【课程背景】
随着疫情过后房地产市场形势回暖，税务机关对土地增值税征收、管理工作越发严格，土增税清算管理工作力度也在继续加大，土地增值税的法制化程度越来越高。特别是，随着“金税四期”的上线，让企业管理中的随意性降低，税收筹划空间变得更小。此课程就是在这样一个背景下开设的。这是一堂“全国最权威、性价比最高”的土地增值税课程。
【课程收益】
课程全部采用真实的案例、真实的情景再现、真实的处理结果。案例都来源于全国各地土地增值税清算实践。重点体现“税种特点”、“问题导向”，把现阶段国家有关土地增值税政策，特别是江苏省土地增值税政策揉到每一个实际案例当中去，进行全面、细致、系统的分析与讲解。“内容全面、重点突出、结构完整、实用性强”。具有极强的“实操性”和“示范作用”，实在、实惠。
该课程尤其适合于会计基础较好、税收政策水平较高的企业老板、财务总监、会计主管、主管会计培训学习。通过本次培训一定能够获得一个不一样的感受和体验。对土地增值税清算工作的理解和把握一定能上一个新台阶。
【课程对象】
房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册 会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【金牌讲师】
杨汝明：我国资深税务官员，从事税务稽查工作35年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了16年，足迹遍布全国30个省市自治区，累计撰写各类讲义40余篇约三百万余字，授课时长约一万课时，培训学员将超十万人次。同时，杨老师还多次受邀为全国各地数十家房企做过纳税筹划，是全国为数不多的建安、房地产行业“纳税筹划名师”。近年来杨老师亲自参与清算的项目100多个，有着十分丰富的清算经验。工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划；授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。职业信仰：教师是站在学员的肩膀上长大的！
【课程大纲】
一、清算前期土地增值税管理
1．如何判定哪些单位哪些业务是否应该征收土地增值税
【案例分析1】销售未取得土地使用权的房屋是否应征收土地增值税
【案例分析2】委托代建房屋是否需要缴纳土增税，委托代建业须满足哪些条件？
2．土地增值税预交环节应注意哪些具体问题
3．土地增值税核定征收必须满足哪些先决条件
4．哪些项目可以享受土地增值税税收优惠政策
5．以“股权转让”形式转移土地使用权税收政策如何把控
6．以房地产“投资、联营、合作建房或者企业兼并”税收政策如何把控
【案例分析3】投资入股土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证，如果是先接 受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本 扣除
7．开发建设保障性住房是否可以享受税收优惠事
二、土地增值税清算条件与清算单位审核
1．土地增值税清算基本条件
【案例分析4】在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税 发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满 三年”应该如何理解？
2．土地增值税“清算单位”
【案例分析5】国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门 审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位 清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何 理解。
【案例分析6】清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，含有不同类型房屋的，应 将开发产品分为几类清算，销售房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税
【案例分析7】“分期开发分期清算”与“分期开发统一清算”哪个更为有利，在现 行政策下“清算单位”是否可以调整
【案例分析8】清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待
三、土地增值税清算收入审核
1．土地增值税清算一般性收入的确认原则
2．营改增后新老项目清算收入确认有什么不同
3．确认清算收入时代收款项应如何处理
4．企业发生哪些业务应视同销售业务处理
【案例分析9】土地成本分摊分摊与筹划变通
【案例分析10】营改增以后在实际工作中，视同销售行为处置实务
5．土地增值税清算时以什么为依据确认清算收入
6．清算时对企业取得的“违约金、更名费”应如何处置
7．清算时确认“清算收入是否偏低”衡量标准是什么
