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《土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究》

【课程背景】

  城镇化与乡村振兴,以及防范金融风险对政府融资平台的融资限制,大规模实施旧城改造和城市更新,使得企业参与一级开发可能性越来越大。

  土地一级开发由于政策、法律等限制,与二级开发在开发思维、方法、模式等方面有着本质的差异。

  城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱,土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题,为企业开发带来不少难题。

  一方面,企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动,能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果;另一方面,开发过程中一旦一级开发问题没有处理好,就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。

  所以:企业在参与乡村振兴、城镇化过程中,如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。核心提示:随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现,土地开发重心:

  1、从城市中心向城市郊区转移;成片大规模复合开发、区域开发

  2、从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移

  3、从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变

  4、从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变

【课程收益】

  1、一级开发的机遇:城市更新、乡村振兴、城镇发展与政策

  2、土地一级开发与二级开发:思维、模式与关系

  3、一级开发基础、一二级开发联动以及相关法律要求

  4、土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径

  5、政企合作模式、资金流转与土地流转

  6、如何实现土地有效获取和资金的有效流转

  7、国内先进案例分享以及关键问题处理机制

  8、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析

  9、土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立

  10、一级开发退出、风险与风险控制模式设计

【课程对象】

  1、房地产开发公司董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总

  2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者

【金牌导师】

  杨老师:

  清华大学、北京大学等客座教授,清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授

  区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家

  原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理

  二十年房地产、城市战略咨询经验;先后为中建、中铁、中铁建、中航、中粮、中交、万科、华夏幸福、鲁能、金地、华侨城、金融街、北辰集团、融信、金茂、碧桂园等行业领先企业内训;并先后为上海自贸区、华夏固安工业园、天津滨海新区、重庆两江新区、华侨城、上海迪斯尼、丽江古镇、峨眉山国际旅游度假区等国内著名项目提供服务。

【课程大纲】

  第一部分:一级开发机遇

  Part 01:乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发

  1、城镇化、城市化与乡村振兴

  2、乡村振兴发展之路

  ●为什么是乡村振兴

  ●乡村振兴与土地以及开发…

  Part 02:乡村振兴与城镇化政策支持

  1、乡村振兴、城镇化政策解析

  2、国际先进国家的政策解析

  ●日本、美国、欧洲的经验

  ●德国、英国的经验…

  Part 03:一级开发的规范与要求

  1、我国现行法律体系对土地管理的要求

  2、土地出让金管理和土地储备金管理有关规定

  ●国家对土地开发的法律规定;

  ●土地出让金的收支两条线;

  ●土地储备金管理

  ●相关规定带来的操作问题…

  3、土地一级开发操作主体的变迁

  第二部分:一级开发的区域发展思维

  Part 04:区域开发含义和现状

  1、区域开发概念、来由;我国区域开发现状

  2、区域开发与房地产开发

  ●功能内部化

  ●价值外溢与增值性

  ●分区与分期…

  3、区域开发的主要内容

  4、区域开发操作主体要求

  5、区域开发与房地产开发的差别、关系

  Part 05:区域开发定位与规划

  1、区域发展与定位

  ●定位的重要性

  ●区域定位与产业定位

  ●定位与区域营销

  ●区域定位与区域规划

  ●定位与财务测算

  2、区域规划基本原则

  ●土地价值属性原则

  ●开发分期原则

  ●价值兼容原则

  ●价值增值原则…

  3、区域规划与开发策略实现

  第三部分:土地一级开发基础

  Part 06:土地一级开发与流程

  1、土地生命周期与一级开发概念

  2、土地开发的几个环节

  ●城市进入性;区域开发商业模式设计。定位与规划;区域运作策略与土地营销;区域增值…

  3、土地一级开发的基本流程

  4、传统一级开发的模式

  ●北京模式、重庆模式、杭州模式…

  Part 07:企业参与一级开发模式分析

  1、全程运营模式

  ●模式解析;全程运营模式的要点

  2、主导整合(资源整合)模式

  ●模式解析;操作要点与成功要素

  3、一级主导(二级合作)开发模式

  ●模式解析;操作要点与成功要素

  4、一二级联动开发模式

  ●模式解析;操作要点与成功要素

  5、PPP投资(公建代建开发)模式

  ●模式解析;操作要点与成功要素

  Part 08:国内一、二级土地联动开发案例分析

  1、案例选择标准

  2、案例分享(详细讲2-3个)

