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《如何判断商业地产项目价值与主要开发模式及经营模式案例精解》

  

【课程序言】

  商业地产是一个复合型的产业,它包括地产、商业、投资、金融等方面,非常复杂。商业地产行业是一个系统工程,需要各方配合,要非常专业的去运营。商业开发由多个环节组成:开发(销售)、招商、经营、管理,是一个不可中断的链条。如何做到开发商、投资者和经营者三合一的有机整体?房训网特邀王牌讲师-中国房产信息集团咨询中心副总经理、商业地产先锋人物。现场破解商业地产调研定位与招商运营难题!

  

【课程对象】

  房地产房地产企业董事长、总经理、策划总监、招商总监、运营总监、策划经理、销售经理、招商经理等

  

【金牌讲师】

  陈老师:

  上海克而瑞信息技术有限公司咨询中心副总经理

  原全国第一家商业上市公司豫园商城首届董事会的董事

  豫园商场股份有限公司副总经理

  豫园商城小商品公司创始人

  让豫园商城悦宾商都止亏为盈,被誉为“扭亏专家”

  上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理

  30年商业经营及管理,11年商业地产咨询策划

  上海市商业地产评委会特聘专家

  电视台第一财经频道《决战商场》栏目2009、2010、2011年“最佳观察员”

  她有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历与实绩,并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司-豫园商城的首届董事。专业从事商业经营管理三十年、咨询策划服务十多年。在商业经营管理运作层面以及商业定位策划领域(含商业使用功能的建筑规划)积累了丰富的行业实战经验,并形成了极为敏感的商业触觉。她深谙市场需求,掌握的信息量大面广,能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位,以及商业建筑规划设计指导,让商业项目更具实操性,让投资者有更好的回报。

  

【课程大纲】

  第一单元:如何判断商业地产项目的价值

  一、商业项目地块价值的案例解析

  (一)商业项目地块价值低的

  1、地级市的新区商圈案例-新湖明珠城项目

  2、地级市的专业市场商圈案例:南宁北海项目案例解析

  3、县级市的新区商圈案例:江苏新沂项目案例解析

  (二)商业地产项目科学的开发流程

  1、国内外商业地产项目开发流程的比较

  2、适合国情的商业地产项目开发流程的建议

  3、商业地产开发建设应该把握的要点

  第一:商业项目(城市综合体)选地立项思考要点

  第二:对商业项目(城市综合体)选地立项开发的提示

  第三:商业项目(城市综合体)开发要解决四个问题

  (三)商业项目地块利用价值最大化的案例介绍

  1、综合体项目的定性决定它的开发量案例

  2、项目地块指标决定项目的产品组合案例

  3、项目开发模式决定项目的产品配置案例

  4、项目的开发模式/功能定位/客群定位/竞争格局决定建筑形态与风格案例

  (四)影响商业地产项目价值的因素

  1、地理位置

  2、交通条件

  3、区域经济(产业结构)状况

  4、商业市场容量

  5、市场定位、经营业态业种组合

  6、建筑形态

  总结:

  1、懂得商业地产的价值构成

  物业价值 + 经营价值

  商业经营的无形价值才是商业房地产的根本价值!

  2、认识影响商业地产项目开发的因素

  地段、交通、区域经济、市场容量、定位、建筑型态

  3、做对商业地产项目开发流程

  定位招商前置 + 建筑设计建造后置

  二、如何判断商业地产项目的价值

  (一)商业地产项目价值判断的内容与方法

  第一:商业地产项目的四大价值判断内容

  第二:商业地产项目的八种价值判断方法

  (二)商业地产项目价值判断的依据

  第一:判断项目地理位置的区位价值(含六个等级的城市标准)

  1、了解项目所在城市的等级

  2、了解项目在区域城市中的位置

  3、了解项目在城市规划中的地位

  4、了解项目所在城市的基本概况

  第二:判断项目内外商业交通的交通价值

  1、了解项目地的宏观交通条件

  2、了解项目所在城市的交通规划

  3、了解项目所在地的微观交通(地块四至道路等级)

