【课程背景】
商业地产项目运营已进入内卷时代，“死易活难”成为不可避免。要生存，先把泪擦干；走过去，前面是个天。从来成功做大事，九苦一分甜；说上一句操盘难，难在商业运营间。如何坚持发展是第一要务、创新是第一动力、人才是第一资源的战略认知，破局也不难。首先要确立专业操盘人才的战略引领地位，其次要把培养人才作为长远发展大计。商业地产人才的竞争就是人才培养的竞争，特别是高级管理人才和高级专业技术人才（SENIOR MANAGEMENT TALENTS AND TECHNICIANS简称SMTT）培养的竞争,因为一个企业或项目的人才数量、质量、结构和作用的发挥，直接关系到一个企业和项目的兴盛衰亡。作为决策者，要尊重人才、爱惜人才，更应该将人才培养置于各项工作的中心位置。
一个成功的商业地产项目，离不开一个优秀的操盘手。常言道，没有资产管理思维的操盘，运营就是以蠡测海；没有战略品牌意识的认知，运营就是一孔之见；没有执行管控的前瞻思维，运营就是夏虫语冰；没有营销企划的有效助力，运营就是挂一漏万；没有商业物管的价值提升，运营就是孤军疲战。商业地产项目的运营管控离不开这“五架马车”，即资管、品管、商管、企管和物管，缺少任何一个“管”，即使再怎么神通广大，也会虑不及远，也会顾此失彼。运营管控不但要布局，而且还要“一盘棋”，是战略战术融合之笔，是统筹兼顾之力，是运筹帷幄之能，其实都是运营管控综合能力应用之策。
本次授课方式将采取实操经验与典型案例互动结合的模式，我们将从项目资产认知、品牌战略塑造、运营管控核心、运营企划吸客、物管价值提升、项目痛点把脉等多维度分享与传授，使学员能很快了解商业地产之购物中心、社区商业、街区商业、文旅商业等不同类型运营管控之道，以及运营管控各环节的工作思路和执行方向。课程内容可查看以下授课大纲，请仔细阅读大纲中的学习要点，毕竟内容才能决定学习的价值。本次培训属于“纯干货、重执行、能落地”的专业专项学习体系。
【课程对象】
本次课程属于商业地产运营管控复合型人才专业提升系统培训，适合商业地产开发企业和商管公司的运营总、项目总、商管总、招商总、营销总、企划总、成本总、采购总、工程总、物业总等管理人员，以及全产业链上为商业地产项目提供运营服务的企业与机构等相关管理人员。
【金牌讲师】
王老师：从事商业地产开发的招商运营、资产管理与零售经营管理工作20余年。目前属于商业地产项目开发、定位招商、运营管理与资产管理的一线操盘手。现任某商业地产投资有限公司总经理，主要从事商业地产项目专业招商执行管控与资产管理，拥有在商业地产发展过程中各代表时期内代表性企业和购物中心、社区商业、商业街、非标商业、文旅商业等项目的实际运作经验，具备系统全面的二、三、四线城市商业地产操作的整盘定位与招商以及资产管理的操作经验，特别是在项目招商前期的市场调研、精准定位、动线研判、品牌落位、铺位划分、招商调改以及资产管理等方面有自己独特的经验和见解。曾负责中南城购物中心鸿儒国际文化广场等数十个项目的规划定位、租售运作、招商运营及资产管理等具体操盘工作。
周老师：超25年商业及零售业的管理经验，现任国内最具规模的商业联盟组织的高管。曾在众多连锁商业企业中担任过总监、副总经理及总经理等职务。具有完善、深厚的的商业运营顶层设计、战略管理、品牌定位、消费者洞察、快消品自有品牌开发、供应链管理系统理论和丰富的实践经验。最近几年主要为组织内数十家商业企业进行顶层设计、战略规划、品牌建设、自有品牌开发以及品牌营销的专业设计与辅导等。
