【课程背景】
2019年末，中国商业地产市场中大型购物中心约6000家，出现结构性饱和，中国商业地产市场供需严重失衡。
商业地产资产证券化推出在即，流动性显现，并购交易频繁。“一个项目值多少钱？一个项目赚多少钱？”项目管理团队迫切需要学习资管思维、建立资管模式，以项目资产价值为目标，招商营运彼此赋能、双管齐下，实施专业招调和精细化营运。
【课程收益】
本课程旨在打通招商和营运--销售增长是租金增长的第一逻辑。
本课程站在资产管理的角度，从后置财务指标与前端业务指标联系，从资产估值方式拆解到一系列核心业务指标，结合数十个案例和详实数据，讲解7部分内容：底层逻辑、精准定位4步、NOI拆解+租赁决策文件、招商5大趋势+3大难点、招调-经营评审、精细化营运3套方法、经营扶持5种手段。
【课程对象】
1、涉足商业的房地产开发公司中高管；
2、商业管理公司、资产管理公司中高管和富有经验的一线骨干。
【金牌讲师】
杜老师：
商业地产领域实战型培训导师
CCIM国际注册商业房地产投资师（发证机构：国际注册商业房地产投资师协会）
原万达商管集团区域总经理（连续5年万达全国优秀总经理）
《万达集团商业管理丛书》编委之一（清华大学出版社）
香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团等标杆企业商业地产课程授课导师
个人经验：
杜老师拥有 26年商业经验（奢侈品/潮流百货从业经验19年，SHOPPING MALL从业经验7年），其中：10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。杜老师是商业人才培养专家，已经培养出 8 位下属走上 SHOPPING MALL 总经理岗位、16位下属走上副总、总监岗位。
2003-2006年，杜老师任职高端百货-常州购物中心招商营运副总，用3年时间完成DIOR、LANCOME、ESTTELAUDER、CHANEL等高化、POLO RALPH LAUREN、AQUASCUTUM、PAUL&SHARK、HUGO BOSS等服装和欧米茄、卡地亚等名表招商，为后期国际一线奢侈品牌陆续进驻打下坚实基础。
2007-2011年，杜老师任职常州百货大楼总经理，将一家“年过半百”的老百货店一举打造成长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店，建面 3 万㎡，年销售 6 亿。
【课程大纲】
第一部分 底层逻辑
1、顾客-作为资产运营商，我们的顾客是谁？
2、产品-顾客向我们购买什么产品？
3、资产价值--估值、保值、增值如何计算？
4、资管模式-资产管理的逻辑？
5、组织职能-管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？
6、角色定位-运营四大职能角色定位与责任界面？
7、成长轨迹-购物中心发展阶段和成长周期
第二部分 精准定位4步
一、市场调研--关键四步
1、走访市场--解读市场供求数据【案例】
2、界定势力范围--区域、商圈、地点【案例】
3、获取情报--竞品4类情报【案例】
4、侦破关系
二、SWOT
1、SWOT--优势、劣势、机会、威胁如何准确找到？
2、通过SWOT分析得出四大策略--扬长、避短、转机、防范
三、定位梳理--8个关键词【案例】
四、SLOGON提炼【案例】
#本部分综合案例--在课程提供的市调信息基础上，准确找到某项目的SWOT，推导4大策略和项目定位、SLOGON
第三部分 NOI拆解+租赁决策文件
一、NOI的2种分析逻辑
二、NOI拆解--3个核心业务指标
PRI--租赁决策文件【案例】
出租率
商业品质与租金价格的平衡
空置率
收租率
租赁收入模型
NOI拆解指标
一级3个--财务分析
二级6个--投资分析
三级20个--资管分析
第四部分招商5大趋势+3大难点
一、招商5大趋势：
网红特质
极致性价比
国潮
内容爆品
首店旗舰店
二、招商3大难点
1、业态结构--凯德、大悦城、龙湖等55个购物中心业态结构调研报告
2、品牌落位--6匹配【案例】
3、租赁谈判
（1）先算后谈
（2）租赁谈判实战方法【案例】
A：价格锚点法
B：三赢谈判法
C：换位思考法
第五部分精细化营运3套方法
【作用：找到问题商户，以便及时预警，确保高出租率同时为招商争取时间；找到潜力涨租品牌，铺垫尽可能大的未来涨租空间】
一、一套大数据智慧运营系统
1、案例--万达、越秀
2、如何确保数据采集准确度？
二、一套掉铺预警机制【作用：找到问题商户，以便及时预警，确保高出租率】
1、盈利预警
（1）通用保本分析法【案例】
（2）零售品牌租售比法【案例】
（3）重投资品牌现金流分析法【案例】
2、客流预警
三、一套PDCA商户销售管理法
【作用：通过销售分析和经营辅导，减少掉铺、提升收租率；减轻招商压力，提高品牌存活率；增长销售，铺垫未来租金增长】
1、P--商场销售目标如何落实到商户？如何量身定制商户销售目标？【案例详解】
2、D--诊断、确认方案、行动计划
（1）销售问题诊断和业绩提升辅导【案例】
（2）预警商户经营分析会怎么开？【案例】
（3）品牌恳谈会怎么开？【案例】
3、C--过程检查
4、A--结果处置
第六部分 经营扶持5种手段
1、经营扶持品牌如何选定？
2、经营扶持五大类【案例】
（1）多经扶持如何做？
（2）媒体推广如何做？
（3）营销活动如何做？
（4）补贴礼品如何做？
（5）租金减免如何做？
