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《商业地产“三期(‘培育期、成长期、成熟期’)”规律和精细化运营体系》

【课程背景】

  每一个商场都会经历其生命周期,各有长短、特点各异。如果说商场开业的火爆是招商招出来的,那么开业后的持续精彩就是运营“赢”出来的。商场在实际运营中遇到的困惑很多,但这些却是关系到运营的关键。

  商业有“三期”,即培育期、成长期和成熟期。在各个不同阶段上,商业呈现不同的特点,对于运营把控的要求也不一样。尤其是在大资管时代,如何将商管和资管这一体两面做精细,将资产的价值得以体现和提升,是精细化运营体系的职责,而标准的建立和使用工具的完整,又为此提供了手段和依据。

  本课程正是依据“三期”特点,完整地阐述了其概念,并提出了各个阶段的运营标准并提供了运营工具。希望对各阶段的逻辑划分和特点分析、运营工具的提供和背后的原理的分析,有助于对商业规律的探究,从而通过提升运营水平,让我们的“实体王国”更上一层楼。

【课程收益】

  内容:

  1. 商业有“三期”,课程就“培育期、成长期、成熟期”过程中的运营要点进行了定义和要点阐述;

  2. 就“三期”中运营的指标和达到的方法,给出了具体标准和实施细则;

  3. 将“三期”与资产收益和估值联系了起来,使得对这个问题的认知提高了一个层次。

  收获:

  1、学会了细分商业“三期”的客观规律以及运营的要点;

  2、对于“三期”过程中需要掌握的工具有了具体的抓手和模板;

  3、将理论上认知的资管概念与实际中的运营手法结合了起来。

【课程对象】

  1、运营、物业、工程部门的负责人

  2、企业资管部门的负责人

  3、 企业负责人

【金牌讲师】

  范老师

  拥有20年商业地产工作经验,成功开发和管理了众多商业项目,操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域,由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目,其中包括数个25 万平方米以上的城市综合体项目,以及10万平方米以上的商业项目。

  在商业项目开发、市场定位、招商运营、物业管理及资产管理等商业地产全过程积累了大量成功经验,对中国市场有深刻的认识与理解,积累了丰富的品牌资源。

  主导开发与运营项目:上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家。

【课程大纲】

  一.商场培育期—吸客

  培育期:活下来原则、基于客群力理解、号召客流优先

  1.培育期的商场,定位准确是一开就旺的前提

  1.1 市调需要注重的几个关键指标

  1.2 商业模式的选择

  案例一:某购物中心商业定位和业态定位报告精华讲解

  附件一:Trademix Rental

  1.3 经营模式的选择

  1.4 开业率和经营旺场

  2.租金优先还是客流优先

  在前策定位及配比合理的前提下,做好培育期的客流,是第一等要务。

  实例计算一:单店计算

  实例计算二:商场计算

  2.1 掌握驱动客流的“诱因”

  2.2 掌握当前情势下的商业趋势

  2.3 业态配置比例和楼层落位的要点

  案例二:某购物中心培育期内业态布局调整

  附件二:调整方案图示

  3.租赁环节对培育期的保障

  3.1 短期和长期及其比例

  案例三:某租户因“口罩”问题引起的租赁争执及其解决

  3.2 垂直布局还是水平布局

  3.3 主力租户作用的再认识

  案例四:电影院作为商场的主力租户,还成立吗?

  3.4 “填铺”如何把控

  3.5 基础文件的制定和质量把控

  附件三-六:四个基础文件图示

  4.市场推广助力渡过培育期

  4.1 告知  我们是有什么内容的商场

  4.1.1 品牌内容矩阵

  4.1.2 活动内容组成

  4.1.3 特色或阶段性重点销售

  案例五:“水”的推广

  4.2  “拉新”和建立客群

  5.培育期财务指标的确立

  5.1 MTD转正是培育期要达到的里程碑

  5.2 厘清开发和运营不同的财务管理模式

  5.3 避免租户开业环节对租金的“损伤”

  实例:某商场茶饮品牌的装修与营业额

  二.商业成长期—稳客

  成长期:活的好原则、基于经营力理解、提升品牌优先

  1.二次招调的节奏—品牌迭代

  1.1调什么—矩阵和生态(同业和异业联盟)

  1.2什么时候调

  2.经营重点的转移

  2.1租金收益成为关注重点

  案例六:某家电租户的经营“警报”和调整

  2.2稳定客群的刻画

  2.3建立租户端运营标准

  2.3.1 租售比

  2.3.2 提袋率

  2.4建立管理端运营标准

  2.4.1 销售坪效和租金坪效

  2.4.2 客流

  2.5租户经营的“扶持”

  案例七:经营分析及扶持策略

  2.6营业额把控及其关键手段

  3.市场推广的重点

  3.1建立会员制

  3.1.1 积分的本质和逻辑

  3.1.2 积分的来源

  案例八:IKEA Buy With Your Time

  3.1.3 构筑积分全价值链

  3.2提高客流有效转化率

  沙盘推演:根据某商业体2022年国庆节营业数据,推算出其客单价及验证数据的真实性

  4.财务指标体系的建立和完整

  4.1权责发生制

  案例九:格力在美诉讼案

  4.2预警机制建立

  案例十:“超账期”租户追缴过程

  4.3建立“追租”流程和逻辑图

  三.商业成熟期—留客

  成熟期:活的精原则、基于影响力理解、追求收益优先

  1.租赁环节

  1.1不同定位下的品牌的“护城河”,市场口碑和形象的建立

  案例十一:某购物中心跨越整个三期的品牌定位实践

  1.2建立品牌库机制,拓展和导入有完善的制度

  1.3建立市场调研周期,把控市场脉搏

  1.4建立“利润中心”,工具完毕、数据准确

  1.5成熟的招商谈判技巧

  1.5.1 扣点租金营业额怎么估算

  1.5.2 是否同意“排他”条款

  1.5.3 装补如何应用

  1.5.4 营业额如何准确获得

  2.运营环节

  2.1运作的数据结构符合市场规律

  2.2经营数据反馈系统灵敏,对招商调整和租户服务有预示

  2.3特殊类别的租户(预售卡),有成熟的管理方案

  2.4租户从入场到退场,管理细节到位、合理

  2.5客户服务方案和执行完整且到位

  案例十二:危机公关

  3.市场推广环节

  3.1公域流量和私域流量的转化及使用

  3.2有主题的推广活动组织,贯穿全年

  3.3“近悦远来”的商业氛围,有方法有吸引力

  4.资产价值端

  4.1商业资产收益稳定,三个GMV达到行业标准且互为关联

  实例计算三:三个GMV关系演算

  4.2估值成为市场标杆

  (本次培训的总结与答疑(额外赠送30分钟答疑时间)

  

课程说明

【主办机构】房课网
【时间地点】3月25-26日,上海(具体课室开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】5980元/人元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】全国免费学习热线:400-850-2006
微信咨询:QQ12897624       QQ:12897624    
【注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-850-2006】
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