【课程背景】
作为房地产企业的财务人员，时刻面临着两大考验：一是会计核算，二是税务规划。由于税务规划直接影响到企业的经济利益，所以被所有地产企业高度重视，但会计核算层面重视程度就远远不够，再加上地产行业自身独特的经营特点以及会计准则实施后缺乏更直接的核算依据，导致很多地产企业的会计核算质量不高，随意性较大。殊不知，会计核算不规范或不恰当不但会影响会计信息的准确性，也可能导致税务风险或税收筹划方案的失败。因此，税务规划的成功离不开正确和恰当的会计核算，二者相辅相成，方能百战不殆。
本课程以房地产企业难点核心业务为主线，以税务规划与会计核算并重为目标， 以会计核算技巧为重点，即结合最新会计准则，也兼顾企业会计制度，精选实操案例，全面梳理各难点核心业务的会计处理技巧、增值税处理、所得税处理、土地增值税处理以及对会计核算的要求。使您对房地产企业主要业务的财税处理有更全面的理解和更系统的掌握，不留死角，难点问题一网打尽。
【课程收益】
1.了解会计核算与税务规划的逻辑关系
2.全面掌握难点业务的会计核算技巧
3.全面掌握各税种之间的差异与税会差异调整
4.突破会计核算与纳税处理难点问题
5.锻炼逻辑思维能力提升独立解决问题的能力
【课程对象】
房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【金牌讲师】
董老师：中国注册会计师，注册税务师，律师，多年从事财税方面的理论研究与实践，擅长各行业税收筹划诊断，纳税方案的设计，纳税风险控制，税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。
【课程大纲】
一、房地产企业会计科目设立技巧
1.销售收入科目设置与关键明细要素
2.开发成本的科目设置与关键明细要素
3.明细科目设立如何兼顾税务规划？
4.明细科目设立如何兼顾后期发票与结算核对？
二、筹办费的税务规划与会计核算技巧
1.筹办费的界定
2.筹办费的会计核算
3.筹办期间亏损确认的会计与税法差异
4.筹办期间业务招待费、广告费及业务宣传费的会计核算与税务处理
三、土地取得阶段的税务规划与会计核算技巧
（一）招拍挂取得土地的会计核算技巧
1. 土地价款的核算范围包括哪些？
2.可抵减销项税额的土地价款包括哪些？土地价款抵扣台账如何设置？
3.企业所得税可抵扣的土地价款包括那些？
4.土地增值税前可扣除的土地价款包括哪些？
5.计入契税计税依据的土地价款包括哪些？
6. 缴纳土地指标款如何进行会计核算？
7. 分期付款利息、招标代理费、延期支付土地款的滞纳金、土地闲置费、过渡费、周转房支出如何进行会计核算？以什么为扣除凭证？
8.土地使用税纳税义务发生时间如何确定？合同签订日期、交付土地日起、取得土地证日期以哪个为准？已办证未交付如何纳税？
（二）拆迁补偿的会计核算技巧
1.支付拆迁补偿费的纳税处理与会计核算
2.用开发产品还迁安置的纳税处理与会计核算
3.用外购商品房还迁安置的纳税处理与会计核算
4.地产企业在原地块自行拆除建筑物、设备价值，能否计入土地成本？
（三）股权收购取得土地的会计核算技巧
1. 股权收购的纳税处理规定
2. 股权收购的会计核算技巧
3.股权溢价的纳税处理规定与核算技巧
4.股权收购的尽职调查与风险防范
（四）收购在建工程会计核算与纳税处理难题
1.收购在建工程会计核算与入账凭证
2.收购在建工程后推到重置如何核算更有利？
3.收购在建工程如何加纳契税和土地使用税？
（五）红线外支出的会计核算与纳税处理难题
1.作为拿地条件的红线外支出的会计核算技巧
2.开发企业自行发生的红线外支出的核算
3.红线外建项目取得政府补助是否需要缴纳增值税收，其取得的进项税能否扣除？
4.计算企业所得税、土地增值税时项目外建设支出是否允许扣除、如何扣除
（六）土地成本的分摊的难点问题与处理技巧
1.不同项目共同土地成本的分摊
2.同一项目不同业态的土地成本如何分摊？
3.无产权地下车位是否分摊土地成本？
4.有产权不计容地下车库是否分摊土地成本？
5.占地面积相对独立的建筑物如何界定？如何分摊土地成本？
6.税企争议沟通的核心要点是什么？
四、开发建设阶段的税务规划与会计核算技巧
（一）前期工程费的核算技巧
1．前期工程费的归集与科目设置技巧
2.前期工程费分摊技巧
（二）建筑安装工程费的核算技巧
1.包工包料的会计核算
2.甲供材的会计核算
