【课程背景】
随着房地产业不断发展壮大，地价的飞快上涨，各路英豪大量加盟，房地产要闭着眼赚钱的时代已经是过去的故事了：
行话说：拿地成功，就成功了50%，但不同的企业理念，不同的产品体系，不同的运营体系，甚至不同的决策个性，也必然导致了同样一块地，它的最终价值也是不一样的……
怎么拿地？
还是套一份可研报告的模板，做个财务分析，敬业一点，再现场走一圈，就能解决？
不考虑自己的产品品类，不了解自己的资金状况，不分析区域的市场变化，不调研竞争者的推盘节奏，再好的的可行性分析也是纸上谈兵。
怎么拿地，拿合适自己的地？已经成为开发商们不得不认真思考的问题。
地块的精准价值判断和果敢的投资决策说说容易，但落实下来却很难。实践中，不少同行往往画虎成猫，贻笑大方。实践告诉我们，它需要你的团队领导人不但必须具有全系统的思维模式，而且还要了解自己鲜明的个性禀赋，或是老板气质吧，而这并不是每一个投资总都能做到的。
通过逼真的沙盘演练，它不但可以帮助你锤炼专业的技能，而且还能让你知道性格长项和工作短板，虽然残酷，但很有帮助，会让你的未来的工作中扬长避短，更上一层楼！
经过多年的演练和交流，本沙盘不断更新和提升，在金茂地产、华发地产、融创地产、绿地集团、华润地产、中梁集团、青特集团、世茂集团等企业数十次实践下来，深受好评，已经成为许多房地产开发企业的良师益友。
【课程收益】
1、掌握房地产企业投资拿地的一般规律和技巧；
2、掌握投资拿地必须重点考虑的关键点，避免常规错误的发生；
3、重点掌握土地价值判断的方法，熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作；
4、了解标杆房企政府勾地、收购并购的拿地技巧和方法，结合自己公司特质，有效嫁接和借鉴。
【课程特点】
锐意识：强化房地产地块判断的市场意识、成本意识、竞争意识，掌握提高“十拿九稳”的关键点；
通全局：以投资拿地为中心，从策划定位到财务结算全过程展开，充分演练 8 大专业之间的关系，并实现三联动：数据联动、专业联动、结果联动；
精策划：体验围绕项目目标的市场定位、产品规划、工程计划、资金安排、销售推广的对地块判断的各个环节精准策划；
强能力：有效提升参与者的专业能力，尤其是提升以地块判断为核心的产品规划、资金筹划、运营计划、成本管理和营销推广五大辅助部门的专业能力。
【课程对象】
房地产集团总经理、董事长、区域总、事业部总、项目总经理、以及集团层面投资、设计、工程、财务、成本和销售等各个条线的高层管理人员。
【金牌讲师】
冠老师
绿地集团十多年工作经验，历任集团总部产品总监，事业部投资总，项目总，城市总经理;
沿海地产华东区副总经理、项目总经理；
上海社科院房地产研究中心投资部主任;
PMP，美国项目管理协会PMI项目管理专家。
著有《地产喧嚣十八年》、《房地产策划》二本专著
北京大学总裁黄埔班特约讲师
同济大学总裁班特约讲师
华师大东方房地产学院MBA特约讲师
上海房地产行业教育中心全国注册房地产估价师、经纪人的培训讲师
上海社科院《房地产市场报告》特约撰稿人
北京大学《地产总裁》特约撰稿人
【课程大纲】
主要知识点：
一、地块投资的模式选择：
开发商的发展战略决定了拿地倾向
1、房地产企业开发模式的分析
从投资回收速度看：长线模式和短线模式
从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式
从单一规模来看：大盘模式和精品模式；
从地区分布看：区域模式和跨区模式
从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和成长模式
二、地块投资的决策基础：市场分析和预测
1、地块原生分析和技术条件的分析
2、区域市场的需求分析
3、竞争对手和楼盘分析
4、市场分析要解决的主要问题：怎么在地块选择中找到三者均衡点
三、地块投资的决策核心：产品规划
1、产品规划和自身企业的产品密切相关
2、如何实现产品规划的最大利益？
3、目标管理下的强排方案优化的介绍和实践
五、地块投资的动态依据：财务分析
1、房地产项目成本构成、选择
2、房地产项目的收入估算、选择
3、房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算
4、房地产的土增税和税筹
主要任务：
任务一：地块投资的目标管理--公司战略选择&领导力分析
公司现有条件、资源情况，运营目标介绍分析
你是香港公司？还是基金投资公司？
你是民企？还是国企？
企业战略决策研讨和操盘思路分析
高周转的拿地思路
高利润的拿地思路
团队领导人个性预判和领导力分析
你是孙宏斌？还是宋卫平？
公司的工作目标、使命、项目开发思路陈述
任务二：地货比？还是杠杆比？地块评估、投资测算的几个关键数据
研究项目所处市场环境及竞争项目情况；
研究目标区域市场内的消费者特征，
完成项目SWOT 分析，按照拟定的战略决策，提出房地产开发策略
十块地块快速评估
可行性分析初步：
预估建设计划和费用、预估销售计划和收入
项目资金计划、编制项目财务分析总表，计算项目利润率
编制项目现金流量表，计算内部收益率
参与地块投标
投标工作提报及点评
任务三：地块投资的决策核心--一块地的不同解法，市场定位和产品设计
按照市场情况进行市场定位和设计定位
按照地块开发条件和设计规范进行方案强排
根据竞争情况进行市场定位和设计定位修正
确定产品类别，产品数量和面积配比、格局配比；
设计工作提报点评
任务四： 地块投资的动态数据--工程编排和融资计划的数据取舍对地块判断的决策影响
按照考核指标和现有资源进行运营策略抉择
按照既定运营策略进行项目推进
进行建设分期，拟定进度计划
选择开发建设的工程队、安排施工进度、安排建设资金
进行项目财务分析，拟定融资贷款计划
依据开发框架路径图，按照销售、成本的现金流预估，进一步优化和细化填制项目各专业的计划进度表。
运营、工程&财务工作提报及点评
任务五： 地块投资的市场实现--如何合理的预估和编排营销计划、现金回流回款
按照预售条件，设计可实现的现金回流计划。
根据各自现金流情况，团队竞争情况和市场供需情况，调整项目执行计划，以获取最高销售额和最大利润率。
在设定的运营截止日或者特定时机节点，统一考核，计算各类成本、支出和税费，完成项目损益表，进行财务分析。
任务六：集合竞价，地块评判的动态竞争环境下的精准测评--项目复盘，点评总结
在相对封闭的竞争市场，各种动作的相互牵制，浓缩市场中的动态状况，在竞争中找最优，在最优中找平衡，集合竞价，脱颖而出。
运用房地产项目财务分析的工具与方法对项目的结果进行系统的分析和评判
1、资产负债表
2、损益表
3、现金流量表
4、财务技术分析
5、净资产收益率分析
6、财务指标分析等
在此基础上，各项目总经理开始进行项目复盘，针对团队在拿地决策过程中的一系列决策及其最终结果，依次作出自我检讨和总结，并接受其他团队的点评和讲师的建议。
