房课网培训考察公开课 青岛课程

《2023房地产合作开发、代建项目全流程风险管理及实操要点全案解析》

【课程背景】

  2023年3月5日,李强总理在今年的政府工作报告中首提房地产需要风险防范,《报告》首次把“风险防控”列为今年房地产工作的重中之重,自2022年以来,房地产业进入深度调整期,房企债务风险加剧,有效防范化解风险,改善资产负债,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展,关键在于构建房地产企业风控体系。

  随着房地产市场逻辑之变化,从开发到管理,从管理到服务,代建业务被誉为房地产行业的下一个风口。

  本课程将通过以案说法形式,以房地产合作开发、代建业务为视角,旨在打造房地产全流程风险管理及案例实操,实现项目风险管理长效机制,确保企业行稳致远。

【课程价值】

  解析原理、明确方法、突破重点、学以致用。

【课程对象】

  董事长、总裁、分管副总、投资总、财务总、项目总、成本、营销、公司法务及律师。

【金牌讲师】

  何老师:

  上海XX律师事务所合伙人律师、副主任;上海市浙江商会法律顾问;北海国际仲裁院仲裁员;清华大学客座讲师、西南政法大学客座教授;上海交通大学特聘讲师;复旦大学特聘讲师;多家商学院及咨询机构特聘讲师。同时担任多家标杆房企法律顾问,曾为碧桂园集团、九龙仓集团、招商局地产、华发股份、中建地产、电建地产、中粮集团、中梁地产、复星集团、中建玖合、中建壹品、保利地产、中昂地产、旭辉地产、泰禾地产、中铁建、中建二局、中建三局、汉江集团、金隅集团、紫薇地产、宁夏中房、鄂旅投集团、宏泰地产、杭钢集团等多家企业提供投资并购、商事诉讼、法律风控体系搭建、企业内训等专项法律服务。

  授教风格:

  一、以案说法、通俗易懂、旁征博引、视野高远。

  二、何老师擅长把艰深晦涩的学术理论转化成兴趣盎然的生活常识;

  把枯燥乏味的实操案例升华成感动人心的热血情怀;授课风格深入浅出、风趣幽默、富有哲理、发人深省。

  三、何老师独创之“四度教学法”:

  1、有高度(道、术、势多维解构);

  2、有温度(实战落地、案例鲜活);

  3、有深度(司法实践+理论深度);

  4、有广度(授课融法学、管理学、逻辑学、国学及传统智慧于一体)。

【课程大纲】

  第一天:合作开发全流程管控实操要点、风险管理全案解析

  第一部分:“术篇”--风险管理与实操案例

  一、合作开发全过程管控实操要点

  1、三大阶段+非标重点事项

  2、19大管理节点

  3、62项重点事项

  4、全周期保驾护航

  (1)合作主体:合作方尽调六大维度;

  (2)公司设立:设立时间、入股时间;

  (3)法人治理:三会治理、总经理权责、人员派驻、法定代表人权责;

  (4)操盘模式:单方操盘、联合操盘、保底收益;

  (5)退出机制:退出方式、退出节点;

  (6)僵局处理:万能公式。

  5、合作开发5大痛点

  6、合作开发6大破解之道

  二、合作开发常见的六大纠纷

  1、操盘理念

  2、融资成本与费用担保

  3、费用包干

  4、成本包干

  5、资金投入与垫资

  6、税筹清算及退出

  三、项目合作共赢之道

  1、一个核心

  2、两个基本点

  3、三项基本原则

  4、四个关键抓手

  四、合作开发协议核心条款设计

  1、合作模式 (1)财务投资&战略投资;  (2)联合操盘&单方操盘

  2、项目公司设立与股比(1)公司设立时间节点的法律意义;(2)股权比例的法律意义:67%;51%;50%;34%;20%.

  3、项目公司经营管理 (1)权责划分;(2)管理费、营销费的锁定

  4、资金筹措与资金管理 (1)封闭式管理;(2)滚投式管理

  5、利润分配 (1)兜底条款;(2)分配节点

  6、退出机制(1)退出节点;(2)退出方式

  7、僵局处理  万能公式

  五、合作公司章程设计实操要点

  1、法定代表人

  2、股东出资

  3、对外投资与担保

  4、股权转让

  5、利润分配与增资

  6、三会治理

  7、总经理权责

  六、合作开发常见法律风险及防范

  1、合作主体不合法  (1)开发资质  (2)责任人&法人

  2、名为投资实为借贷  (1)保底条款  (2)明股实债

  3、合作拿地  (1)联合竞拍  (2)单方竞拍

  4、合同风险  (1)签约过程中  (2)合同履行中

  5、土地来源  (1)划拨土地  (2)并购项目  (3)招拍挂项目

  七、与国企合作模式及风险管控

  1、股权转让

  2、在建工程转让

  3、增资扩股

  4、合作公司

  5、代建模式

  5、定向拍地+利益补给

  6、风险管控七大要点

  第二天:2023代建项目全流程风险管理及实操要点全安解析

  第二部分:“术篇”--风险管理与实操案例

  一、代建业务常见问题

  1、未经招投标签订的委托代建合同是否有效?

