【课程背景】
房地产企业开发周期长，涉及税种多，税款金额大，争议大，外围征管环境也在发生变化，将来要建成“有违法要追究、全过程强智控”的税务执法新体系，以“双随机、一公开”监管和“互联网+监管”为基本手段、以重点监管为补充、以“信用+风险”监管为基础的税务监管新体系，实现从“以票管税”向“以数治税”分类精准监管转变。在这种情况下更需要企业正确处理税务问题，规避风险，本课程从房地开发企业全流程重要问题和关键问题进行分析和解答，有利于企业对房地产企业税种有全面了解，做好纳税风险控制和税收规划。
【课程对象】
本期培训适合房地产企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。
【课程收益】
针对房地产行业特点分不同阶段就房地产企业所得税管理中汇算清缴风险识别、报表填报、涉税筹划、实操管控、案例解析全方位解读，破解房地产企业所得税汇算实操中疑难问题及易错风险点，让你轻松掌握增值税征管体制下所得税汇算清缴风险管控技能和筹划技巧。通过大量会计成本确认及计税成本核算模版结合实操案例政策解析，让您轻松化解房地产企业所得税实操管控的难关。为合法有效降低税负，全新展示税收洼地降税实操。我们特别安排“疫情之年房地产企业所得税汇算风险管控和税收筹划暨税收洼地降税实操”帮助企业度过这一难关。届时，邀请业内知名专家于老师通过政策分析、案例讲解，让你轻松解决房地产企业在大数据税收严管新形势下、在新旧政策转换过程中，如何合理利用税收政策盲区和税收洼地空间，实现纳税实践能力的提升和企业自身利益的最大化。
【金牌讲师】
耿老师：中国注册税务师、中国注册会计师，从事财税工作20多年，跨行业经验丰富、先后从事过建筑、商业、工业、会计师事务所、税务师事务所中介业务。阳光财税核心专家之一，多家房地产企业税务顾问。
【课程大纲】
一、取得土地环节的税收风险控制与纳税答疑
1、注册认缴制度下，如何缴纳印花税，投资者出资不到位的借款利息如何在企业所得税前扣除？
2、征用耕地开发，耕地占用税的纳税人如何确定，缴纳耕地占用税后如何再缴纳土地使用税？
3、招挂拍方式取得土地，合同条款如何影响规土地使用税的缴纳？土地使用税的纳税义务时间截至如何确定，具体如何计算，契税的计税依据以及需要关注的点？
4、未取得土地，已办理土地证，办证后是否缴纳土地使用税，已经取得土地，未办理土地证是否缴纳土地使用税？
5、逾期支付土地出让金而向国土局支付的利息是否缴纳契税，是否可以视同土地出让金计入土地使用权成本扣除项目在土增扣除？
6、企业取得的土地返还款、减免款、政府补助等，该如何进行会计处理，不同的情况对契税、增值税、企业所得税、土地增值税的影响。
7、政府收回土地给予土地补偿、建筑附着物以及机器设备等补偿款是否缴纳增值税？
8、法院判决方式取得的土地以何种票据入账？
9、支付付的土地拍卖佣金、土地闲置费是否能在土地增值税前扣除？
10、允许抵减增值税销项税额的土地价款，包括哪些项目，票据有何要求，具体如何计算抵减，对土地增值税有何影响,
11、以接受投资方式取得土地，会计如何规定？入帐凭证如何确认？税收风险如何掌控？土地投资方的税收风险在哪里？
12、以收购股权的方式取得土地，收购过程中有何税务风险，土地成本如何确认？
13、受让生地、受让熟地、购买烂楼在计算土地增值税时如何规定，通过收购烂尾楼进行税收筹划的弊端。
14、“拆一还一”方式下取得土地，如何进行会计处理？被拆人、开发企业两方分别就增值税、企业所得税、土地增值税进行全方位的税收分析。
15、通过分立取得土地，是否需要取得增值税发票？分立过程中涉及的税收需要全面考量。
16、营改增前招牌挂取得的土地，营改增后对外转让是否适合差额纳税？
17、接受抵偿债务的土地使用权，该如何运作才能免除额外的税收负担？
18、为取得土地而支付的红线外支出，在企业所得税和土地增值税的处理什么不同？如何操作可以在税前扣除，规避风险？
19、采用合作建房方式的进行开发，不同的合作方式，税务如何规定？
20、自行开发与委托代建，其中的风险点在哪里？实际工作中有可能把自行开发误判为代建。
二、规划设计阶段的税收风险控制与纳税答疑
1、产品开发设计类型的选择，在业财税融合下如何做到更好的规划
2、分期开发还是合并开发？开发进度的把握，土地增值税清算对象的确定，业财融合下如何为企业创造更多价值。
