【课程背景】
随着金税系统不断升级，税收征管方式从“以票管税”向“以数治税”转变，“想方设法把名义税率降下来，把实际征收率提上去，把偷逃税行为打击掉，到2025年基本建成功能强大的智慧税务，形成国内一流的智能化行政应用系统，全方位提高税务执法、服务、监管能力”已经成为今后一段时间税收征管改革的方向。
在“智慧税务”环境下，纳税人从“被动遵从”到“主动遵从”再到“自动遵从”就成为必然选择，企业在金税四期严控下既要防范相关的税务风险，又要在符合税法的前提下做好企业的税收筹划，通过专业、合理的税收筹划不仅可以使企业节约纳税支出，增加实际收益，同时还可以在一定程度上帮助企业规避财税风险，确保企业财税安全，降低企业的税收成本；如何控制企业自身税务风险，如何事前防范，如何事中化解危机，如何事后补救？在实际工作中，企业开展税收筹划，究竟有哪些可行办法？又需遵循哪些原则呢？本课程将带领大家通过案例解剖找到答案。
【课程收益】
1、熟悉金税四期主要功能以及未来税务监管环境，掌握排查税务风险的方法，提前安排涉税布局，全面排查企业各个环节可能存在的涉税风险；
2、在疫情持续以及减税降费大背景下，结合最新税收政策，全面剖析企业如何顺应趋势，提升对纳税筹划的正确认知，更新升级税务筹划的最新理念，提供从思路到方法的实战指引；
3、掌握增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等企业主要税种税负降低的模式与方法，学习可以落地的税收筹划方案，为企业创造真实有效的价值，提升广大学员的价值创造能力，提升财税管理水平。
【课程对象】
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【金牌讲师】
桂茂林：
中国注册会计师，高级会计师，清华大学MBA校友导师，清华MBA校友会金融协会副会长；河北地质大学MBA专业学位研究生指导教师；清华大学房地产运营与创新总裁班、北京大学标杆房地产高级研修班财税讲师，国内多家机构特聘讲师。曾为北京市国税局、松原市国税局、北京顺义区国税局等单位举办相关培训工作。曾为多家企业、大型PPP项目等提供专业的税收筹划；目前，担任北京岳霖税务咨询有限公司董事及多家大型企业的税务顾问。
近期服务的主要企业：航天集团、核工业集团、保利置业贵州公司、保利置业太原公司、华电集团、中铁十一局集团、中建七局集团、中建八局集团、中地集团、中国水电三局集团、中信泰富集团、佳兆业集团、新华联集团、首旅集团、中航建设集团、泽信控股集团、启迪桑德集团、中国精功集团、福建三木集团、中煤五建集团、宜兴交建集团、连云港交通控股集团、东莞信托等多家单位。
主讲课程：《老板与高管的财税思维》、《增值税新政解读与企业税收风险管理》、《企业所得税汇算清缴新政解析》、《PPP项目管理要点与案例分析》、《PPP项目财务处理与税收规划》、《PPP项目测算与融资规划》、《管理会计在企业管理中的应用》、《大企业风险管理》、《企业会计准则系列解析》、《全面预算管理的实施》、《建安企业全流程税收政策解析与应对策略》、《房地产全流程税收政策解析与应对策略》、《企业的内部控制》、《企业财税风险及其管控》、《企业的税收筹划》以及《企业重组税收政策解析》、《房地产企业土地增值税清算解析》、《房地产企业税务筹划及风险管理》、《股权转让涉及的个税政策及其征管问题》、《非财务高管的财务管理》、《金税四期严监管下的企业财税管理变局与应对》等课程。
【课程大纲】
一、房地产企业投资决策阶段的财税处理技巧
1、项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本
2、新成立的房地产企业怎样计算开办费
3、房地产企业筹建期间发生的业务招待费如何扣除
4、项目管理相关费用的核算技巧
5、集团组织架构的税收筹划
6、以房换地合作开发投资模式应关注的财税问题
7、以接盘等形式购入未完工开发项目应关注的财税问题
8、案例分析
二、房地产企业项目融资的财税处理技巧与风险防范
1、企业资本结构设计与纳税风险防范
2、非金融机构贷款的纳税风险规避与实操案例分享
3、统借统还融资模式的运用与风险防范
4、混合性投资融资模式的纳税风险防范与案例分享
5、售后回购融资性售后回租方式的纳税处理与风险防范
6、小额贷款公司借款纳税处理与风险防范
7、因投资未到位发生借款利息支出可否扣除
8、案例分析
