【课程背景】
房地产成本管理分为前期和后期两大部分。前期成本管理重心在于成本策划和成本适配，从经营视角实现货值最大化；后期成本管理重心在于成本风险管控。
本课程以运营决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段及预结算阶段五大阶段为时间轴，通过分析各阶段成本需要重点关注的关键环节，如何提高成本执行力、如何提高运营成本决策、各部门如何成本协同、哪些地方容易出现错误、哪些环节效率低下，从而使得成本管理工作有的放矢、事半功倍；同时提供高质量的标准模板，确保课程内容在工作中落地，从而快速复制这些经验，达到降低成本决策风险，既减少和避免成本错误，提高成本工作质量，同时大幅提高工作效率，满足房地产高周转快速开发对成本的要求。
【课程收益】
1、前期成本核心，设计成本营销专业协同货值最大化，营改增税筹思路
2、如何建立有效实用的数据库，住宅数据库、商业数据库详解及其应用
3、概念设计、方案设计、施工图设计三大阶段成本管控要点，事半功倍
4、高周转下清单编制风险控制、清单标准化，提高效率并减少错误失误
5、如何准确编制标底、快速准确评定标技巧，避免评标错误，确保定标
6、签证变更风险管控核心，现场成本人员工作要点，签证变更索赔技巧
7、预结算风险管控点、结算复审技巧，五大阶段与六个方向的结算管理
8、动态成本管理、剩余货值不同销售策略下快速计算项目最终动态利润
9、责任成本考核，分公司/项目利润考核办法及考核维度
【课程对象】
1、房地产企业董事长、总经理、副总经理、工程总监、项目总监、成本总监
2、中层管理人员：成本（造价）、合同部
3、采购分管领导：招标、采购、成本（造价）经理、主管、造价工程师
4、招标、采购经理、主管、采购工程师
【金牌讲师】
蒙老师 成本管理实战专家
同济大学工程经济管理硕士，注册造价工程师
深圳工程交易中心专家库经济标评审专家
海南博鳌房地产论坛特邀主题发言嘉宾
从事成本、采购管理多年, 曾在万科深圳区域成本管理部、佳兆业（港股）、中南置地（A股）集团部门总经理
专业理论深厚，发表专业论文多篇，并被多家专业网站收录转载；既有理论高度，又有实战操作经验，信息量大，背景知识丰富，针对性强，擅长改变学员的思维方法和心智模式，从而提升学员的自我解决问题能力，是深圳地产界最具影响力的成本管理职业经理人
【课程大纲】
一、运营决策阶段成本策划&营改增后目标成本及利润快速测算
1、提升成本管理的三大关键途径
→成本管控弱执行效果差原因
→如何构建成本管理的推动力
→如何强化成本管理的管控力
→如何形成成本管理的执行力
2、前期在于成本策划&后期在于成本风控
→决定前期成本的两大核心
→防范后期成本的两大风控
→从项目拿地到结算全成本管理路径及方法
3、经营视角下如何通过成本协同实现货值最大化
→传统强排存在的成本问题
→项目启动会方案决策弊端
→土地差异化不同竞争策略
→先方案设计后成本测算的拿地测算方式效率低下
→营销设计成本专业协同下的货值最大化解决方案
→利用成本数据先利润测算后验证方案设计可行性
4、成本管理在方案决策中的价值体现
→决策成本是房地产最大成本
→成本在方案决策中的切入点
→专业协同实现成本适配领先
→方案决策成本快速演算方法
→关键决策成本指标管控技巧
5、运营决策阶段成本适配要点
→项目定位调研建造标准
→运营决策中的成本难题
→设计营销成本如何协同
→项目启动会成本关注点
→方案评审会成本关注点
→如何提高目标成本在决策中的作用
→如何确定城市更新项目启动会时间
6、目标成本编制
→目标成本八大编制原则
→目标成本八大编制程序
→目标成本管理两大思路利弊分析：拿地版、启动版、方案版
7、目标成本编制高阶技巧
→人防面积自动演算
→车库方案自动演算
→车库去化公式设置
→软景方案自动演算
→硬景方案自动演算
→大开挖土方自动快速分摊
→营销费成本管控设置技巧