  2、代建方是否直接向施工单位承担付款责任?

  3、代建方是否需要具备相应资质?

  4、委托代建合同与建设工程施工合同的关系?

  5、委托代建合同与合作开发合同的关系?

  6、委托代建合同纠纷解决是否适用专属管辖?

  二、委托代建合同条款设计

  1、任意解除权的排除

  2、服务范围的明确与限定

  3、服务费用及范围限定

  4、品牌使用及维护

  5、合同管理及对外责任

  6、项目建设合法性监控

  7、受托方资信尽调

  三、工程代建风险管理

  1、代建单位产生方式

  2、代建单位需要具备哪些能力

  3、代建单位的资质问题

  4、明确代建范围

  5、建设单位与代建单位承担连带责任情形

  6、价款及付款条款的设置

  7、代建单位对外签订合同的流程及主体责任

  8、工程索赔责任划分

  9、代建保险的购买

  10、工程的事中审计

  11、工程的合规管理

  四、融资代建风险管理

  1、融资代建----- 代建方介入方式

  2、融资代建----- 资金投入方式

  3、风险控制-----  SPV层面

  4、风险控制-----  项目公司层面

  5、风险控制-----  土地控制层面

  6、风险控制-----  销售定价权

  7、风险控制-----  各方收益分配

  8、项目尽调要点及解决建议----资金方视角

  9、项目尽调要点及解决建议----代建方视角

  五、代建业务实操要点

  1、代建费如何支付?

  2、财务如何管理?

  3、合同如何管理?

  4、如何预防代建管理团队不稳定?

  5、代建方违约责任如何约定?

  6、容积率调整导致建面增加,需补缴的土地出让金谁来承担?

  7、代建项目混同为自建项目

  8、工程代建费与营销费用划分不清

  9、产品定价未能有效规避土地增值税临界点

  六、房地产代建模式分析

  1、管理代建;

  2、品牌代建;

  3、代建+小股操盘;

  4、资本代建;

  5、政府代建。

  七、委托代建常见的六大风险及管控

  1、与房地产合作开发混同的风险;

  2、合同性质未明确导致责任承担异同;

  3、委托方资金链断裂风险;

  4、品牌受损风险;

  5、政策风险;

  6、商业风险。

  第三部分:“道篇”-- 对标LC管理

  轻资产战略

  代建4.0 : QR协定、VS计划

  城市布局选择

  标准化

  第四部分:“势篇”-- 行业趋势

  一、宏观趋势:法治化、市场化、全球化。

  二、行业趋势:建设不动产、管理不动产、经营不动产

  三、代建趋势:规模战略、平台思维、标准化体系。【经典案例】

  案例1:“联营模式”-----北京XX地产合作开发联营模式

  深度解析:保底性条款的法律效力;名为联营实为借贷;辨析房屋买卖、房屋租赁、借款合同与土地所有权转让之区别。

  案例2:“秦岭别墅”-----陕西秦岭别墅项目强拆纪实

  专业解析秦岭别墅事件碰触的法律红线,骑龙旧梦、中龙秦岭、六道金牌、梦碎秦岭。

  案例3:“金蝉脱壳”-----上海XX房地产合作开发纠纷案

  深度解析:签约主体、地块限价、项目管理、退出机制、签约技巧、退出机制、违约责任及其他需要注意的事项。

  案例4:“单方操盘”-----浙江XX项目合作开发

  深度解析:管理费、营销费的范围与界定;营销收入与总货值界定;管理制度衔接;人员工资承担;资金使用与资金投入;销售指标与操盘指标;退出机制与退出条件。

  案例5:“十面埋伏”-----上海XX项目股权并购案

  深度解析:被并购方如何确保项目在被并购过程中进退自如,资方风控、卖方风控、文本管控、专业制胜,再现交易文本设计之收放自如,不战而胜。

  案例6:“借尸还魂”-----浙江XX项目并购案

  深度解析:并购交易流程、交易模式、交易结构、尽职调查、风控措施以及目标企业的管理与控制。

  案例7:“僵局处理”-----沈阳XX项目合作开发纠纷处理

  全景解析:合作项目中跟投机制的嵌入与应用;资金筹集及资金管理;退出机制及退出条件;僵局处理之万能公式。

  案例8:“地产新蓝海”-----XX代建项目操盘纪实

  系统解构委托代建与房地产合作开发混同、品牌受损、委托方资金链断裂、代建合同性质、代建合同与施工合同关系、代建资质、代建合同是否需要招投标以及违约救济办法等。

  案例9:“欲擒故纵”-----WD代建项目纠纷案

  深度解析:项目管理、退出机制、签约技巧、退出机制、违约责任及其他需要注意的事项。

  案例10:“桂花城批判”-----绿城追求产品品质的极致精神

  深度解析:绿城代建的前世今生以及绿城代建的底层逻辑。

  

课程说明

【主办机构】房课网
【时间地点】10月21-22日,青岛(具体课室开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4980元/人元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】全国免费学习热线:400-850-2006
微信咨询:QQ12897624       QQ:12897624    
【注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-850-2006】
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