3、委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税？房地产企业承担什么税收责任？会计如何处理
三、开发建设阶段的税收风险控制与纳税答疑
1、确定成本核算对象的原则和方法是什么？ 成本与费用如何做好更好的划分，
2、把握增值税抵扣的方法和原则，苗木等农产品抵扣的几种凭证，取得劳务派遣的凭证有几种，通过劳务派遣规避社保费的风险，由于用途改变能抵扣与不能抵扣项目互转的计算，您极有可能疏忽的点，发票备注栏填写的误区，ETC发票取得的误区。
3、房地产开发企业如何享受增值税留抵退税政策。
4．售楼部在不同的情况下税务处理有何不同？
5、房屋装修费用如何扣除？硬装与软装有何不同？
6、地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别？纳税人如何处理才能够取得相对收益？
7、甲供材料营改增前后的区别，甲供材料与甲供机器设备取得发票的不同,签订合同时需注意的事项，水电费的处理，可以采用分割单吗?甲供材可以节税?
8、房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算？计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异？
9、民间借贷和股东的借款利息是否都可扣除？关联方无偿借款视同销售缴纳增值税的规定，如何最大化减少风险？ 关联方借款债资比如何计算，利息如何调整，哪些不需要调整。
10、统借统贷情况下，利息支出的涉税规定。
四、销售阶段的税收风险控制与纳税答疑
1、“买一送一”模式下如何确认收入金额？送家电、送车位、送汽车等不同的销售模式分别有哪些税收区别？会计如何处理？赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？
2、“以老带新”销售模式下如何确认支出？票据如何处理？是否涉及扣缴个税？
3“ 抵券销售”“一万抵五万”折扣销售模式下收入如何确认？
4、 销售给员工的优惠房如何纳税？
5、 代销手续费能否冲减收入？
6、“假按揭”“代垫首付”销售模式的税收如何处理？
7、“还本销售”如何确认收入？我们的困惑在哪里？
8、“售后回租”的税收风险分析，同时给解决的方案，让您不再为回租而烦恼。
9、“售后回购”方式在增值税、企业所得税、土地增值税如何确认？
10、房地产企业收取的价外费用有哪些税收风险？增值税、企业所得税、土地增值税一一分析。
11、针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，有没有适合自己的“正当理由”？
12、销售环节发生的广告费和业务宣传费、业务招待费如何实现税前扣除？需要注意防控哪些错误？
13、支付的违约金与收到的违约金的税务处理。
14、视同销售下，增值税、企业所得税、土地增值税有何规定？
15、预缴的土地增值税、税金及附加如何进行会计处理，在季度预缴企业所得税时能否扣除，年度汇算能否扣除。
16、核定征收企业所得税对于房开企业的风险，目前已有部分地区出现企业受损情况，如何应对？
17、出租不动产免租期涉税处理，关联方无偿占用房产如何纳税？酒店式公寓出租如何纳税？
18、小规模纳税人税收优惠新政
五、清盘清算阶段税收风险控制与纳税答疑
1、房地产行业完工标准如何规定，新准则对收入如何确认？对各种不同的税种对收入确认的原则有何差异？
2、房地产开发企业如何预提成本，以后取得发票如何调整？
3、取得发票的时点，不能取得发票的情况下如何在企业所得税前扣除。
4、土地增值税确认收入时金额如何确定？
5、清算后再转让房地产成本如何确定？是否涉及“二次清算”？
6、清算时，发票已经取得，但款项尚未支付，能否在土地增值税前扣除
7、销售旧房土地增值税如何缴纳？
8、土地增值税清算补交税款后，是否加收滞纳金？企业出现亏损，可否退还企业所得税，如何退税。
9、在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集？对税收的影响是什么？
10、如何进行成本分摊才能达到税收最大利益，分别从占地面积法、建筑面积发、直接成本法、预算造价法、层高系数法来详细解读成本分摊的技巧和方法。