→商业地价自动快速分摊设置
→通过表格设置自动检查并提示是否存在计算链接错误
→通过表格设置自动检查并提示是否存在成本汇总错误
8、营改增税金利润自动计算
→增值税自动计算
→土地增值税自动计算
→毛利润净利润自动计算
→微利项目增值税税筹及判断公式
→甲供材税筹临界点演算及判断公式
9、案例
→地王项目成本策划：避免成本思维固化运营决策实现货值利润最大
→方案决策协同案例：地面打桩与基坑底打桩两种开挖方案测算协同
→营销设计成本协同：从经营视角快速方案比较演算项目成本及利润
二、设计阶段成本管理&成本数据库&综合体成本管理
1、成本价值黄金时间
→前期成本管理要点：两个环节（设计&采购）+一个支持（数据库）
→成本数据库对成本管理前置意义重大
→成本数据库对方案决策价值
→超成本数据库后的协同原则
2、成本数据库建设现状
→数据库庞大混乱
→无效数据沉积多
→数据库应用不佳
3、成本数据库建设
→数据库建设三大原则
→数据库两大分类思路
→数据库标准体系建设
→数据库科目设立标准
→如何沉淀有价值数据
4、成本数据库详解
→成本数据库体系构成
→成本数据库标准分类：建售比、赠送比、窗地比、外立面、体积系数
→标杆房企住宅限额设计指标
→标杆房企综合体限额设计指标：购物中心、百货、影院、电玩、KTV
→分享解析：住宅类数据库及计算公式
→分享解析：综合体数据库及计算公式
5、成本数据库在成本策划中的管控
→不同定位的成本适配
→提高配置标准的管控
→产品溢价对成本策划
6、概念设计阶段成本管理
→地下室概念设计成本控制关键点
→土石方概念设计成本控制关键点
→会所酒店概念设计成本控制关键点
7、方案设计阶段成本管理
→地下室方案设计成本控制关键点
→建筑方案设计成本控制关键点
→结构方案设计成本控制关键点
→节能方案设计成本控制关键点
→精装、公装方案设计成本控制关键点
→安装方案设计成本控制关键点
8、施工图设计阶段成本管理
→地下室施工图设计成本控制关键点：面积、含量、高度、覆土
→土建施工图设计成本控制关键点
→安装施工图设计成本控制关键点
→园林施工图设计成本控制关键点
→样板房施工图设计成本控制关键点
9、综合体成本管理
→综合体决策阶段成本管理
→综合体设计阶段成本管理
→综合体招标阶段成本管理
→综合体施工阶段成本管理
→综合体装修阶段成本管理
→综合体结算阶段成本管理
→综合体运营阶段成本管理
→综合体机电安装成本管理
→综合体签证变更成本管理
10、案例
→控制中心案例：通过案例分析总图设计对后期成本的影响
→组团划分案例：通过案例分析规划设计对后期成本的影响
→会所酒店案例：通过案例分析管控会所酒店成本管控关键
→综合体电气案例：通过案例分析综合体电气成本管控关键
→景观设计案例：通过案例分析景观设计对成本认识的误区
→样板装修案例：通过案例分析样板房装修成本管理关键点
三、招标阶段成本管理&高周转招标风控
1、招标阶段设计成本采购协同
2、招标阶段成本管控三大环节
3、不同合同模式的成本风险及防范
→合同模式隐藏的成本风险
→如何避免清单与合同矛盾
→如何避免相同子目合同价格不同
4、快速开工三种招标方式的成本风险及防范
→费率招标风险源分析及对策
→模拟清单招标风险源分析及对策
→清单招标风险源分析及对策
5、快速开工桩基清单编制风险防范
→如何在图纸不全下快速编制桩基清单并减少后期变更
→遵循简单实用的清单描述规则减少索赔
→如何防范因暂定数量导致不平衡报价
→如何设置清单提高报价速度和准确性
→如何设置清单编制说明避免后期索赔
6、快速开工总包合作模式及清单风险防范
→战略总包方式的几种合作模式对比及适用条件
→总包清单编制风险防范
→分享解析：总包清单标准模板
7、快速开工带价清单编制风险防范
→带价清单模式利弊分析
→带价清单价格风险分析
→带价清单价格谈判技巧
8、应用铝模体系实现高周转
→铝模木模成本比较
→铝模体系适用条件
