房课网培训考察公开课 西安课程

《城市更新实务、可行性研判、操作流程与风险规避》

【课程背景】

  随着房地产行业的发展和当下的行业金融限令政策,房地产开发商的土地获取越来越难,正规招拍挂拿地对资金实力的要求更是让中小开发商望尘莫及……

  房地产开发的本质是土地,拿不到土地就意味着躺平,谋求转型和发展是当务之急。城市更新成为房地产开发商获取土地的新的、有效的方法。

  2022年3月26-27日,特邀请张老师和于老师联合主讲,本次课程为期两天。主要从城市更新的底层逻辑讲述,让房地产开发企业学习如果有效的研判和操作城市更新的项目,如何规避其中的风险,结合当地的相关政策如何做到有的放矢,真正在这一轮行业大洗牌中站稳脚跟,求生存,谋发展。

【课程对象】

  1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;

  2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

【金牌讲师】

  张老师:

  中山大学·岭南学院硕士研究生·房地产经营与管理专业,现任TOP-10房企华南大区投资总;曾就职于深圳万科地产、卓越集团投资总。在深圳从事投资工作至今,签约项目二十余个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。

  于老师:

  中国地质大学硕士研究生毕业,曾任职于国内甲级规划院土地业务部经理,主要负责全国土地类相关业务,包括土地规划、土地整理、土地评价、土地利用、土地估价、征地补偿、基准地价、基本农田、耕地保护、增减挂钩、土地政策研究与解读等业务。任职于国内知名孵化器、科技园区、科技新城建设集团。主要负责地产一二级开发、产业勾地、产业规划、产业设计、产业招商、项目收并购等业务。

【课程大纲】

  第一天:

  一、城市更新政策底层逻辑分析:

  1、典型主营城市更新房企投资策略

  【案例】:“自己做”的代表卓越

  【案例】:“买买买”的代表恒大

  2、城市更新的投资方式

  (1)政企合作模式:片区统筹、棚改、土地整备、代建

  (2)自改

  (3)市场主体合作模式:与现状权利人合作、与资源型平台合作、与技术性平台合作

  3、前期合作方/平台公司

  (1)前期合作方的主要种类:村集体实权派、村集体合作商、大业主、本地实力企业

  (2)合作模式:同股同权、溢价收购、兜底熟化收购、小股介入品牌背书、小股操盘

  4、城市更新项目的介入路径

  (1)股权收购:优劣势、主要风险点、土地价值评估方法

  (2)资产/物业收购:适用范围、交割要点、优劣势

  (3)权益转让:核心要点、主要风险、土地价值评估方法

  (4)搬迁补偿:优劣势、一般流程、核心难点

  四种介入路径的对比

  二、城市更新的可行性研判:

  1、政策可行性

  (1)“6+3”步分析法

  (2)深圳各流程核心要点:

  更新意愿要点

  立项要点

  专项规划要点

  实施主体要点

  签订土地出让合同要点

  集体交易要点

  棚户区改造要点

  工改要点:工改工、工改保

  租改营要点

  2、经济可行性

  (1)各项影响因素

  规划指标的确认:计算容积率

  土地成本的确认:现状测绘要点、拆迁要点、政府地价的计算、拆迁成本的计算、无票成本的处理

  税务安排:城市更新税筹逻辑、视同销售

  融资方案:旧改贷

  (2)影响城市更新测算结果的主要因素

  【案例】:深圳旧村项目测算

  3、法务可行性

  (1)各节点风险点

  (2)高风险城市更新十大坑

  立项前

  【案例1】:观澜项目(合法用地不足)

  【案例2】:福田旧住宅区项目(无法立项)

  【案例3】:坂田项目(上层规划调整)

  【案例4】:龙岗项目(公共利益落实)

  专项规划前

  【案例5】:宝安项目(工能改性)

  【案例6】:龙岗项目(政策不确定性)

  集体资产交易风险

  【案例7】:宝安项目(股份公司整治生态)

  【案例8】:坪山项目(合作条件不完善)

  主体确认前

  【案例9】:宝安项目(拆迁范围及用地权属确认)

  【案例10】:南山项目(拆迁难度)

  【案例11】:福田项目(地价计算不准确)

  【案例12】:宝安项目(土地成本及税票)

  三、城市更新税收实务:

  1、房地产全周期涉及税种

  2、城市更新项目财税问题处理

  (1)降低税负

  (2)延迟缴纳

  (3)其他特殊形式

  3、常见税收问题解读

  四、城市更新项目的融资:

  1、各阶段可用到的融资手段

  2、各做城市更新的开发商目前的融资方式

  3、城市更新主要融资模式

  (1)拆迁贷/旧改贷:审批及放款条件

  (2)股权融资/明股实债

  (3)私募基金

  五、土地整备利益统筹

  1、关于土地整备利益统筹

  2、整村统筹整备运作模式

  3、整村统筹整备运作项目

  4、留用地地价计收规则

  5、土地整备利益统筹总结

  六、留用地(非农/征返)

  1、非农和征返用地的定义

  2、主要审批流程

  3、地价的计算

  【案例】:观澜项目

  第二天:

  一、西安城市更新政策解读、要求、发展及演变

  1、系统城市更新拿地流程及工作要点指引

  2、城市更新概念、包含项目及西安理解内涵

  3、西安城市更新体系建立与政策发展演变

  4、西安城市更新开发要点、收储要点、出让要点分析

  5、西安更新路径、土地获取、资金来源分析

  6、西安最新《城市更新条例》模式解读、要点及特殊点

  7、如何操作项目符合国民经济发展规划、国土空间规划

  8、如何参与《城市更新专项规划》编制,落位公司项目

  9、如何参与《城市更新年度实施方案与计划》,落实西安要求

  10、如何做好城市更新与产业升级结合利用

  11、其他的西安城市更新政策解读

  二、城市更新主要操作方式、模式、流程、要点和操作实务、风险把控(结合西安讲授)

  1、城市更新全流程解析、操作步骤与注意要点

  2、城市更新与传统土地一级开发区别、特点(主体、政策、优惠、指标等等)

  3、城市更新与传统土地一级开发优缺点对比分析

  4、城市更新项目立项前提、要点

  5、城市更新改造方式、模式介绍

  6、城市更新主导单位介绍、主导单位特点

  7、城市更新政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点

  8、城市更新政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点

  9、城市更新政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点

  10、城市更新市场主导方式介绍、流程、优缺点

  11、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要内容、要点及项目介绍

  12、旧厂房全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

  13、旧村庄全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

  14、旧城镇全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

  15、成片连片改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

  16、城市更新微改造整治类方式、手续、流程、方向、痛点、难点、投资要点

  17、城市更新项目计划申报前提要求、审批、主体确认、要求、征地拆迁、土地获取

  18、城市更新土地问题处理方式及指导建议(现状、规划、所有权、使用权、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡)

  19、城市更新土地痛点处理(新增指标、存量指标、规划修改、基本农田、耕地占补、增减挂钩、征地拆迁、地价确认等等)

  20、城市更新土地风险把控(土地所有权、使用权、现状、规划、评估等等)

  21、城市更新项目风险把控(立项主体、资金、土地、合作者、手续、施工等等)

  22、城市更新主要工作内容及开展模式分析(单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等等)

  23、城市更新政府收储模式、土地整治模式、出让模式讲解

  24、城市更新方向与未来获地用途方式

  25、城市更新主要成效及方式

  26、城市更新未来政策发展及展望

  三、城市更新实操案例及关键要点分析(结合西安某实际项目)

  1、城市更新范围单元确定及问题分析

  2、城市更新土地用途、土地问题分析梳理

  3、城市更新现状地上物调查情况分析、规划情况分析

  4、涉及项目各类面积汇总分析(涉及权力人、土地权属状况、土地性质、占地面积、建筑面积、房屋结构、房屋类型)

  5、居民点状况分析(房屋、庭院、围墙(面积、高度、墙厚、基础厚材质))

  6、项目征地补偿拆迁状况分析、流程把控、要点把控

  7、土规、城规、控规情况分析及协调调整

  8、城市更新历史遗留问题处理及各类手续办理

  9、城市更新改造方式、改造模式、更新主体确认

  10、城市更新复建标准、规模及安排分析

  11、融资渠道分析及资金成本测算

  12、城市更新地价确认方式及评估要点分析

  13、城市更新改造成本分析及测算

  14、城市更新开发周期确认及分析

  15、城市更新全项目复盘

  四、城市更新实操案例

  1、西安XX城中村改造案例(项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、风险把控、项目成效)

  2、西安XX旧厂房改造案例(改造主体、改造模式、拿地方式、招商模式、运营模式)

  

课程说明

【主办机构】房课网
【时间地点】3月26-27日,西安(具体课室开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4800元/人元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】全国免费学习热线:400-850-2006
微信咨询:QQ12897624       QQ:12897624    
【注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-850-2006】
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