蔡老师：现任国内某知名商业企业高管，国内首屈一指的理论加实践型商业地产运营操盘手。曾任上海豫园商业管理公司高管 、沈阳区域项目万达广场总经理、北美新天地项目总经理、福佳新天地招商运营总监、大连一叶轻舟商业地产运营管理有限公司总经理等。目前已经参与管理过10余个商业运营期项目、8个筹备期项目等，主要操盘项目包括阜新万达广场筹备期、本溪万达广场筹备期及营运期、沈阳铁西万达广场运营期、大连福佳新天地项目筹备期及营运期、太原北美新天地项目运营期、沈阳盛京龙城项目筹备期、天润誉坊主题街区筹备期及运营期、龙溪奥莱广场筹备期及运营期等一系列知名商业项目。蔡老师是国内少数同时具备商业地产招商管理、运营管理、营销策划系统知识的专业操盘手，同时兼具丰富的理论及实践、管理与执行、创新与发展等一系列知识点，特别是严谨细致的讲课风格以及实用的商业地产专业技能，备受业内广大学员的高度认可。
丁老师：商业地产项目运营与企划一线资深实战操盘手。19年来，一直供职于中国商业地产行业名企。曾任职于宝龙集团、恒大地产、锦艺集团、瀚海大观地产、华景川集团等全国知名的商业地产集团公司的商业高管，担任企划总监、副总、总经理等职务，参与或牵头操盘多个10万㎡以上体量的项目。操作项目类型主要包括商业综合体、商业街、专业市场等。亲自操盘的案例主要有郑州宝龙城市广场、郑州中原锦艺城购物中心、恒大地产河南分公司系列楼盘、郑州瀚海?北金、郑州瀚海?大观国贸、郑州瀚海?璞丽中心、郑州瀚海?海尚、自贡川南皮革城、杭州蜗牛广场、杭州云翠天和城等。其职业操守和专业经验深受学员们的推崇和受益。
王老师：某综合开发地产所属物管公司负责人。先后在苏州锦华苑建设发展管理有限公司、苏州工业园区万杨物业管理有限公司、苏州工业园区新工产业管理服务有限公司、苏州工业园区建屋发展集团有限公司所属公司、宁波雅戈尔集团所属宁波建国物业管理有限公司苏州分公司、招商局物业管理有限公司苏州分公司、苏州和乔物业服务有限公司张家港分公司、香港新鸿基地产附属上海启胜物业管理服务有限公司苏州分公司等担任所属公司物管要职。王老师已通过美国国际设施管理协会颁发的国际注册设施管理师、美国房地产管理协会颁发的国际注册资产管理师、全国物业管理企业经理岗位、苏州市住宅区物业服务项目经理（一级）、上海企划咨询公司 ISO9000 内部质量审核员等资格认证。
【课程大纲】
第一模块 资产管控与运营思维
一、资产管理概念
1、什么是资产
2、什么是资产管理
3、什么是商业物业的资产管理
4、商管人员如何进阶资产管理
二、商业地产全流程管理
1、商业地产投融管退闭环
2、资管与商管衔接
3、商业地产价值周期
4、判断商业地产价值周期四个关键点
（1）开业点
（2）盈亏平衡点
（3）收入峰值点
（4）衰退点
5、商业地产资产价值变化
三、商业地产的估值
1、市场比较法
（1）市场比较法的基本原理
（2）可比性的确定
2、成本还原法
（1）成本还原法的基本原理
（2）成本还原法的计算公式
3、收益还原法
（1）收益还原法的基本原理
（2）收益还原法的计算公式
4、收益还原法净收益
（1）净收益的测算
（2）租金的测算
（3）物业费的测算
（4）其他收入的测算
（5）运营成本的测算
（6）NOI、NPI、EBITA的区别
5、资本化率
（1）资本化率的本质
（2）资本化率的实质
（3）资本化率的求取方式
四、商业地产保值增值的要求
1、经营收益率的测算
2、资产保值增值的原理
3、投资培育曲线
4、如何测算项目的保值平衡点
5、资管与商管的协作
6、衡量投资回报率的指标
五、商业地产投资的静态指标
1、盈利能力指标
2、偿债能力指标
3、保本点及关门点
六、商业地产投资的动态指标
1、净现值
2、净现值率
3、内部收益率
4、投资回收期
七、资管的落地
1、投资测算的落地