→铝模招标注意事项
9、快速审核清单
→如何快速有效检查清单链接错误
→快速检查清单漏项的三看一问法
10、提高标底编制准确度
→标底编制基本原则
→总包标底编制技巧
→分包标底编制技巧
→供货标底编制技巧
11、快速准确评标
→不平衡报价误区
→如何快速检查标书存在的算术性错误
→投标价超目标成本三大原因分析及定标对策
12、案例
→风机盘管案例：通过案例分析清单暂定数量失误导致结算大幅增加
→园林不平衡报价案例：评标不细 乙方如何运用不平衡报价推动变更
四、施工阶段成本管理&驻场成本人员工作要点
1、进度款管理导致的协同隐患
2、签证变更管理
→签证变更管控秘诀
→签证变更责任划分
→签证变更风控对策
→签证变更不作为的危害
→国企严控签证管理思路
→签证&变更简化管理原则
3、签证变更关键控制点
4、驻场成本人员两大培养思路
5、驻场成本人员六大工作要点
6、现场成本档案管理核心思路
7、签证变更台账
→自动统计更新签证变更金额
→自动统计更新减项扣款金额
→自动统计更新无效成本金额
→签证变更结算金额自动替换签证变更预估金额
→工具分享解析：签证变更自动调整台账模板
8、签证变更索赔技巧
→索赔的两种路径差异与不同思路
→索赔六大步骤
→首要风险判别
→遵循内外有别
→索赔基本原则
→索赔谈判顺序
→如何打破僵局
9、案例
→绿化变更案例：通过案例分析如何协调内部矛盾及通道管理
→玻璃幕墙案例：通过案例分析残余价值签证变更的控制办法
→事后补单案例：通过案例分析签证变更现场管理存在的风险
→土方开挖案例：通过案例分析隐蔽工程签证变更风险及对策
→构造柱案例：通过案例说明驻场需关注的隐蔽工程结算风险
→屋面防水案例：通过案例分析驻场成本人员需要关注的事项
→园建基础案例：通过案例分析驻场成本人员需要关注的事项
→不可追溯案例：通过案例分析不可追溯签证变更的控制办法
→现场案例讨论：通过现场案例讨论总结索赔基本原则及步骤
五、预结算阶段成本管理&现代预算管理模式
1、结算阶段工程成本协同
2、结算管理
→结算五大原则
→结算关键步骤
→结算总结分析
→造价咨询管理
3、结算复审
→预结算复审两大核心
→预结算复审四大方法
→预结算复审过程控制
4、现代预算管理模式：现代预算管理与传统预算管理差异
5、结算管理关键控制点
6、五大阶段的结算管理
7、管理结算的六个方向
8、成本分管高管快速审核结算技巧
9、案例
→大样图案例：通过案例分析说明结算总结重要性
→桩基作假案例：通过案例分析资料管理的重要性
→结算范围案例：通过案例分析标段划分风险控制
→园林验收案例：通过案例分析如何搞好园林结算
→涂料结算案例：通过案例分析结算时效管理规定
→结算不及时案例：通过案例分析结算规划重要性
六、动态成本管理&动态利润快速测算&责任成本管理
1、动态成本管理的4+2+1环节：防止目标成本被突破的关键
2、动态成本调整
→调整原则
→预警规则
→分享解析：成本信息月报
3、利润动态管理
→快速去化设置技巧
→快速计算剩余货值
→快速计算最终利润
→分享解析：某项目不同售价策略下剩余货值、最终利润快速自动计算
4、合同动态台账
→自动统计更新招标率
→自动统计更新最低价中标率
→自动统计更新项目整体招标率
→自动统计更新已完成的结算份数
→自动统计更新待结算份数
→自动更新合同最新动态成本
→工具分享解析：合同动态台账快速自动调整模板
5、责任成本考核
→考核依据
→七大部门考核要点分析
→七大部门得分排名思路
→销售物业利润考核
→持有物业绩效考核
→亏损项目激励方式
→分享解析：责任成本考核评分表模板
6、无效成本管理
→无效成本分类
→无效成本分析
→无效成本统计
7、案例
→施工组织案例：通过案例分析现场施工管理对成本的影响
→营销设施案例：通过案例分析目标成本可能带来的负能量
→无效成本案例：通过案例分析如何通过管理防止无效成本
提问、总结讨论
