【课程背景】
课题一
《房地产/商业地产不良资产或困境资产重整、盘活策略及实操案例分析》——（不动产）的特殊机会投资实务
在“三道红线”、债务危机、破产、收购兼并重压下，房地产行业迎来大洗牌，“活下去”从口号变成现实写照。
与此同时，在全球经济下行和疫情常态化大背景下，具有逆周期属性的特殊机会不动产投资正受到资本市场青睐。头部房企、投行、基金、产业投资者瞄准困境地产投资的高收益机会，纷纷下场布局不良资产处置领域。但想要从困境地产盘活业务中分一杯羹，对各市场主体的专业能力、资金实力、资源整合能力、风控能力都有着极高要求，市场上同时具备以上能力者寥寥。
本次课题将会内容聚焦不良地产重整策略+困境地产盘活路径+特殊机会不动产投资交易设计+困境房企破产重整全流程+破产重整中的共益债投资，旨在帮助各市场主体整合资源、控制风险、实现价值提升，把握困境地产投资和盘活的机遇期。
课题二
《五道强监管红线下房企的现金流改善策略及资金管理》
房地产集团公司项目众多，现金投入量大，自有资金不足，且易受宏观调控政策及金融政策影响，面临着资金分散，资金运行效率低的困境，集团内公司各自为战，闲置资金与资金紧缺的矛盾每天都在上演。
黄海老师通过经典案例的剖析，从战略的高度讲解在当前的房地产金融政策背景下，房地产企业如何通过融资模式创新解决融资难的核心问题，通过具体有效的实战解决方法，帮助企业最大限度地控制资金风险，节约集团资金占用，降低融资成本，助力企业安全快速地发展。
【课程对象】
地产公司中高层
【金牌讲师】
冯老师
国际金融地产联盟常务理事；
中国政法大学金融不良资产研究中心的研究员；
曾服务于全球最大的不良资产投资基金、欧洲最大的私募基金集团；
资产盘整、不良投资、资产证券化及困境企业盘整处置等方面有10多年的经验，参与过的项
目超过100亿美金。
黄老师
中国人民大学会计本科毕业，中国注册会计师（CPA）;
中国注册税务师（CTA），国际注册会计师（IPA）;
高级国际财务管理师（SIFM）；
国际注册财务管理师（CMA）；
高级会计师，国家办税员，证券分析师，财务总监资格A级证书；
剑桥财务总监资格B级证书（国际认可，享受国家高级人才津贴）；
北京大学，北京师范大学、暨南大学常年客座教授。；
曾任：世界五百强东莞诺基亚集团 财务部经理；
曾任：珠海恒利集团（房地产） 集团财务部总监 财务首席官；
高端企业上市实战培训师/咨询师;
房地产企业上市全盘操控与项目咨询辅导专家。
【课程大纲】
《房地产/商业地产不良资产或困境资产重整、盘活策略及实操案例分析》
——（不动产）的特殊机会投资实务
一、全球特殊机会投资的主流玩家和投资策略
二、大违约市场的现状
1、不债权
2、困境房地产
3、困境企业
4、不良资产投资生态圈
三、存量地产现状梳理与重整策略
1、经营不善的资产
2、存在变性、改变用途可能性的资产
3、存在资本运作空间的资产
4、不良或者困境房地产
四、房地产不良资产成因、规模、现状
1、房地产不良资产类型及形成原因
2、目前地产类不良资产的规模及变动趋势
五、房地产不良资产重整策略
1、处置重整方法论
（1）打通“法律+金融+地产”综合、跨界的能力
（2）成功前提：利益重组、信任重组和预期重组
2、财产保全、诉讼渠道
3、债务重组策略，银行、信托等非银金融机构的不良贷款的收购、重组和处置策略
4、具备对资产的再开发、深度盘整、变性、运营提升的能力
（1）资产变性：商业变性成住宅、工业变性成商业、划拨变成出让等
（2）改良：调整租客、提升运营租金
（3）改变经营业态，比如酒店改成养老公寓、酒店改写字楼
（4）重建或部分重建
5、开发类项目和持有型物业的税务筹划及破产状态中的税务处理
6、酒店、商场、办公、物流等各类资产的估值逻辑、NOI和资本化率Cap rate 计算
六、尽职调查和投前关注点
1、债权债务关系
2、交易结构的设计
3、处置的潜在障碍
4、不良处置及运营提升的糅合
5、税务筹划及处理不良和破产状态的税务处理
6、相关利益方的利益平衡
7、司法环境以及地方保护
七、操盘方案和案例分析，如何盘活各类资产？实操案例分析
八、退出
1、开发销售
2、大宗资产交易
3、资产证券化途径实现对资产的退出，比如ABS、REITs等
4、资产整合完毕后，打包卖给上市公司或者专项基金
《五道强监管红线下房企的现金流改善策略及资金管理》
第一单元 五道强监管红线对房地产的冲击及企业应对办法
房地产行业的整体业绩和负债水平
“五道红线”对房地产的巨大冲击
房企解决“五道红线”冲击的有效方法
房地产行业的“四化”发展趋势
5、房价会涨还是会跌
第二单元 房地产公司资金风险识别及防控方法解析
【互动】利润重要还是现金流重要？
1、现金流的重要性
【案例】千亿级的蓝光地产会“成长型破产”吗
2、房地产资金风险识别
3、通过项目标志性节点控制资金支付
4、现金长期、中期、短期资金计划
5、建立现金流预警体系
6、采购现金管控
【案例】降低采购占用资金的实战方法
7、房地产集团资金管控三种主要模式
【案例】龙湖地产集团资金结算管理办法
第三单元 房地产企业创新内部融资模式解析
1、融资渠道选择
2、房企如何改善现金流
分享--房企“互联网+”的现金流自救
课堂互动--房地产项目“零利息”内部融资实战32法
3、“量入为出”控制资金及难点应对
工具分享--“酌量效益优先法”解决预算费用不够分配
第四单元 房企债务融资模式及创新方法解析
案例--碧桂园供应链融资“路线图”
案例--债务重组融资案例
案例--内部债权转让实现外部融资
案例--售后回租融资
案例--收益权转让融资
案例--“互金”融资
案例--夹层式资管计划
案例--ABS融资案例
案例--“BT+信托”融资案例
案例--股权收益权融资
第五单元 房地产资本运作管理策略解析
1、资本运作的五种主要方式
与企业整体整合有关：合并/托管/收购/兼并/分立/重组/战略联盟
与资产整合有关：剥离/置换/出售/转让/资产证券化/债券
与股权有关：IPO/借壳上市/配股/增发/转让股权/送股/转增/回购/MBO
与资本和融资有关：PE/VC/融资租赁
与经营活动有关：BOT/BT/特许经营
2、房地产企业常用的资本运作筹集现金流方式
案例--碧桂园的资本运作
案例--产业结合创新融资（汽车与房地产）
案例--治大国，如烹小鲜的“重组+夹层资本运作”创新融资
案例--类金融的长租公寓
案例--软银和红杉的代持引资
案例--杭州绿城打出资本运作组合拳渡过资金危机
总结及答疑