  4、从项目地的人车流量的调查,判断微观交通价值(外部交通、内部交通、垂直交通)

  第三:判断项目的商业竞争环境所形成的商圈价值

  1、了解城市商圈总体规划

  2、了解本项目与城市商圈关系

  第四:判断项目周边可整合利用的资源价值

  1、了解项目周边住宅、常住人口辐射

  2、了解项目周边商圈的竞争态势

  3、了解项目周边办公楼物业资源

  4、了解项目周边酒店物业资源

  5、了解项目周边酒店公寓物业资源

  6、了解项目周边文体设施资源

  7、了解项目周边旅游景观资源

  (三)判断商业地产项目价值的工具

  1、看懂五张图是判断商业项目价值的基本功

  (1)看懂城市功能规划图,理解项目的区位价值(在城市中的地位)

  (2)看懂城市土地规划图,了解项目的消费者在哪里

  (3)看懂城市交通规划图,判断项目适合做哪类商业

  (4)看懂城市商业规划图,了解项目所处商圈性质

  (5)看懂城市交通平面图,了解项目周边资源及距市中心距离

  2、搜集研究四份报告帮助读懂理解城市地块价值

  (四)商业地产项目的价值判断的案例解说

  第一:如何判断项目区位价值的案例解说

  (不同等级城市不同性质商圈的十八个案例地块价值解析)

  1、省会城市各类商圈区位价值的案例解说

  案例一:济南祥泰英雄山路地块项目

  案例二:西安木塔寨综合体项目

  案例三:杭州城东新城项目

  案例四:天津滨海新区塘沽天碱项目

  案例五:南宁五象新区项目

  案例六:福建融侨项目

  案例七:天津宝龙滨海旅游区项目

  案例八:西安空港新城项目

  案例九:西安万泽鸿基新城项目

  案例十:石家庄天山高新区项目

  2、地级城市各类商圈区位价值的案例解说

  案例十一:嘉兴富安商业中心项目

  案例十二:山东裕升置业日照项目

  案例十三:无锡北塘项目

  案例十四:许昌中天置业吴庄项目

  案例十五:贵阳凯里地下商业项目

  3、县级城市各类商圈区位价值的案例解说

  案例十六:广东兴宁项目

  案例十七:曲阜医院商业街项目

  案例十八:泰兴新能源综合体项目

  案例十九:昆山城投康居商业项目

  案例二十:镇江大港开发区项目

  第二:如何判断项目交通价值的案例解说

  1、省会城市区级商圈交通价值的案例解说

  案例一:西安木塔寨项目

  2、省会城市非商圈交通价值的案例解说

  案例二:福建融侨项目

  3、省会城市社区级商圈交通价值的案例解说

  案例三:上海城开万源城

  4、省会城市新市镇区级商圈交通价值的案例解说

  案例四:周浦万达广场

  5、地级市区级商圈交通价值的案例解说

  案例五:安徽站前商贸区项目

  第三:如何判断项目商圈价值的案例解说

  省会城市副中心商圈的商圈价值案例解说

  案例一:西安万泽鸿基新城项目

  案例二:五角场九隆坊项目

  案例三:哈尔滨三马地区项目

  第四:如何判断项目资源价值的案例解说

  1、省会城市区级商圈的资源价值案例解说

  案例一:侨鸿芜湖项目

  2、省会城市社区商圈的资源价值案例解说

  案例二:上海城开万源城

  3、省会城市旅游商圈的资源价值案例解说

  案例三:大连鲁能金石滩

  三、市场调查是商业项目定位前的必要“功课”

