【课程背景】
地产企业开展的业务，涉及税种多，税款计算复杂且清算时间长，面临的税务风险较大。同时，由于不同税种间存在一定勾稽关系，某一涉税问题可能会涉及多个税种。本课程涵盖的房地产行业财税知识点非常密集，更有大量真实案例剖析，希望从财务视角，税务合规的前提下帮你更加深刻理解房地产行业以及疫情突发的今天怎么把握这个行业。
【课程收益】
房地产项目开发全过程，旧房改造、土地增值税的合理筹划的税收操作实务指南，是财税从业人员最实全面的课程，也是交易决策、税收筹划的得力助手。详细解析了从房地产投资拿地到开发各环节的涉税问题，为房地产财务人员掌握每道环节的涉税实操、提前做好税务筹划方案、规避各项业务带来的涉税风险提供专业可行指导，同时也为投资、开发等部门在投资测算、选择合作模式等环节提供税务支持。
【课程对象】
本期培训内容适应房地产企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。
【金牌讲师】
孙莉莉：首都经济贸易大学国际金融硕士、中国注册税务师、高级财税顾问、高级税务信息化管理师。孙老师具有集团财务总监的实践工作经验，综合能力强，在企业集团垂直一体化财务管控、上市企业财务筹划、资产证券化运营、企业数字化转型“业财税资”一体化、税务管理与价值创造等方面深有研究。
【课程大纲】
一、2022年房地产行业留抵退税政策解析和操作方法
房地产开发企业增量留抵退税分析
增量留抵税额退税的规定政策解读
进项构成比例的计算
留抵税额退税后，附加税费如何计算
增量留抵退税案例：增值税、企业所得税、土地增值税
二、企业设立环节税收政策实践应用
1、投资主体不同影响税后净收益
2、适当借款有助于降低税收支出
3、公司注册地与项目所在地是否一致要权衡
4、设立分公司还是子公司的税收权衡
5、分支机构跨地区经营所得税收有别
6、以土地使用权作价投资应考虑税收问题
三、取得土地使用权环节税收政策实践应用
1、集体建设用地使用权流转相关知识
2、土地使用权转移计征契税实践应用
3、改制重组契税征免实践应用
4、耕地占用税该由谁缴纳
5、受让土地注意城镇土地使用税之税收风险
6、囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除
7、政府土地返还款营改增后风险依旧在
四、旧城改造项目税收政策实践应用
1、拿地先拆迁税务视角分析
2、被征收人旧城改造政策分析
3、拆迁人与征收人旧城改造政策不*一致
4、旧城改造项目如何清算土地增值税
5、“三旧”改造九种模式*具指导性意义的文件
五、代建开发与增值税计税方法
1、取得土地使用权后再代建如何征税
2、没有土地代建行为如何征税
3、政府工程营改增后如何计税
六、土地使用权转让如何计征增值税
1、转让土地使用权是否可以按差额纳税
2、在建工程转让与股权转让获取开发用地
3、股权转让取得土地使用权税收实践应用
4、整体产权转让收购项目公司税收实践应用
5、整体资产转让获取土地税收实践应用
七、合作开发房地产税收政策实践应用
1、房地产合作开发
2、当合作建房遇到增值税
3、合作建房免征土地增值税分情况分析
4、分房分利会计税务处理不一样
5、先联合拿地再合作建房如何处理
八、房地产建设环节税收政策实践应用
1、开发成本核算的主要内容
2、建筑工程施工合同计税方法的选择
3、共同成本及代建工程的会计核算处理
4、会计成本不等于开发产品计税成本
5、售楼部不同模式的税务处理
6、项目工程用房与销售用房税务处理不同
7、境外支付服务费的税务处理
九、房地产增值税税收政策实践应用
1、商品房销售基本政策
2、房地产销售预缴税款与纳税申报
3、房地产企进项税额抵扣实践应用
4、房地产销售开发产品发票如何开具
5、转让“旧房”增值税政策实践应用
6、不动产出租增值税政策实践应用
7、房地产企业特殊业务增值税政策问答
十、房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用
1、房地产开发企业预售收入企业所得税处理
2、会计准则与企业所得税对房地产收入的确认差异
3、开发产品完工后收入的所得税处理
4、房地产企业其他收入的税务处理
5、房地产企业所得税可否核定征收
6、商品房合同面积与确权面积差异的税务处理
7、房地产促销方式及其税务处理
8、支付及收取违约金的税收实践应用
9、社会保障性住房政策优惠及税收实践应用
十一、企业重组清算业务税收政策实践应用
1、重组业务企业所得税处理
2、清算业务企业所得税处理
3、企业不注销，多缴企业所得税可否退还
十二、房地产企业城镇土地使用税税收政策实践应用
1、城镇土地使用税管理指引
2、建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
3、项目竣工后该如何缴纳城镇土地使用税
4、城镇土地使用税免税面积的扣除
5、承租集体土地城镇土地使用税的计算与缴纳
十三、土地增值税税制要素与政策优惠
1、土地增值税税制要素
2、土地增值税纳税申报表
3、普通标准住宅税收优惠政策实践应用
4、国家建设需要依法征用、收回的房地产免税
5、改制重组土地增值税税收政策实践应用
6、个人房产转让土地增值税税收政策
7、股权转让取得土地的土地增值税征免争议
8、“炒”地“炒”房如何征收土地增值税
十四、旧房转让如何计征土地增值税
1、转让旧房确定应纳税额的四种情形及对比分析
2、旧房转让依评估价格扣除要分析
十五、土地增值税清算税收政策实践应用
1、土地增值税预缴税务处理
2、房地产清算项目和清算单位的确定
3、房地产土地增值税清算的条件、时限与资料
4、清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由”
5、无产权地下车位收入清算税收实践应用
6、土地增值税扣除项目金额的确定
7、土地增值税清算税务管理风险防控
8、清算后再转让房产能否二次清算
9、土地增值税核定征收方式选择
