房课网培训考察公开课 武汉课程

《赢在招调——商业地产营运期招调秘笈》

【课程背景】

  2018 年,全国已开业中大型商业地产项目约 5000 个。2019 年新开业项目近 1000 个 , 连锁品牌拓展过于倾斜一线城市,中国商业地产市场供需严重失衡,招商面临前所未有的困难,营运面临专业制胜的挑战。同时,经济增速明显放缓,消费需求不足。预计 2019 年国内市场供需失衡将达到近年来的峰值,商业地产将迎来最低潮的几年。

【课程收益】

  站在资产管理的角度,从后置财务指标与前端业务指标联系,从资产估值方式拆解到20个核心业务指标的分析,再从指标分析到实际营运具体策略、帮扶商户提升销售的解决方案,指导学员掌握一系列经营分析、经营辅导、经营扶持专业营运技术,克服“收租难”这个核心痛点;招商课程中,区分小规模招调和大批量租决到期招调两种情况,详细指导学员掌握经营评审、租金定价、业态规划、商铺划分等实战方法,彻底解决 “空铺多”“涨租难“这两个核心痛点。

【课程对象】

  涉足商业的房地产开发公司中高管;商业管理公司、资产管理公司中高管和一线骨干

【金牌讲师】

  杜老师:

  原万达商管区域公司总经理

  职业经历如下:

  杜老师拥有27年商业经验,10年总经理经验、3年区域总经理经验、2年顾问和讲师经验。

  2017年至今,杜老师专职商业地产咨询顾问和培训,内训和顾问企业包括:瑞安集团、万科集团、银泰置业、港铁(广州)、中国卫星通信集团、绿地、招商蛇口、杉杉集团、南国置业、青特置业、中建三局等公司。

  2011年到2016年,历任万达商管集团广场总经理、区域公司总经理

  其中常州新北万达项目不但实现“按时、满铺、精彩开业”,而且超越集团预期,被评为全国优秀项目。开业以来,新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心,综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014年租赁决策到期招调实现租金增长38.5%。

  由于各方面表现出色,在万达的五年间,杜老师曾经:

  主办过两次优秀广场现场经验分享会,每次接待300多位来自总部和全国各地的总经理;

  连续五年被评为全国优秀总经理;

  由于表达和学习、写作能力出色、教练技能出众,杜老师成为:

  万达学院商管核心岗位标准化课程体系讲师之一2015年;

  《万达集团商业地产系列丛书》编委之一2014年

【课程大纲】

  第一部分:新形势/新概念

  一、 新形势

  1、 购物中心的昨天

  2、 购物中心的今天

  二、 新概念——商业地产底层逻辑

  1、 我们的顾客是谁?

  2、 顾客向我们购买什么产品?

  3、 商管与资管有什么不同?

  4、管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同?

  5、运营部门四大职能角色定位与责任界面

  6、 购物中心四大发展阶段

  7、核心运营指标【重要】

  三、经营策略【作用:制定项目的中长期发展战略目标】

  经营策略是定位(战略)制定后的战术执行、资源配衬, 指导各部门统合增效。

  1、三年规划

  2、大事记

  3、SWOT分析:【课堂练习】案例法练习SWOT分析【重要】

  4、 广场定位

  5、招商调整

  6、营销企划

  7、经营目标

  第二部分:招商调整—作用:提升出租率租金收益和商业品质

  一、【作用:提升出租率租金收益和商业品质】【重要】

  1、主动调整的4种类型

  2、被动调整的4种类型

  3、小规模招整的业务要求:避免9大陷阱、快招快开

  4、新开业广场首年特别注意:

  (1)招调4大原则

  (2)大营运5大要点

  5、小规模招调的管理流程和制度:6步定局、3大纪律

  【课堂讨论:结合案例,讨论冷区商铺招商思路】

  二、大批量招调

  1、建立品牌库的正确方法【案例】

  2、经营评审

  (1)广场定位评审

  (2)广场经营评审【重要】

  3、租金定价

  (1)总租金定价3个方法

  (2)小商铺租金分解4个原则

  (3)租金谈判4个实用方法【案例】

  4、租赁面积

  (1)主次力店面积占比

  (2)小商铺铺位切分4个原则

  (3)工程改造增加租赁面积

  5、业态、动线和品牌落位【案例】

  6、商务条件

  (1)主条件

  (2)附加条件

  (3)房产技术条件

  【完整案例解析租决到期大规模招调实施步骤、招调前后落位和租金收益对比】

  第三部分:经营分析与辅导【重要】

  【作用:找到问题商户,以便及时预警,确保高出租率;

  为招商储备争取时间;铺垫尽可能大的未来涨租空间】

  【重要】

  1、 经营信息【作用:独立穷尽的信息数据,是经营分析的基础】

  (1) 信息化大数据系统的基本构成和预算

  (2) 6大经营台账

  2、 基本分析法

  (1) 发现问题的方法——MECE原则

  (2) 解决问题的办法——逻辑树纵横分析法

  3、经营预警——盈利能力分析【作用:及时发现问题商户,实施经营预警】

  (1)通用保本分析法

  (2)服装品牌快速效益分析法

  (3)餐饮品牌现金流分析法

  4、经营辅导——销售能力分析和辅导【作用:通过销售分析和经营辅导,减少掉铺、提升收租率;减轻招商压力,提高出租率】

  (1)如何评价一家购物中心的整体销售能力?

  (2)评价商户销售能力的指标

  (3)诊断商户销售问题的方法

  案例详解服装和餐饮业态销售分析和经营辅导办法。

  (4)日周月销售分析侧重点

  (5)辅导商户销售提升的方法

  5、客流分析

  (1)如何评价一家购物中心客流好不好?

  (2)如何测算一家购物中心的客流预警值?

  (3)如何评价一家购物中心的客流使用效率?

  (4)如何判断冷区商户的租金合理性?

  第四部分:经营扶持【重要】

  【作用:对预警商户、特别需扶持商户的扶持办法】

  【重要】

  1、 经营扶持品牌如何选定?

  2、 经营扶持五大类

  (1)多经扶持如何做?

  (2)媒体推广如何做?

  (3)营销活动如何做?

  (4)补贴礼品如何做?

  (5)租金减免如何做?

  【案例详解各业态经营扶持有效方案】

  第五部分:营企联动【重要】

  1、 经营扶持品牌如何选定?

  2、 经营扶持五大类

  (1)多经扶持如何做?

  (2)媒体推广如何做?

  (3)营销活动如何做?

  (4)补贴礼品如何做?

  (5)租金减免如何做?

  3、案例详解各业态经营扶持有效方案

  招商调整十大难点和解决方案

  1、如何在大面积调整中实现新老品牌无缝衔接,不出现空铺和租金空窗?

  2、租金标准制定原则:价格究竟是“以铺定价“还是“以牌定价”?合同期如何合理设定?

  3、 部分重点品牌确实无法达到租金标准的情况下,要品牌还是要租金?

  4、个别有重大意义的主动招商品牌在谈判过程中卡壳,怎么办?

  5、工程条件无法满足品牌的个性化需求怎么办?

  6、租决调整已进入二装管控阶段,意向品牌突然掉铺,怎么办?

  7、租决到期大面积调整时,广场既要为新商户提供足够好的装修条件、又要为老商户提供正常的营业条件,如何兼顾?

  8、如何策划实施新招调品牌开业亮相大型企划推广活动?

  9、如何提高新品牌存活率?

  10、任务重、时间赶、人手紧,招商团队如何高效组织?

  【Q&A】

  

课程说明

【主办机构】房课网
【时间地点】11月16-17日,武汉(具体课室开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】4800元/人元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【报名咨询】全国免费学习热线:400-850-2006
微信咨询:QQ12897624       QQ:12897624    
【注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-850-2006】
返回首页
登录 后获取推广本页推广网址。