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《2023房企投拓新模式探索暨投资实务与拿地决策、投资测算及合作开发风险规避专题解析》

【课程背景】

  企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作

  随着进入“十四五”新的发展周期,在新常态的经济形势下,政府的发展目标从原有的GDP经济增长,转向为“因城施策”的复合增长目标。同时,伴随着“房住不炒”、“三条红线”、“集中供地”等各项地产调控政策的出台,我国房地产发展正在进入一个新的时代。不再是单一的土地金融和二级开发,而对其产业招商引资、商业运营、教育体育等方向有了更多的要求。

  另一方面,在新的去杠杆的金融政策导向下,房地产高周转的模式已经不再是房企的决胜法宝。行业本身逐渐进入饱和期,各企业在投资模式、运营体系、成本控制、设计创新等方面都有一定的趋同性,投资专业如何提升行业认知,提高拿地成功率,将成为员工自身甚至地产企业生存和发展的重要要求。

  本课程主要围绕投资拓展的道、术与具体执行等维度展开,从投资拓展趋势、价值研判体系、拿地模式、并购流程及使用收并购的实操工具,结合众多经典案例,全面解析房地产投资拓展,增强地产投资管理者的投资管理和实操能力,帮助企业从投资拓展方面,打造强有力的市场竞争优势。

【课程收益】

  1、企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作

  2、地产投资的全过程解析及风险防范

  3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?

  4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究

  5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。

【课程对象】

  1、房地产开发企业总经理、投资副总、片区总经理、项目总、设计副总、营销副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;

  2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金、前期、策划、设计、营销等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

【金牌讲师】

  张老师:

  2020.09 - 至今     TOP20 房企华东区域投资副总经理

  2019.05–2020.08   华润置地华南大区·产业地产投资总监负责华南区域内投资,包括广东、广西、福建、海南。主要操作产业勾地、工改工类项目。

  2016.03-2019.05 卓越集团(深圳)房地产有限公司·投资总监负责大湾区范围内投资,涵盖招拍挂、收并购、城市更新等。2016年签约6个,2017年签约11个,2018年签约3个。成功签约:深圳坂田、深圳观澜、深圳龙岗、珠海拱北、深圳宝安、深圳沙井、深圳横岗、惠州博罗、中山港口、中山南头、珠海唐家湾、中山东区等项目。

  2010.07–2016.03  深圳市万科房地产有限公司·项目发展部深圳范围内投资,成功签约:前海、红树湾、龙华、布吉、观澜等项目。

  教育学历:

  中山大学·岭南学院硕士研究生·房地产经营与管理专业

  上海财经大学学士(双专业)·房地产经营与管理/经贸英语专业

【课程大纲】

  第一部分 房地产投资实务与拿地决策

  一、拿地决策

  1、典型房企拿地模式及战略模式

  (1)万科:股权合作代表

  (2)招商:招拍挂/勾地

  (3)华润:招拍挂/旧改

  (4)卓越:城市更新

  (5)绿城:代建

  二、投资交易模式

  1、交易类型:一级市场、二级市场

  2、定义介绍:招拍挂、一级土地开发、勾地、城市更新、收并购、代建

  2、交易模式特点及难点:

  (1)招拍挂交易方式简析

  (2)收并购交易方式简析、优劣势、难点

  (3)城市更新交易方式简析

  三、地产投资的流程

  1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改

  2、土地信息的收集:信息的来源与种类

  3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度

  4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准、专业报告

  5、可行性研究报告

  6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议

  7、投资达成

  8、投资达成后事项

  第二部分:房地产投资测算

  【问题1、2、3、4、5】

  一、投资测算的经济可行性研判

  1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策

  2、财务测算的前提输入条件:

  (1)设计规划指标

  (2)销售计划

  (3)运营计划

  (4)土地成本

  (5)建安成本:全成本构成、影响成本的主要因素(容积率、停车效率、场地条件、红线外投入、车位、装配式建筑、财务费用)

  (6)三费:管理费用、营销费用、财务费用

  (7)三税:增值税、土增税、所得税

  (8)经营物业假设

  (9)融资方案

  3、财务测算的输出结果:核心评价指标、现金流量图、敏感性分析

  4、生成可行性研究报告

  二、财务测算模块解析

  1、招拍挂项目测算

  (1)城市板块深化研究:如何充分认知市场

  (2)测算视角下的产品最优化:怎样提高货值?

