《存量盘活时代下的购物中心不同生命周期经营关键》

【课程背景】

　　据国家发改委3月发布的规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知。这是2020年4月公募REITs启航以来，2022年12月18日中国不动产证券化合作发展峰会首次释放“REITs扩容商业不动产领域”以来，首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

　　我国购物中心已进入相对成熟阶段，存量改造运营的空间较大，REITs扩容有助于盘活消费类商业项目资产，同时促进资金投入改造存量项目，提升存量资产收益率。

　　另一方面，房地产『三条红线』的三年缓冲期，将于2023年6月到期，降债与偿债压力，已致近半数房企出现倒闭风险，抛售持有商业资产作为手段频现，商业地产并购与抛售将是今年的主旋律。

　　商业地产共有七大模块，拓展拿地、市调定位、筹备期招商、规划设计、工程建设、经营管理、融资与轻资产。因此，大量现金沉淀的商业地产本质，应以轻资产的终点作为拿地的初始。

　　2023年5月27-28日重庆，诚邀请各位商场从业人员，以及热爱学习的朋友们，参与本次关于《存量盘活时代下的购物中心不同生命周期经营关键》的课题学习与研讨，主讲张老师将以REITs切入，拆解轻资产管理与技术输出的重点，剖析购物中心在不同生命周期下的经营关键。

【课程价值】

　　1、厘清概念，关于商业地产轻资产与技术输出的区别；抓重点，商管公司的从业者应关注哪些指标

　　2、今年最热话题REITs新政解析，讲解商业地产轻资产财务指标

　　3、满满的学习内容，海量国内外标杆商业案例，借鉴性强

　　4、课后附送全部课件、案例与照片（超10G）

　　5、本课程为印力商业、中粮大悦城、杭州银泰、上海百联集团、海信商业、常州百货、瑞安佛山商业等多家商业集团内部学习内容

【课程对象】

　　董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员；各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

【讲师介绍】

　　张老师：

　　曾任职国内商业地产前五强，集团商业高管。外资港商新世界百货中国东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域总部、国企北京金融街商业管理公司总部。

　　实力操盘项目近百个：台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。万达广场44家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7家。

　　受邀全国商业集团内训：长期担任台湾与内地各大企业内训导师，台湾培训机构认证讲师，并曾受邀多家商业集团内部高管培训，2020年与2021年曾服务以下商业集团与项目内训：包括星河商业集团、招商积余商业集团（原中航九方）、绿城商业集团、重庆融汇商业集团、华侨城欢乐海岸商业集团、厦门兆翔商业集团、天河城商业集团、华润华中区商业、长沙友阿商业集团、红星上海商业集团、龙光深圳商业、国瑞重庆商业、国泰重庆商业、印力深圳商业、正和郑州商业、中粮大悦城杭州商业、常州百货商业集团、海信商业集团、瑞安佛山商业、邯郸阳光商业集团、常州泰富商业集团、上海张江商业集团、杭州银泰、上海百联集团集团等。

【课程大纲】

　　一、引言：商业地产市场现状

　　1、国内购物中心2020年开始的市场现状

　　2、商业地产5大困境与机会

　　3、未来的5大发展趋势

　　二、厘清概念，关于商业地产轻资产与技术输出的区别

　　商业地产轻资产：大集团化的二个路径，一个是并购，一个是委托经营

　　1、何谓商业地产的轻资产与技术输出

　　2、解析万达广场的技术输出框架与关键

　　3、商业地产资产五周期：融、投、建、管、退

　　4、商业地产资产证券化的主要形式：股票、REITs、Business Trust

　　5、资产管理六大组成

　　A）企业战略B）全生命周期成本控制C）资产运营管理D）管理标准与系统E）人员架构与组织F）风险控制

　　三、商业地产轻资产财务指标

　　1、从IRR调整为Yield To Cost（Y T C净利润投资回报率）

　　2、资产升值与轻资产案例来分析Y T C指标的关键

　　3、凯德与龙湖YTC案例

　　四、商业地产轻资产思维贯穿全流程

　　1、由YTC带来的关键经营法则：做好分母与分子的管控

　　2、五个关键因素：开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺

　　3、拿地前四个清晰：面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年

　　4、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算

　　5、商业面积的合理性，733与万达大数据法则

　　6、主力店数量组合与餐饮业态的最低思维

　　7、项目独有主题与建造成本的平衡学

　　8、首年租金溢价法则

　　五、商业地产生命周期与经营关键

　　商业地产三周期：以生命周期去应对商业不同阶段经营关键

　　1、三个生命周期：培育期、成长期、成熟期

　　2、三周期的经营策略

　　3、三周期的关键作为

　　六、资产增值核心是消费者与商户经营的法则

　　第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？

　　第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？

　　第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来？

　　七、商品力的塑造是竞争能力升级

　　商业项目增量时代，抢夺商户能力是关键

　　1、商品力是抢夺商户的新能力

　　2、商业业态与品牌新趋势

　　八、优秀商业集团案例

　　九、后疫情时代 商场应对策略与落地实施（2023年更新版）

　　后疫情经营策略：保商户、填满铺、立基础、建制度

　　1、现有商户掌控

　　A）商户经营摸底

　　B）商户帮扶计划

　　C）商户劝退标准

　　D）商户预警制度

　　2、新商户开发

　　A）成立专责跨部门小组

　　B）建立新商户资讯收集网络

　　C）城市本地商户深度挖掘

　　D）建立商户长期维系制度

　　3、商场经营升温

　　A）预算严谨与取舍

　　B）异业合作资源开发与引进

　　C）客流量提升为核心

　　D）经营系统优化

　　4、收益调整

　　A）商户收益优先法则

　　B）调整三年租赁决策

　　C）季度调整弹性

　　D）建立季度预算回顾制度