2、资管指标体系的建立
3、资管在项目生命周期中的角色
4、从资管价值看资管的职能
5、从商管到资管的思维转变
第二模块 品牌战略与运营目标
一、品牌通识
1、正确界定企业经营的核?成果——品牌
2、品牌创造顾客的底层逻辑
3、外部思维
4、?智规律
5、顾客价值配?——顾客为什么买？
6、商业竞争正的终极战场是顾客?智
7、竞争的基本单位是品牌
8、到底什么是品牌——定义和概念与误区
9、品牌三问
10、品类三界论
11、购物中?品牌化的价值
12、购物中?品牌建设的基础和必然趋势
二、商场运营的顶层设计和战略修炼
1、观念转变
（1）中国购物中?发展的三个阶段
（2）购物中?商业运营的现状
（3）沿着旧地图找不到新?陆
（4）顾客思维&外部思维
（5）观念转变的三?维度
2、战略选择
（1）什么是商业顶层设计
（2）为什么需要顶层设计
（3）商业顶层设计的内容
（4）商业顶层设计的原则和流程
3、战略和战术
（1）什么是战略
（2）战略分析的要素
（3）战略选择的出发点
（4）战略选择的关键
（5）什么是战术和配称
（6）踏准品牌战略5阶段的节奏
4、顶层设计和战略确?
（1）案例分享：?本茑屋书店
（2）案例分享：?本GRAND TREE购物中?
（3）案例分享带来的启示
（4）?场景?解读?活?式
（5）为什么要讲购物中?的品牌?？
（6）购物中?顶层设计和战略确?
三、新消费的底层逻辑变迁
1、概述——逻辑变了，?切都要改变
（1）新消费的定义、变?和影响
（2）新消费底层逻辑变迁的驱动因素
2、新消费时代?货场的变迁
（1）消费者的代际变迁
（2）消费者的??结构变迁重构消费场景
（3）新?代消费者的?我意识觉醒
（4）产品属性的变迁
（5）消费内容的变迁
（6）渠道全域化
（7）场的属性变迁
3、新消费时代的核?特征
新消费时代?货场重构的典型特征
?是?切的基础，得消费者得天下
四、消费者和消费市场的发展趋势
1、消费者?为和决策过程的研究
（1）消费者调研的悖论
（2）消费者到底需要什么？
（3）如何做消费者洞察
（4）关注消费者动机确定零售?向
2、消费习惯和市场趋势的研究
（1）掌握市场研究的?法和?具
（2）了解市场需求和变化
（3）了解技术、社交媒体和移动互联?的影响
（4）明确商业企业未来的MISSION
3、2024年消费者趋势和洞察
4、2024-2025年消费市场的??趋势
结语：摸着?本过河——从?本商业发展现状看中国购物中?的?向
第三模块 运营管控与业绩提升
课程前言：
拆解购物中心，帮你正确认知它的生态系统？
2023年商业地产发展报告解读？
一、商业地产生意经
1、流量服务的底层逻辑
（1）拆解流量的构成
（2）公域流量服务最大化
（3）私域流量服务最大化
（4）PR、SP、FP 模式转变
2、商业地产赚钱模式
（1）保底租金
（2）联营扣点
（3）两者取高
（4）自营方式
3、商业项目市场价值
4、运营管理关键点
二、竞品项目及自身扫描
1、竞品项目与自身镜像扫描
2、项目全生命周期曲线图
3、运营策略针对性制定
4、差异化标签与品类细分
5、一铺一价测算方法及解析
6、业态规划原则与差异化定位
7、品牌落位解析
8、租户组合效用最大化
三、招商调整与项目生命力
1、招商工作底层逻辑
2、租赁谈判策略
3、运营思维招商
4、创新性招商技法
5、招调策略及案例解析
6、招调复盘技法及案例解析
四、项目运营的稳场与旺场
1、商户经营状态识别方法
2、商户经营分析会与租户洽谈会
3、经营辅导与经营扶持
4、商户经营预警与的管理策略
5、商户联合抗租拆解方法及案例分析
6、收入指标与营收空间
