房课网培训考察公开课 青岛课程

《土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究》

【课程背景】

  城镇化与乡村振兴,以及防范金融风险对政府融资平台的融资限制,大规模实施旧城改造和城市更新,使得企业参与一级开发可能性越来越大。

  土地一级开发由于政策、法律等限制,与二级开发在开发思维、方法、模式等方面有着本质的差异。

  城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱,土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题,为企业开发带来不少难题。

  一方面,企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动,能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果;另一方面,开发过程中一旦一级开发问题没有处理好,就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。

  所以:企业在参与乡村振兴、城镇化过程中,如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。

  核心提示

  随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现,土地开发重心:

  1、从城市中心向城市郊区转移;成片大规模复合开发、区域开发

  2、从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移

  3、从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变

  4、从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变

【课程收益】

  1、一级开发的机遇:城市更新、乡村振兴、城镇发展与政策

  2、土地一级开发与二级开发:思维、模式与关系

  3、一级开发基础、一二级开发联动以及相关法律要求

  4、土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径

  5、政企合作模式、资金流转与土地流转

  6、如何实现土地有效获取和资金的有效流转

  7、国内先进案例分享以及关键问题处理机制

  8、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析

  9、土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立

  10、一级开发退出、风险与风险控制模式设计

【课程对象】

  1、房企董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总

  2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者

【金牌讲师】

  曾老师:

  现任某标杆房企投拓总/原万科规划与投资总监

  十余年房地产企业中高层管理经历,国家注册规划师,重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业,常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构,并曾在政府部门担任建管所代所长,经历房地产项目前期拓展所有角色。

  任职房企期间:

  主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理,负责组织撰写投资报告、规划设计报告,并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期,涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型,并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。

【课程大纲】

  第一部分:一级开发机遇与发展现状

  Part 01:土地一级开发与城镇化的发展历史

  1、城镇化的发展历史

  2、土地一级开发在城镇化中承担的主要职责

   土地一级开发的主要职能

   土地一级开发的主要流程

   土地一级开发的主要参与主体与资金运作方式

   案例:常州新北区土地一级开发的历史分析

  Part 02:土地一级开发遇到的主要瓶颈与未来趋势

  1、土地一级开发遇到的主要瓶颈

   供给侧改革与政府隐性负债

   物权法与产权分割对土地开发带来的主要影响

   区域下沉之后的经济破题思路

  2、土地开发的未来趋势

   一二线城市中心区的旧改诉求

   三四线城市的片区开发(文旅开发)诉求

   经济性弱化、产业性提升的综合诉求

   监管控制与政策引导的综合诉求

  Part 03:一级开发的现行政策梳理

  1、乡村振兴、城镇化政策解析

   城市更新政策

   棚户区改造

   乡村振兴与老旧小区改造

   民间资本参与土地整理的相关规定

  2、重点城市的政策解析

   深圳与珠三角的城市更新政策

   北京的旧改政策

   上海的老旧小区改造政策

  Part 04:一级开发的规范与要求

  1、我国现行法律体系对土地管理的要求

   操作主体:政府、土地储备中心、城投公司、二级开发公司

   政策资金通道

  2、土地出让金管理和土地储备金管理有关规定

   国家对土地开发的法律规定;

   土地出让金的收支两条线;

   土地储备金管理

   相关规定带来的操作问题…

  3、土地一级开发操作主体的变迁

  第二部分:土地一级开发基础

  Part 01:区域开发含义和现状

  1、区域开发概念、来由;我国区域开发现状

  2、区域开发与房地产开发的联系与区别

   一级开发与二级开发的联系与区别

   介入一级开发对于二级开发的帮助

   片区开发对于二级开发的提升与帮助

   案例:万科良渚文化村

  3、区域开发的主要内容

  4、区域开发操作主体要求

  5、区域开发与房地产开发的差别、关系

  Part 02:土地一级开发与流程

  1、土地生命周期与一二三级开发

  1.1 一级开发

   起始/终止阶段:从毛地到净地

   主要内容:征迁、安置、基础设施建设、土地/城市规划调整、土地指标获取、政策处理

   主要合作伙伴:城市投资公司/城市政府

  1.2 二级开发

   起始/终止阶段:从挂牌到产权

   主要内容:挂牌/交易,建设,产权,销售/移交

   主要合作伙伴:开发商/银行/融资机构

  1.3 三级运营

   起始/终止阶段:产权/股权退出

   主要内容:运营,资产处置/股权退出

   主要合作伙伴:重资产持有商/轻资产运营商

  2、一级开发的几个环节

   城市进入性;区域开发商业模式设计。定位与规划;区域运作策略与土地营销;区域增值…

  3、土地一级开发的基本流程

  Part 03:企业参与一级开发模式分析及案例

  1、全程运营模式

   模式解析;全程运营模式的要点

   浙江宁波某镇生态新城开发(全过程参与)