三、房地产企业土地取得阶段的财税处理技巧与风险防范
1、拆迁补偿金税前扣除
2、收购股权方式征地计税价值确认
3、一般计税方式土地价款抵减销售额
4、政府规费税前扣除
5、营改增后土地成本确认
6、契税与土地使用税
7、取得土地使用权后何时开始交纳城镇土地使用税
8、城镇土地使用税与耕地占用税是否同时缴纳
9、经济适用房建设用地是否缴纳城镇土地使用税
10、如何确定土地成本、企业如何把耕地占用税、拆迁补偿费计入土地价款
11、土地使用税可否计入土地成本、印花税可否计入土地成本
12、土地闲置费能否计入土地成本
13、企业取得的土地出让金返还如何进行财税处理
14、契税计税依据如何确认、拆迁补偿费、大配套费、政府规费是否应缴纳契税
15、企业取得土地使用权后再转让有何操作技巧
16、土地取得主体确定、土地出让合同签订以及票据取得应规避哪些纳税风险
17、案例分析---非政府主导行为的拆迁补偿可否税前扣除
四、房地产企业规划设计与建设阶段的财税处理
1、规划设计对房产销售及纳税产生的影响
2、规划设计失误导致多交税款如何补救
3、划分开发产品成本核算对象的原则
4、开发产品成本支出包括哪些具体内容
5、怎样核算开发产品的成本
6、决定一项支出进开发成本还是进期间费用应如何简单把握又没有纳税风险
7、成本分摊方法土地增值税和企业所得税有何不同、如何合理利用、如何跟税务机关争取最有利于企业的分摊方法
8、如何用层高系数法划分建筑安装成本
9、利用地下基础建成停车场怎样核算成本、对于无产权地下车位不参与土地增值税清算的企业，如何尽量减少地下车位的开发成本
10、甲方提供材料怎样纳税、如何选择发包模式
11、房产税政策有何变化
12、房屋的改扩建支出是否计入房产原价
13、企业从被投资企业撤回或减少投资怎样纳税
14、委托销售支付境外、境内手续费或佣金可否扣除
15、如何处理企业发生的合理的工资薪金支出
16、职工福利费包括的范围
17、劳动保险费如何在税前扣除
18、职工差旅费津贴、误餐补助如何在税前扣除
19、劳动保护支出如何在税前扣除
20、房地产企业的业务招待费如何在税前扣除
21、广告费和业务宣传费怎样在税前扣除
22、案例分析
五、房地产企业销售阶段和竣工验收的财税处理技巧与风险防范
1、房地产开发项目预售与销售的节点
2、一般计税方法如何预交增值税
3、一般纳税人简易计税方法如何预交增值税
4、预售收入所得税的纳税申报
5、预售阶段如何开具发票、各地规定有何不同
6、销售收入确认的原则和条件
7、销售自行开发的房地产项目如何选择计税方法
8、一般计税方法如何扣除土地价款
9、扣除土地价款后如何开具增值税发票
10、一般纳税人销售开发产品在交房时如何开具发票
11、老项目选择简易计税办法如何缴纳增值税
12、兼营业务销售额的确定
13、兼营业务不得抵扣进项税额的税务处理
14、销售折让和销售退回的税务处理
15、现金折扣的税务处理
16、分期收款方式销售开发产品如何纳税
17、视同销售业务的财税处理
18、房地产企业出租老项目如何征收增值税
19、房企出租新项目如何缴纳增值税、转租项目如何纳税？税企争议如何解决？
20、出租土地使用权如何缴纳增值税、是否有新老项目之分？
21、转让老项目土地使用权如何缴纳增值税
22、案例分析
六、房地产企业土地增值税清算
1、如何确定清算单位和清算条件、如何合理利用政策争取有利的确定方法？
2、如何确认土地增值税的收入总额？
3、计算增值额时“扣除项目金额”包含哪些内容？
4、“扣除项目金额”有哪些要求？
5、房地产企业出售普通标准住宅有何税收优惠政策、如何合理利用？
6、国家征用、收回房地产有何税收优惠？
7、以房地产投资联营有何税收优惠？
8、新形势下土地增值税的征收有何重大变化？
9、土地增值税实行核定征收的条件和程序、是否可主动运用？
10、清算后尾盘销售土地增值税的纳税申报
11、卖毛坯房还是装修房、规划毛坯房可否精装修后再销售、规划可变更吗？
12、怎样核算管理费用可以降低土地增值税？
13、如何巧用利息扣除法，降低土地增值税？
14、如何巧用土地分摊方法，降低土地增税？
15、化解产能过剩的企业是卖项目或是卖股权，哪个属于最优选择？
16、增加多少绿化投入，可以免征土地增值税？
17、公司注销时多交的企业所得税可否退税？
18、案例分析
七、老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
