【课程背景】
2019年末，中国商业地产市场中大型购物中心约6000家，出现结构性饱和，中国商业地产市场供需严重失衡。商业地产资产证券化推出在即，流动性显现，并购交易频繁。“一个项目值多少钱？一个项目赚多少钱？”项目管理团队迫切需要学习资管思维、建立资管模式，以项目资产价值为目标，招商营运彼此赋能、双管齐下，实施专业招调和精细化营运。
【课程收益】
本课程站在资产管理的角度，从后置财务指标与前端业务指标联系，从资产估值方式拆解到一系列核心业务指标，结合数十个案例和详实数据，讲解7部分内容：底层逻辑、精准定位4步、NOI拆解+租赁决策文件、招商5大趋势+3大难点、招调-经营评审、精细化营运3套方法、经营扶持5种手段。
【课程对象】
1、涉足商业的房地产开发公司中高管；
2、商业管理公司、资产管理公司中高管和富有经验的一线骨干
【金牌讲师】
杜老师：
原万达商管区域公司总经理
职业经历如下：
杜老师拥有27年商业经验，10年总经理经验、3年区域总经理经验、2年顾问和讲师经验。
?2017年至今，杜老师专职商业地产咨询顾问和培训，内训和顾问企业包括：瑞安集团、万科集团、银泰置业、港铁（广州）、中国卫星通信集团、绿地、招商蛇口、杉杉集团、南国置业、青特置业、中建三局等公司。
?2011年到2016年，历任万达商管集团广场总经理、区域公司总经理
其中常州新北万达项目不但实现“按时、满铺、精彩开业”，而且超越集团预期，被评为全国优秀项目。开业以来，新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心，综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014年租赁决策到期招调实现租金增长38.5%。
由于各方面表现出色，在万达的五年间，杜老师曾经：
主办过两次优秀广场现场经验分享会，每次接待300多位来自总部和全国各地的总经理；
连续五年被评为全国优秀总经理；
由于表达和学习、写作能力出色、教练技能出众，杜老师成为：
万达学院商管核心岗位标准化课程体系讲师之一2015年；
《万达集团商业地产系列丛书》编委之一2014年
【课程大纲】
一、底层逻辑
1、顾客-作为资产运营商，我们的顾客是谁？
2、产品-顾客向我们购买什么产品？
3、资产价值——估值、保值、增值如何计算？
4、资管模式-资产管理的逻辑？
5、组织职能-管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？
6、角色定位-运营四大职能角色定位与责任界面？
7、成长轨迹-购物中心发展阶段和成长周期
二、精准定位四步
一、市场调研——关键四步
1、走访市场——解读市场供求数据【案例】
2、界定势力范围——区域、商圈、地点【案例】
3、获取情报——竞品4类情报【案例】
4、侦破关系
二、SWOT
1、SWOT——优势、劣势、机会、威胁如何准确找到？
2、通过SWOT分析得出四大策略——扬长、避短、转机、防范
三、定位梳理——8个关键词【案例】
四、SLOGON提炼【案例】
#本部分综合案例——在课程提供的市调信息基础上，准确找到某项目的SWOT，推导4大策略和项目定位、SLOGON
三、NOI拆解+租赁决策文件
一、NOI的2种分析逻辑
二、NOI拆解——3个核心业务指标
1、PRI——租赁决策文件【案例】
2、出租率
（1）商业品质与租金价格的平衡
（2）空置率
3、收租率
4、租赁收入模型
5、NOI拆解指标
（1）一级3个——财务分析
（2）二级6个——投资分析
（3）三级20个——资管分析
四、招商5大趋势+3大难点
一、招商5大趋势：
1、网红特质
2、极致性价比
3、国潮
4、内容爆品
5、首店旗舰店
二、招商3大难点
1、业态结构——凯德、大悦城、龙湖等55个购物中心业态结构调研报告
2、品牌落位——6匹配【案例】
3、租赁谈判
（1）先算后谈
（2）租赁谈判实战方法【案例】
A：价格锚点法
B：三赢谈判法
C：换位思考法
五、精细化营运3套方法
【作用：找到问题商户，以便及时预警，确保高出租率同时为招商争取时间；找到潜力涨租品牌，铺垫尽可能大的未来涨租空间】
一、一套大数据智慧运营系统
1、案例——万达、越秀
2、如何确保数据采集准确度？
二、一套掉铺预警机制【作用：找到问题商户，以便及时预警，确保高出租率】
1、盈利预警
（1）通用保本分析法【案例】
（2）零售品牌租售比法【案例】
（3）重投资品牌现金流分析法【案例】
2、客流预警
三、一套PDCA商户销售管理法
【作用：通过销售分析和经营辅导，减少掉铺、提升收租率；减轻招商压力，提高品牌存活率；增长销售，铺垫未来租金增长】
1、P——商场销售目标如何落实到商户？如何量身定制商户销售目标？【案例详解】
2、D——诊断、确认方案、行动计划
（1）销售问题诊断和业绩提升辅导【案例】
（2）预警商户经营分析会怎么开？【案例】
（3）品牌恳谈会怎么开？【案例】
3、C——过程检查
4、A——结果处置
六、经营扶持5种手段
1、 经营扶持品牌如何选定？
2、经营扶持五大类【案例】
（1）多经扶持如何做？
（2）媒体推广如何做？
（3）营销活动如何做？
（4）补贴礼品如何做？
（5）租金减免如何做？