五、精细化运营提升策略
1、北京“SKP运营策略”有效拆解-案例分析
2、上海“K11运营策略”有效拆解-案例分析
六、运营管控十问
1、筹开期项目，招商瓶颈突破的具体方法有哪些？
2、培育期项目，如何解决营销活动带动客流和销售效果？
3、培育期项目，保招商率还是保租金收缴率？
4、成长期项目，如何选择品牌级次和租赁价格？
5、成熟期项目，如何平衡营业收入和提档升级？
6、通过REITS、CMBS退出，如何制定前期销售策略？
7、筹开期与运营期，市场营销活动的侧重点有什么不同？
8、如何有效组合和开展招商沙龙？
9、如何拆解商户抗缴租金？
10、如何有效打造私域流量？
第四模块 推广管控与品牌塑造
一、企划岗位职责与考核
1、企划负责人岗位职责
2、活动策划组人员分工
3、企划部考核指标
二、企划部工作分类
1、行销活动
2、项目包装
3、美陈设计
4、宣传推广
三、商业项目整体包装
1、广告点位确立
2、导视系统指引比重
3、导视系统内容设置
4、活动展示物料设计与安装
5、各类印刷物料出街
6、商场主视觉与档期宣传
7、主视角设计步骤
8、主视角八个注意事项
四、微营销运营方向
1、商场线上平台生存环境
2、公众号搭建和运营逻辑
3、社群营销推进策略
4、线上直播带货模式
5、小程序商城平台运营
6、VR购物
7、线上跨界
五、商场客户服务系统
1、日常顾客的服务系统
2、商场会员制的重要性
3、会员系统的搭建与维护
4、会员活动开展策略
5、客户服务类物品的采购及应用
6、异业合作及专属折扣
六、运营企划与业绩提升
1、项目筹备期/招商启动期/招商推广期/开业筹备期
（1）企划部工作内容与工作重点
（2）企划赋予筹备期的运营策略
（3）开业期工作内容与工作重点
2、会员建立及推广
3、客流闭环与业绩提升
4、全年企划大纲与执行
5、行销活动案例分析
6、微营销案例分析
7、市场调查定期开展
8、消费者黏性与主力店活动配合
七、运营美陈企划与案例分析
（1）美陈策略
（2）什么叫美陈
（3）“美陈”解读
（4）美陈的基本要素
（5）美陈需要注意事项
2、美陈案例分析
（1）泛灯光案例
（2）主题IP美陈案例
（3）装置艺术展
（4）主题街区改造
（5）节日美陈案例
第五模块 案例研讨与出谋划策
参加学员可自带项目，并准备项目介绍PPT（10分钟内）或项目介绍资料，请自我介绍项目（10分钟内），并提出相关运营困惑。届时，我们将邀请授课老师们和所有学员对您的项目进行研讨，就项目存在的困局问诊把脉，并出谋划策，提供可行并具有可执行性的建设性意见。
第六模块 商业物管与项目增值
一、对商业地产物管的认知
1、对有形资产的认知
2、对商户满意度的认知
3、对维护管理的认知
4、对运营成本的认知
5、对风险管控的认知
二、商业地产物管管控方向
1、战略领导力的能力领域
2、项目生命周期的四个阶段
3、设施维护管控的成本效益
4、成本和预算对项目估值的影响
三、商业地产物管管控内容和方法
1、战略领导力的能力领域
（1）战略规划能力
（2）角色能力
（3）激励能力
（4）执行能力
2、项目生命周期的四个阶段
（1）项目输入
（2）质量管控
（3）检测执行
（4）合同结束及评估
3、设施维护管控的成本效益
（1）建立管控清单
（2）设施的评估和检查
（3）典型的维护活动
（4）应急机制
（5）设施采购
（6）可持续性与用户满意度
4、成本和预算对项目估值的影响
（1）成本控制策略
（2）有效的预算
（3）资本化与费用化
（4）合同风险及应对
四、商业地产物管体系的建立
1、CS服务体系
2、绩效考核体系
3、质量提升体系
4、数字化体系构建
