房课网培训考察公开课 郑州课程

《2020房企科学拿地决策逻辑、项目投资风险关键点识别、投资测算方法及法务风险规避》

【课程对象】

  1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;

  2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

【金牌导师】

  张老师:

  现任某TOP10房企华南大区投资总,曾就职于深圳万科地产、卓越集团投资总。在深圳从事投资工作至今,签约项目二十余个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。

【课程大纲】

  第一部分 房地产投资实务与拿地决策

  一、拿地决策

  1、典型房企投资策略:

  (1)私企:

  案例:碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求

  案例:融创的投资区域,收并购鼻祖

  案例:万科的投资区域,最授权的管理机制

  (2)国企:

  案例:招商蛇口

  2、土地价值判断

  (1)拿地方法:把握好天时、地利、人和

  (2)拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益

  (3)项目研判的四个维度:土地、效益、市场、风险

  二、投资交易模式

  1、交易类型:一手项目、二手项目

  2、交易模式特点及难点:

  (1)特点

  (2)难点

  (3)招拍挂交易方式简析

  (4)收并购交易方式简析

  (5)城市更新交易方式简析

  三、地产投资的流程

  1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改

  2、土地信息的收集:信息的来源与种类

  3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度

  4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准

  5、可行性研究报告

  6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议

  7、投资达成

  8、投资达成后事项

  四、地产投资未来的趋势与机遇把握

  1、行业进一步集中化,中小企业面临要“规模“还是要”差异化“的抉择

  2、投资的趋势进入后碧桂园/恒大时代

  3、未来投资布局明确:聚焦城市群、找准增长点、深耕优势区域

  第二部分:房地产投资测算

  【问题1、2、3、4】

  一、投资测算的经济可行性研判

  1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策

  2、财务测算的前提输入条件:设计规划指标、销售计划、运营计划、土地成本、建安成本、三费、三税、经营物业假设、融资方案

  3、财务测算的输出结果:核心评价指标、现金流量图、敏感性分析

  4、生成可行性研究报告

  二、财务测算模块解析

  1、招拍挂项目测算

  (1)城市板块深化研究:如何充分认知市场

  (2)测算视角下的产品最优化:怎样提高货值?

  (3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?

  2、收并购项目测算

  (1)溢价的处理:直接处理、间接处理

  (2)税务的特殊处理

  (3)不同交易架构对测算的影响

  第三部分:投资相关法律实务

  一、在建工程转让

  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

  2、法律风险及防范措施

  3、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案

  二、股权类合作开发

  1、法律特点及优劣势

  2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险

  3、法律风险防范

  (1)股权收购之买新不买旧

  (2)股权收购之收购还是增资

  (3)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款

  4、股权收购的特殊情况

  (1)土地尚未落实

  (2)拟收购的股权未实际出资

  (3)已质押的股权能否转让

  (4)拟交易的股权存在其他权利瑕疵(如已转让第三人但未办理工商变更,股权代持)

  (5)收购国资股权,外资股权

  三、联营型合作开发

  1、法律特点

  2、法律风险及防范措施

  四、委托代建代管

  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

  2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施

  五、投资法务尽职调查

  1、尽职调查:财务、法务尽调元素

  2、需发表意见及风险预估

  (1)基础信息调查

  (2)股权并购类法务风控

  (3)股权并购类税务风控

  (4)资产收购类法务风控

  (5)权益合作——代建&权益收购

  六、投资法务设计思路

  1、如何设置交易架构

  2、如何约定交易价款

  3、资金支付原则、节奏设计思路

  4、违约责任设计思路

  七、投资法务疑难杂症

  1、标的资产的自身瑕疵

  案例一:坂田项目(规划冲突)

  案例二:南山项目(拆迁不可控)

  案例三:惠州项目(土地无法移交)

  2、行政审批的风险

  案例四:龙岗项目(政策变化)

  3、或有负债出现的风险

  案例五:平湖项目(涉诉)

  4、土地成本及税务风险

  案例六:宝安项目(土地成本是否抵税)

  5、合作方风险

  案例七:资产包(优先购买权)

  案例八:惠州项目(合作方意愿)

  第四部分:房地产融资方式及策略

  一、中国房地产融资现状和前景

  1、穿透原则精准打击银行、信托渠道灰色地带

  2、当下房地产项目现存融资方式

  3、更多房企寻求合作,“大鱼吃小鱼”也愈演愈烈

  4、资产证券化开始快速发展

  5、融资分化指引地产未来方向

  二、房地产融资产品

  1、银行资金

  2、房地产信托资金

  3、房地产保险资金

  4、地方及国有金控平台

  5、房地产企业债券

  6、房地产公司上市

  7、房地产资产管理计划

  8、中小房企与房地产私募基金

  9、房地产资产证券化

  第五部分:产业地产投资

  一、产业勾地模式:案例

  1、自带产业模式

  2、先住后产模式

  3、借鸡生蛋模式

  4、资源合作模式

  二、勾地项目流程

  三、产业地产盈利模式

  案例:联东

  案例:天安

  

课程说明

【主办机构】房课网
【时间地点】5月23-24日,郑州(具体课室开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】5800元/人元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】全国免费学习热线:400-850-2006
微信咨询:QQ12897624       QQ:12897624    
【注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-850-2006】
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