  2、主导整合(资源整合)模式

   模式解析;操作要点与成功要素

   江苏苏州某镇高铁新城开发(基建参与)

  3、一级主导(二级合作)开发模式

   模式解析;操作要点与成功要素

   上海某特色航空运动主题小镇开发(运营参与)

  4、PPP投资(公建代建开发)模式

  ●模式解析;操作要点与成功要素

   慈溪某生态新城核心区的PPP投资模式案例分析(代建参与)

  Part 04:民企介入区域开发的重点与特点浅析

   二级土地控制程度

   土地出让金返还制度

   土地超额收益分成制度

   政府换届对于政策延续程度的支持分析

  第三部分:一二级联动问题解析(讨论课)

  Part 1:一级开发过程中的核心问题

  1、土地流转方式

   土地性质、土地指标;土地流转进程安排;土地流转中的成本概算

  2、资金流转方式

   合作投资方式;投资概算;投资计划(年度、季度);投资与收益关系概算(年度、季度)

   资金监控方式

   国内一级开发典型的资金流转模式讲解

  3、合作方式与工作界面(合作协议中明确)

   合作方的权利;合作方的责任(各方干什么);合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制

  Part 2:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)

  1、土地控制含义及控制方式

  2、合作协议控制

  3、规划控制

   控制要点、城市案例启示

  4、关键设施控制

  ? 控制要点、城市案例启示

  5、流程控制

   控制要点、城市案例启示

  6、其他控制方式

  第四部分:一级开发中的成本与风险(讨论课)

  Part 1:一级开发中的成本构成

  1、成本控制风险与关注因素

   征迁安置

   土地流转与面上政策处理

   基础设施建设

   公共服务设施建设

   土地平整与工程立项

   其他

  2、总的成本构成

   各成本项的构成与比例关系;各成本项的影响因素;各成本项对一级开发总成本的影响

  Part 2:土地一及开发中风险与控制

  1. 政策风险分析

  2. 二级土地控制程度

  3. 土地出让金返还制度

  4. 土地超额收益分成制度

  5. 政府换届对于政策延续程度的支持分析

  第五部分:区域开发、一级开发区城市进入性问题

  Part 1:一级开发与二级开发城市选择

  1、一级开发、二级开发关系

   二级开发城市选择(以始为终;以终为始)

   房地产市场城市分类(核心区、外延区、断裂带、飞地)

   不同房地产市场中一级开发的机会分析

  2、一级开发城市选择特征

   土地市场是房地产市场关系

   产业、人口对一级开发影响

   城市、城市群与一级开发

   城市发展目标(十四五规划)与城市发展政策对一级开发的影响

  3、一级开发城市选择中关注的问题

   城市能级与城市潜力

   城市发展阶段与城市发展诉求

   城市发展模式与一级开发政策支撑

   领导在职与任职情况

  第六部分:一级开发与一、二级开发中的政企合作模式

  Part 14:政企合作模式

  1、政企合作投资模式

   股份构成关系;出资方式与界定;企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;股份与增值收益的关系…

  2、政府合作的管控模式

   管理架构设计;管理层人选界定;决策机制与流程;资金管理、投资决策机制与管理…

  3、政企合作中权、责、利界定

   政府的权、责、利;投资企业的权、责、利;合作组织的权、责

  Part 15:政企合作协议要点(结合案例)

  1、一级开发协议的主要内容与结构

  2、结合案例(成功合作协议)合作协议的关键点讲解

   关于合资公司的约定

   关于项目定位与规划的约定

   关于基础设施建设的约定

   关于土地出让与土地指标的约定

   关于成本约定与资金流转的约定…

  Part 16:退出与退出机制

  1、一级开发企业退出的含义

  2、一级开发企业退出的几种方式

  3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题

  4、退出过程中核心问题的处理方案

  5、方便退出的机制设

课程说明

【主办机构】房课网
【时间地点】3月13-14日,青岛(具体课室开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4800元/人元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】全国免费学习热线:400-850-2006
微信咨询:QQ12897624       QQ:12897624    
【注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-850-2006】
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