【案例分析11】政府按照土地出让协议规定的价格安置回迁户、回购安置房的，应 按照什么价格确认销售不动产收入？
8．清算收入的审核的方法和审核内容
⑴ 收入审核的方法
⑵ 收入审核的内容
四、土地增值税清算扣除项目审核
1．清算时可以扣除的项目
2．“取得土地使用权支出”
⑴ 一次性取得土地分期开发土地成本应如何分摊
⑵ 同一项目不同类型房地产土地成本如何分摊
⑶ 同一栋楼不同类型房地产土地成本如何分摊
⑷ 地下设施是否应该分摊土地成本
【案例分析12】清算时地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否 可以计入开发成本扣除
【案例分析13】清算时地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还 款在计算土地增值税时应如何处理
【案例分析14】未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法 凭据的土地，清算时是否允许扣除
【案例分析15】经国土局批准同意，拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶 土地出让金。这部分土地出让金没有土地出让金票据，能否扣除？
【案例分析16】母公司购地，子公司开发，清算时土地成本是否允许扣除
【案例分析17】改制企业按照改制文件取得土地使用权清算时土地成本如何扣除
【案例分析18】“差额计算销项税额”后会计上应如何处置，是否影响土地成本扣除
3．开发土地和新建房屋及配套设施的成本
⑴ 土地征用及拆迁补偿
【案例分析19】房地产企业支付拆迁补偿费应取得什么票据，企业支付的过渡费、 周转房支出应如何处置
【案例分析20】开发企业代政府拆迁，拆迁协议应如何签订，企业能否直接发生拆 迁补偿费，替政府支付拆迁补偿费应取得什么票据，一旦按照政府评估价发生“增 量补偿费”如何处置
【案例分析21】开发项目涉及“拆迁安置”的开发成本的计价方式应如何确认
⑵ 前期工程费 基本政策规定及内容审核
⑶ 建筑安装工程费
【案例分析22】单栋建筑物含有不同类型房屋的清算时其建筑成本应该如何计算分 摊
【案例分析23】开发销售“精装房”的装修费是否可以作为成本扣除，分别签订“软 装交付”与“硬装交付”合同是否会对清算造成影响？
【案例分析24】清算时土建以外的哪些“独立工程”最容易受到关注，重点关注哪 些方面。
【案例分析25】清算时对于一些“专属工程成本”是否可以根据需要进行适当调整
【案例分析26】绿化硬化工程、院墙围栏工程是否可以比照以上专属设施成本进行 处理
【案例分析27】地下桩基及地下基础设施是否独立计算建筑成本
【案例分析28】建安费发票金额不足、配套费没有按时发生如何处理
⑷ 基础设施费
⑸ 公共配套设施费
【案例分析29】向相关部门或业主“移交配套设施”须取得哪些证据相关成本才能 扣除
【案例分析30】销售出租公共配套设施是否应征收土地增值税
【案例分析31】开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允 许扣除，对该部分设施取得的进项税土地增值税清算时如何处置
【案例分析32】规划外发生的项目内建设支出是否允许扣除
⑹ 开发间接费用
【案例分析33】计算土地增值税时“营销设施建造费”是否允许计入开发成本扣除
【案例分析34】不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费如何计算扣除
【案例分析35】前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证 或资料不符合清算要求或不实的应该如何处置
4．开发土地和新建房及配套设施费用
【案例分析36】清算时为什么必须区分开发间接费和开发费用？
【案例分析37】清算时开发费用为什么不据实扣除
【案例分析38】《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解， 关于借款费用的扣除应如何把握
【案例分析39】委托其他单位向银行借款、接受其他单位委托银行借款、直接向非 金融机构借款、集团内部“统借统还”贷款利息是否允许局势扣除
【案例分析40】企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用
5．与转让房地产有关的税金
【案例分析41】营改增以后清算时与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除
6．其他扣除项目（加计扣除）审核
⑴ 销售哪些产品不可以享受加计扣除
⑵ 购买在建项目开发销售如何计算加计扣除
⑶ 哪些支出不能作为加计扣除的基数
7．扣除项目审核的方法和审核内容
⑴ 成本检查的方法：
⑵ 成本检查的内容：
五、土地增值税清算综合案例分析
1．土地增值税清算时应纳税款计算
【案例分析42】土地增值税清算综合案例
2．土地增值税清算后应纳税款计算
【案例分析43】清算后销售尾盘，再收取房款、发生成本费用支出，需要补退税款 的如何计算。
