【课程前言】
随着土地增值税清算越来越严格，各地在做土地增值税清算时的口径有什么不一样？土地增值税清算税务稽查重点是什么？未来土地增值税的政策将出现什么大变革?如何做好土地增值税清算？如何理解相关政策？如何在合理合法情况下做好土地增值税筹划？为了做好土地增值税清算房地产企业应在各环节如何做好配合工作？如何把撑清算口径做好不同物业类型（一二级联动、旧城改造、城市综合体、商业地产等）的清算？怎样准备清算申报材料？事务所如何进行清算审计？税务一般审核程序及要点？
特邀房地产税务官员杨汝明老师，为您讲解《土地增值税清算实务专题》，力争让您在两天内将土地增值税学透学会，本课程依据现行土地增值税法规，全方位地解读土地增值税的基本法规和国家清算政策，以众多实际清算的案例介绍土地增值税的税务涉税风险及防范措施，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务涉税法律风险之目的。
【学员对象】
☆各房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。
【专家导师】
杨汝明：
资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。同时，多年来，杨老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、成都、重庆等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默。
【课程内容】
一、土地增值税的基本政策
1、土地增值税纳税人的概念
2、正确理解纳税人的概念必须掌握的“六要素”
3、土地增值税的“赠与”是什么意思
4、土地增值税的征收范围是如何规定的？（纳税人的三个基本含义）
5、土地增值税的免税临界点
6、普通住宅应符合哪些基本条件
7、地下车库应属于那类房屋
8、“城市实施规划”、 “国家建设需要”的含义
9、投资、联营、合作建房、企业兼并、个人互换住房征免问题
10、股权转让的征免规定
11、未办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题
12、地下人防设施是否应属于土地增值税的征税范围
13、小产权房是否应属于土地增值税的征税范围
14、采取BT模式建设新民居工程需要缴纳土地增值税吗
二、土地增值税的征收管理
1、税务机关的前期管理
2、土地增值税的申报与预缴
3、土地增值税缴纳税款的账务处理
4、土地增值税的核定征收的条件及最低核定征收率
三、土地增值税清算的受理
1、土地增值税清算的概念
2、土地增值税清算的条件
3、土地增值税清算的期限
4、土地增值税清算应报送的资料
5、《土地增值税清算申请表》的填制
6、《与收入相关的面积明细表》的填制
7、清算资料的审核与受理
8、土地增值税清算到底应该掌握在那个时点进行
四、土地增值税清算的鉴证与审核的基本规定
1、清算鉴证与审核的方式
2、清算鉴证与审核应特别关注的主要事项
3、“清算单位”的鉴证与审核
4、土地增值税清算时清算项目到底应该分为几类
5、如何理解“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取得土地，分期开发”
6、一次性取得土地分期开发的共同费用的摊销
7、商住一体楼土地增值税计算
8、“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待
五、土地增值税清算收入的鉴证与审核
1、土地增值税收入的组成
2、政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理
3、非直接销售和自用房地产的收入确定
4、关于土地增值税清算时收入的最终确认
5、《转让房地产收入明细表》的填制
6、土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法
六、土地增值税清算扣除项目的鉴证与审核
1、扣除项目的组成：
2、《扣除项目明细表》的填制
3、合法有效凭证的界定
4、土地增值税对预提费用的处理
5、属于多个房地产项目共同的成本费用，应如何处理
6、扣除项目审核的基本程序和方法包括
7、扣除项目审核的16项主要内容
8、取得土地使用权所支付的金额的鉴证与审核
9、《取得土地使用权所支付的金额明细表》填制
10、房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除
11、企业外购楼盘发生的契税转让时如何计算扣除
12、土地征用及拆迁补偿费鉴证与审核
13、产权调换方式销售不动产开发成本的扣除
14、《土地征用及拆迁补偿费明细表》填制
15、如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据
16、《前期工程费明细表》的填制与审核
17、建筑安装工程费鉴证与审核及《建筑安装工程费明细表》填制
18、房屋装修费用怎样确定
19、地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除
20、基础设施费鉴证与审核及《基础设施费明细表》填制
21、公共配套设施费鉴证与审核及《公共配套设施费明细表》填制
22、小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除
23、开发间接费用鉴证与审核及《开发间接费明细表》填制
24、营销设施建造费用应计入“销售费用“还是”开发间接费用
25、开发土地和新建房及配套设施的费用的鉴证与审核
26、费用扣除的计算方法
27、费用为什么不据实扣除
28、利息扣除由哪些相关规定
29、《利息支出明细表》的填制
30、房地产企业像个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗
31、取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除
32、开发用地缴纳的土地使用税如何处理
33、因土地纠纷发生的诉讼费、律师费如何扣除
34、房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用如何扣除
35、企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用如何扣除
36、为什么必须区分开发间接费和开发费用
七、其他与清算有关的项目的鉴证与审核
1、印花税、契税扣除有哪些相关规定
2、未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除
3、加计扣除的规定都适合哪些开发项目
4、转让旧房及建筑物扣除项目的鉴证与审核
5、什么情况下需要进行价格评估
6、土地增值税税率是怎样规定的
八、综合案例分析
1、土地增值税全过程计算案例
2、清算后销售有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税
九、专家现场开放时间，解答学员疑难问题。