3.总包合同的会计核算技巧
4.分包合同的会计核算技巧
5.普通住宅与非普通住宅核算技巧
6.商铺的核算技巧
7.地下车位成本的归集与分摊技巧
8.计算分摊地下设施单位成本时应以建筑面积为准还是以套内使用面积为准？
9.地下设施是否应当承担装修费用，门窗、外墙干挂等费用？
10.装修费的核算技巧
（三）基础设施费的核算技巧
1．基础设施费的归集与科目设置技巧
2. 基础设施费分摊技巧
3. 地下设施是否分摊园区道路绿化等支出、供电工程、防洪工程等支出？
（四）公共配套费的核算技巧
1.公共配套费归集与科目设置技巧
2.公共配套费分摊技巧
3.公共配套无偿移交的核算技巧
4.公共配套有偿移交的核算技巧
5.公共配套预提的会计核算
6.地下设施是否分摊园区公共配套支出？
（五）开发间接费和会计核算技巧
1.会计科目设置技巧
2.开发间接费归集技巧
3.地下设施如何分摊开发间接费？分摊面积如何确定？
4.营销设施建造费的核算技巧
（六）代建工程的会计核算技巧
1. 代建工程的纳税处理规定与限制
2. 代建工程的会计核算技巧
3.案例分析
（七）合作开发的税务规划与会计核算技巧
1.合作建房的纳税规定与会计核算技巧
2.一方出地一方出钱成立合营公司的会计核算技巧
3.一方出地一方出钱不成立项目公司的纳税规定与会计核算技巧
4.村企合作项目的会计核算技巧
（八）完工产品成本核算与结转技巧
1.开发产品总成本的计算原则
2.预提成本的计算与账务处理
3.成本对象总成本计算与单位计税成本的计算
5.结转主营业务成本的会计核算
6.销项税额抵减的账务处理
7.成本差异的账务处理
五、销售阶段难点业务的税务规划与核算技巧
（一）预售阶段的税务处理与会计核算
1.会员费、诚意金的税务处理与会计核算
2.定金的税务处理与会计核算
3.按揭保证金的税务处理与会计核算
4.预收房款的税务处理与会计核算
5.销售更名、销售退房、销售换房的税务处理与会计核算
6.代收款项的会计核算与筹划技巧
（二）完工年度销售收入的会计核算与税务处理技巧
1.新会计准则“五步收入确认法”在地产企业的应用实例
2.新准则完工年度收入确认，抵减土地价款的账务处理
3.完工年度的纳税处理
4.面积差的会计核算与纳税处理
5.拆迁换房的税务处理与会计核算
6.委托代销的税务处理与会计核算
7.销售退回的税务处理与会计核算
（三）不同促销模式销售开发产品会计核算与税务处理
1.买房子送家电、送车位、送物业、送金币的税务处理与会计核算技巧
2老带新支出的税务处理与会计核算技巧
3.抵券销售的税务处理与会计核算技巧
4.代垫首付的税务处理与会计核算技巧
（四）以房抵债的税务规划与会计核算
1.签订抵债协议时的账务处理技巧
2.抵顶债务互开发票的会计核算与纳税处理
3.销售给第三方价格高于抵债协议金额的会计核算与纳税处理
4.销售给第三方价格低于抵债协议金额的会计核算与纳税处理
5.债务重组方案筹划技巧
（五）自持物业经营的会计核算与税务处理
1.开发产品转为自用环节的会计核算与税务处理
2.对外出租经营环节的会计核算与税务处理
3.成本模式与公允价值模式的会计核算与税务处理
4.公允价值模式下投资性房地产转为自用会计核算与税务处理
5.公允价值模式投资性房地产处置会计核算与税务处理
6.售后返租与售后返息业务的会计核算与税务处理
7. 集体土地租入建设转租移交合作开发模式的会计核算与税务处理
六、税金的会计核算
（一）增值税的会计核算
1.会计科目设置
2.增值税预缴的会计核算
3.一般计税方法的会计核算
4.简易计税方法的会计核算
5.抵减销售额的账务处理
6.非正常损失的账务处理与纳税处理
7.年终增值税纳税调整
8.增值税会计核算案例
（二）土地增值税的会计核算
1.预缴税款的计算与账务处理
2.补缴土地增值税的核算
3.收到土地增值税退税的账务处理
（三）企业所得税的会计核算
1.资产和负债的计税基础与暂时性差异
2.递延所得税资产和递延所得税负债
3.所得税费用的确定
4.综合案例分析
（四）其他税金的会计核算
七、企业重组业务的税务规划与会计核算技巧
1.企业合并业务的税务处理与会计核算技巧
2.企业分立业务的税务规划与会计核算技巧
3.资产划转业务的税务处理与会计核算技巧
八、本年度企业所得税汇算清缴的最新变化与应对
1.年度汇算清缴最新政策变化解读
2.年度所得税申报表的最新变化及填报要点
3.年度所得税清算应对策略