  ●民企参与土地一级开发案例:峨眉山项目、扬州广陵开发、青岛南山集团项目…

  ●国企参与一级开发案例:海南鲁能一级开发、

  首创海口一级开发、中交一级开发…

  3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段

  ●发展历程讲解

  ●开发企业介入机会与土地获取条件锁定

  ●定位与规划调整策略(及效果分析)

  ●公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用

  ●二级市场价值定义一级土地价值的开发策略

  ●一级开发控制二级土地的措施

  ●二级开发与公共设施开发的互动性分析

  ●政府对一级开发的支持

  第四部分:一二级联动问题解析

  Part 9:一级开发过程中的核心问题

  1、土地流转方式

  ●土地性质、土地指标;土地流转进程安排;土地流转中的成本概算

  2、资金流转方式

  ●合作投资方式;投资概算;投资计划(年度、季度);投资与收益关系概算(年度、季度)

  ●资金监控方式

  ●国内一级开发典型的资金流转模式讲解

  3、合作方式(合作协议中明确)

  ●合作方的权利;合作方的责任(各方干什么);合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制

  Part 10:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)

  1、土地控制含义及控制方式

  2、合作协议控制

  3、规划控制

  ●控制要点、城市案例启示

  4、关键设施控制

  ●控制要点、城市案例启示

  5、流程控制

  ●控制要点、城市案例启示

  6、其他控制方式

  第五部分:一级开发中的成本与风险

  Part 11:一级开发中的成本构成

  1、成本控制风险与关注因素

  2、总的成本构成

  ●各成本项的构成与比例关系;各成本项的影响因素;各成本项对一级开发总成本的影响

  Part 12:土地一及开发中风险与控制

  1、一级开发收益来源及影响要素

  ●一级开发正常投资收益

  ●提前获得和控制土地收益

  ●公共设施收益

  ●运营收益

  2、影响一级开发收益因素

  ●高资金成本因素

  ●融资渠道因素

  ●政府诚信不可靠

  ●土地不可控因素…

  3、一级开发中可能的主要风险

  ●投入成本风险与控制

  ●规划实现的风险;

  ●市场不可实现

  ●土地开发中的拆迁问题

  ●增值收益分成实现风险…

  4、规避一级开发收益风险探索

  ●开发流程控制

  ●成本归属划定与约定

  ●投资规范问题

  ●合约规范与要求

  第六部分:区域开发、一级开发区城市进入性问题

  Part 13:一级开发与二级开发城市选择

  1、一级开发、二级开发关系

  ●二级开发城市选择

  ●房地产市场城市分类

  ●不同房地产市场中一级开发的机会分析

  2、一级开发城市选择特征

  ●土地市场是房地产市场关系

  ●产业、人口对一级开发影响

  ●城市、城市群与一级开发

  ●一级开发城市选择要求…

  3、一级开发城市选择中关注的问题

  第七部分:一级开发与一、二级开发中的政企合作模式

  Part 14:政企合作模式

  1、政企合作投资模式

  ●股份构成关系;出资方式与界定;企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;股份与增值收益的关系…

  2、政府合作的管控模式

  ●管理架构设计;管理层人选界定;决策机制与流程;资金管理、投资决策机制与管理…

  3、政企合作中权、责、利界定

  ●政府的权、责、利;投资企业的权、责、利;合作组织的权、责

  Part 15:政企合作协议要点(结合案例)

  1、一级开发协议的主要内容与结构

  2、结合案例(成功合作协议)合作协议的关键点讲解

  ●关于合资公司的约定

  ●关于项目定位与规划的约定

  ●关于基础设施建设的约定

  ●关于土地出让与土地指标的约定

  ●关于成本约定与资金流转的约定…

  Part 16:退出与退出机制

  1、一级开发企业退出的含义

  2、一级开发企业退出的几种方式

  3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题

  4、退出过程中核心问题的处理方案

  5、方便退出的机制设立

  第八部分:现场讨论与课程小结

  

课程说明

【主办机构】房课网
【时间地点】2月29-3.1,深圳(具体课室开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4980元/人元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】全国免费学习热线:400-850-2006
微信咨询:QQ12897624       QQ:12897624    
【注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-850-2006】
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