  (3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?

  2、收并购项目测算

  (1)交易对价的确定

  (2)溢价的处理:直接处理、间接处理及【案例】

  (3)税务的特殊处理:视同销售

  (4)不同交易架构对测算的影响

  3、城市更新项目的测算

  (1)“6+3“方法论

  (2)城市更新规划指标确定:

  (3)城市更新项目拆迁成本确定

  (4)城市更新项目补缴地价确定:

  (5)城市更新项目收益的核心影响因素

  三、开发税务问题

  1、不同拿地模式应关注的税务问题

  (1)一级市场:招拍挂/勾地,一二级联动,三旧改造

  (2)二级市场:土地转让,股权收购,增资扩股,合作开发,土地作价入股,联营型,委托代建

  2、收并购财税问题处理

  (1)财税处理原则:降低税负、延迟缴纳

  (2)合法合规合理

  (3)其他特殊形式

  四、投资测算实例操练

  1、投资测算不同阶段:

  (1)初判可研阶段

  (2)详判定案阶段

  (3)项目可研阶段

  2、测算内容:主要科目解读:全成本科目、利润表及现金流量表

  3、测算依据:专业板块专业报告

  4、全成本解读:

  5、投资阶段影响单方建造成本因素:容积率、停车效率、场地条件、红线外景观、车位售价、装配式技术、财务费用

  6、投资测算实战演练

  (1)第一步:项目定位

  (2)第二步:户配及规划方案

  (3)第三步:运营计划示例

  (4)第四步:测算演练详解

  (5)第五步:压力测算

  7、投资测算练习:算土增税、算利润率、算地价、算最低售价

  第三部分:投资相关法律实务

  【问题6、7】

  一、在建工程转让

  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

  2、法律风险及防范措施

  3、尽职调查关注点

  4、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案

  【案例】:青岛S项目

  【案例】:大连H项目

  二、股权类合作开发

  1、法律特点及优劣势

  2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险

  3、尽职调查的关注点

  4、法律风险防范主要原则:

  (1)股权收购之买新不买旧

  (2)股权收购之收购还是增资

  (3)股权收购之直接收购还是间接收购

  (4)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款

  5、股权收购的特殊情况

  (1)土地尚未落实

  (2)目标股权有瑕疵

  (3)有前置审批要求:国资股权,外资股权

  (4)特殊情况的股权收购:分立公司、股权退出、小股操盘

  三、联营型合作开发

  1、法律特点

  2、法律风险及防范措施

  【案例】:深圳地铁与万科合作项目

  四、委托代建代管

  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

  2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施

  【案例】:温州项目

  五、合作项目公司管理约定

  1、控股和参股项目的主要协议

  2、操盘方与参股方项目管理

  3、合作协议中的主要约定内容

  六、投资法务疑难杂症

  1、标的资产的自身瑕疵

  【案例1】:坂田项目(规划冲突)

  【案例2】:南山项目(拆迁不可控)

  【案例3】:惠州项目(土地无法移交)

  2、行政审批的风险

  【案例4】:龙岗项目(政策变化)

  3、或有负债出现的风险

  【案例5】:平湖项目(涉诉)

  4、土地成本及税务风险

  【案例6】:宝安项目(土地成本是否抵税)

  5、合作方风险

  【案例7】:资产包(优先购买权)

  【案例8】:惠州项目(合作方意愿)

  

课程说明

【主办机构】房课网
【时间地点】5月27日,西安(具体课室开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】3800元/人元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】全国免费学习热线:400-850-2006
微信咨询:QQ12897624       QQ:12897624    
【注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-850-2006】
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