  (一)如何管控商业地产项目的服务质量过程

  1、检查服务公司的项目服务质量内容

  (1)是否有项目服务的时间接点表

  (2)有否赴项目现场的市调计划表

  (3)实地调查是否按照计划按时按量实施完成

  2、检查项目市场调查工作内容是否专业

  (1)市调计划是否全面

  (2)调查问卷设计是否合理

  (3)访谈提纲是否有针对性

  (二)如何检查项目市场调研内容

  1、检查服务公司是如何编制市场调查计划

  (1)市场调查目的与调查范围要求是否清晰与符合项目实际

  (2)是否按照项目产品类别安排调查,内容是否有针对性

  (3)调查工作有否责任到人,天天记录更新

  2、检查服务公司的市场调查工作的规范作业流程

  (1)查看项目市场调查的文件夹内容

  (2)查看研究用资料的搜集文件夹内容

  (3)查看项目接洽文件夹内容

  (三)如何检查市场调查的实施

  第一:市场调查内容

  1、商业市场调查内容(各业态:购物、餐饮、娱乐)

  2、住宅市场调查内容(商铺产品售价与住宅产品售价关系)

  3、办公楼市场调查内容(办公产品售价与住宅产品售价关系)

  4、公寓市场调查内容(公寓产品售价与住宅产品售价关系)

  5、酒店市场调查内容(各酒店类别数量、客源与入住率)

  四、如何考察判断商业地产项目

  1、考察商场外部主要看什么?

  一看:商场所处位置(商圈性质)

  二看:商场交通条件(是否地铁上盖商业)

  三看:商场与外部产品的链接(办公、酒店)

  四看:商场建筑外立面的现代时尚度

  2、考察商场内部主要看什么?

  一看:商场平面结构是否合理(中庭、层高、柱距)

  二看:商场动线(平面动线、垂直动线)

  三看:商场经营商品的品牌度(主力店、品牌位置)

  四看:商场与众不同的特色

  (一)对广州太古汇项目的案例点评

  (二)对常州新城集团自营商业项目的点评

  1、对万博百货的点评

  A.百货商场的建筑设计具有一定的现代化理念

  B.建筑层高是传统百货的建筑指标,空间舒适度低

  C.单一购物功能的百货商场未来不是商业发展的主流产品

  D.百货商场的地理位置偏离核心商圈,不具备客流吸纳能力

  建议:走主题化经营之路,摆脱传统经营之路。

  2、对吾悦广场的点评

  A.  商业广场地理位置优势明显

  B.  建筑设计具有现代化理念

  C.  建筑设计的优劣势均明显

  D.  局部动线的建筑设计缺陷造成商场的“冷”“热”不均

  建议:大方向没问题。建筑设计留下的是永久的“痛”,只能有限改动。

  3、对吾悦国际广场的点评

  A.  建筑平面结构设计不专业(没有核心动线)

  B.  建筑动线出现很多问题(缺垂直动线、多处死角)

  C.  商业定位偏离城市的消费能力(城市能级不高-地级市)

  D.  商业楼层太高、面积太大(负一层面积大,缺乏主力店)

  城市综合体(含购物中心、街区式商业)是未来商业地产开发的主流产品!

  购物中心的功能:

  “销品茂”集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、艺术等多种消费服务功能于一体,拥有大型的主力店、多样化商品街和宽广的停车场,能满足消费者的购物与日常活动需求的一体化、一站式服务消费功能。

  购物中心的分类(八种):

  (1)区域性购物中心(浦东八佰伴)

  (2)都市型购物中心(来福士)

  (3)邻里型购物中心(南方友谊)

  (4)社区型购物中心(西郊百联)

  (5)郊区购物中心(松江地中海)

  (6)折价/减价/工厂直销中心(奥特莱斯)

  (7)特殊功能/主题中心

  (8)商业、办公、酒店混合中心 (港汇广场)

  购物中心的八大业态组合:

  (1)专业店(类似小家电城、运动城、书城、电脑城、家居城等)

  (2)专卖店(品牌店)(含休闲食品等)

  (3)专业街(以业种归类的专业街)

  (4)主体百货(规摸型的主力店)

