准了岛屿和新区，曾有内部员工透露，万物云对岛屿的偏爱，一个重要原因在于，岛的物理边界清晰，四面都是海，有利于物业对整个城市的综合管理。这一点，从其城市服务的落地路线也能明晰，从珠海横琴新区、雄安新区、成都高新区到厦门鼓浪屿、马鞍岛、江门人才岛等，皆是如此。
碧桂园服务的胃口似乎更大，先前主要是以二三四线城市环卫服务为突破口布局，如收购收购满国及东飞这两大环卫领域龙头企业。如今另辟蹊径，发布城市合伙人计划，想要组成生态联盟，与细分领域龙头企业合谋城市服务这块大蛋糕。
随着城市服务板块业务比重越来越高，物企们的发展思路和战略思维也在变化，如碧桂园服务此前的模式是“城市共生计划”，目前又有新的思考“城市合伙人计划”。
初进收获期
百花齐放的竞争生态下，一个不可忽视甚至是愈发明显现象是，城市服务板块正在快速成为为物企们的业绩增长极。
焦点财经查阅物企2020年报得知，保利物业公共及其他物业收入约8亿元，占企物业管理服务总收入的16.2%；碧桂园服务城市服务实现收入约8.84亿元，占总收入的5.7%，相比2019年的0.7%提升了5个百分点；时代邻里城市公共服务收入4775.6万元，占总收入的比例高达34%。
他们在城市服务领域的布局，正在逐步进入收获期。就如同增值服务一样，已经成长为物企业绩板块的一极，可以与传统的物业板块比肩。
从成长性和潜力值来看，城市服务丝毫不比增值服务差，也具有极大的拓展空间，服务领域非常宽广，地面上有环卫、绿化、保洁、市政、道路养护、基础设施维修需求，城市地下有地下管廊维护需求，城市上空可能存在大气治理需求。
这是一个非常开放而广阔的领域和充满想象的市场。中央“十四五规划” 明确到2035年 “基本实现国家治理体系和治理能力现代化”，政策红利催生城市服务的全新赛道，依据红杉资本预测，城市服务市场规模逾2万亿。
在这样一个蓝海市场，物企们的较量和争夺才刚开始。