  (5)餐饮(正餐、中西快餐、特色餐饮、休闲餐饮)

  (6)娱乐休闲(影院、KTV、游戏游艺、运动健身、休闲按摩等)

  (7)超市(超市大卖场、精品超市、生鲜超市、24小时便利店)

  (8)停车场

  第二单元:商业地产主要开发模式与经营模式

  1、商业地产的概念

  l商业地产是一个复合型的产业,它包括地产、商业、投资、金融等方面,非常复杂。

  l商业地产行业是一个系统工程,需要各方配合,要非常专业的去运营。

  l商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。商业地产开发由多个环节组成:开发(销售)、招商、经营、管理,是一个不可中断的链条。

  (一)商业地产主要开发模式

  2、商业地产主要开发模式

  第一种:产权销售模式

  第二种:长期持有物业模式

  (1)商业地产项目的两种开发模式的价值链解析

  (2)商业地产项目的开发资金链关系

  3、商业地产典型开发模式

  l现金为王的销售模式-SOHO、绿地

  l租售并举的平衡模式-万达、宝龙

  l资产沉淀的重资产模式-中粮、华润

  l地产基金的“轻”资产模式-凯德置地

  4、开发商的开发模式的实质是资本运作

  商业地产项目开发的注意事项提醒:

  第一:确定开发模式(明确开发资金来源)

  第二:算好经济收益帐(决定租售比例)

  第三:设定产品(根据资金平衡调整产品结构比例)

  第四:嫁接商业资源

  提示:

  不要轻易介入商业地产项目开发的领域,影响商业地产开发的因素太多!

  第一:根据开发模式正确选择开发产品

  第二:做好产品组合测算,平衡资金链

  5、商业地产开发的关键要素

  1、商业地产项目的开发资金链关系

  2、五种产权销售模式利弊点的比较

  (1)产权销售模式的利弊点比较(纯销售模式)

  (2)产权销售模式的利弊点比较(带租约销售模式)

  (3)产权销售模式的利弊点比较(短期返租销售模式)

  (4)产权销售模式的利弊点比较(长期返租销售模式)

  l长期返租与短期返租的比较分析

  (5)产权销售模式的利弊点比较(返租+回购销售模式)

  (二)商业地产主要经营模式

  第一种:自主经营

  (超市/专卖店:大润发超市卖场、华润Ole′精品超市、专卖店)

  第二种:招租经营

  (购物中心:国金中心、万象城、恒隆广场、来福士、大悦城等)

  第三种:委托经营

  (购物中心:上海中山公园龙之梦)

  (三)不同的商业开发模式决定了不同的建筑设计形态

  1、单体商场商铺销售的两个失败案例解析

  (1)镇江沃德广场

  (2)咸宁瑞融国际购物广场

  2、单体商场商铺销售的成功案例解析

  (1)常熟禧来乐家具生活广场

  3、大型商业广场商铺销售的失败案例解析

  (1)厦门明发广场

  (2)青岛宝龙广场

  (3)南京中国女人街

  第二部分:中国典型商业地产开发模式的解析

  (一)华润万象城模式--持有经营模式

  (二)万达广场模式--租售并举模式

  (三)中粮大悦城模式--持有经营模式

  第三部分:商业地产开发模式与销售模式适用性案例解说

  (一)关于开发企业的经济实力

  1、香港新鸿基集团环茂iapm商场案例

  2、香港新世界集团K11案例

  3、北京芳草地案例

  (二)关于开发项目所处的城市等级

  4、上海月星环球港案例

  5、省会城市市级核心商圈深圳KK茂案例

  (三)关于开发项目所处的商圈性质

  6、重庆协信星光时代广场案例

  

课程说明

【主办机构】房课网
【时间地点】9月19-20日,成都(具体课室开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】3680元/人元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】全国免费学习热线:400-850-2006
微信咨询:QQ12897624       QQ:12897624    
【注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-850-2006】
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