【课程背景】
商业项目必须以市场的需求为尺度，以经营的目标来规划产品，且保持用好产品赢得市场，以良好口碑、精细化运营管理保持市场的领先优势才是运营管控的上策。商业地产项目的打造应该以终为始，全生命周期业务链价值的专业梳理，才能实现运营管理、规划设计、财务收益的有效搭建，彼此赋能才能达到三方平衡。商业项目通过规划设计创造场景，通过招商注入内容，通过精细化服务增添收益，最终才能导演出一场精彩的消费大剧，而大剧的主角是消费者，商业项目成功的大幕由消费者拉开才能真正成为点金之笔，这也是我们这次开课的主要目的。
【课程大纲】
第一部分 从营运角度看商业空间规划
一、商业地产全生命周期价值梳理
1、商业地产的四个维度
2、全生命周期梳理商业地产价值链
3、商业地产目标搭建三条线平衡：运营+设计+财务
二、从规划设计角度看商业地产开发流程
1、商业地产业务链的角色扮演
2、商业地产开发三条主线
3、规划设计核心流程
4、商业地产设计关注点
三、商业规划指导建筑规划
1、建筑规范基本知识（建筑分类、城市道路、各类红线、建筑退距、各类指标等）
2、商业规划概念
3、商业规划与商业定位（土地获取前/土地获取后）
（1）土地获取前：前期研究：城市基础研究、城市商圈研究、地块交通研究、地块指标研究
（2）土地获取后：分析研判：区域功能属性判断、市场竞争格局判断、商业定位方向判定、项辐射范围判定、项目体量判定、目标消费客群认定、动态发展策略判定、初步业态比例分配分析
（3）输出成果：效益目标与规划指标平衡（目标客群、档次及特色、确定主力店、业态组合及例、目标租金测算）
4、商业规划与建筑规划关系
5、建筑规划原则
四、从经营角度看规划设计研究
一、场地研究
1、地块形状及尺度
2、地块规划指标
3、交通规划
4、人流规划
5、车流规划
二、动线设计
1、动线分类：概念、动线原理
2、单动线：轴长、形态
3、多动线：设计要点、避免问题
4、垂直动线：垂直交通类型、垂直电梯、扶梯
5、后勤动线：设置模式、封闭分散卸货模式、混杂分散卸货模式、不同业态卸货需求、卸货注意事项
三、空间节点
1、中庭：空间尺寸、空间创造趣味性（叠加、栏杆、无柱空间、天窗、活动设施预留）
2、通道：尺寸
3、其他公共空间：广场（入口广场、下沉广场、屋顶空间、天桥连廊、促销及活动场地点位规划、商户外摆规划等）
四、停车系统
1、车库出入口
2、停车数量与商业规模关系
3、坡道和停车位
五、商业形象
1、建筑表皮
2、公共空间利用：广告位设计：室外广告位种类、广告位设计
3、公共区域环境：背景音乐/美陈装饰/橱窗展示/广告/卫生保洁/绿化/三度（温度、湿度、照度）/味道/设施设备等
4、经营形象环境：形象管理（门头店招/橱窗/三度/陈列/宣传/促销/卫生/绿化/音乐等）
六、建筑指标
1、层高
2、柱网
3、实用（得房）率
4、商家参数：主力店（百货、超市、影院）、次主力店（快时尚等）、店铺面宽比
七、消防
1、消防分区
2、消防性能化设计
3、消防卷帘特点与适用范围
八、设备
1、机电设备设计原则：提前介入、多专业交接、成本控制、交付界面对设计界面影响、
2、强弱电布置
3、智能化系统布置
4、暖通机房及通道布置
5、供水、排水布置
第二部分 精细化营运管理创造新价值
一、稳住场子的运营执行管控策略
1、开业筹备及开业庆典
（1）商家营业准备
（2）二次装修
（3）商场开业准备（商业氛围营造/市场营销推广策划）
（3）项目综合验收（项目/商户）
（5）经营所需证照
（6）政府报告
（7）开业庆典：安全/工程/环境/交通/商户等的保障
（8）开业营销：活动实施与管理
2、商业地产项目现场管理
（1）营业秩序管理：开闭店/巡场
（2）人员定岗管理：行为规范/经营规范
（3）服务优化管理：客户投诉（商家/消费者/其他），商家服务（租赁进场与退场/人员/证照/信息发布/服务申请/商家沟通与会议等），消费者服务,满意度调查（商家/消费者）
（4）经营装修管理：（公共部位/商户）
（5）安全与突发事件处理：社会关系/客户/商户/危机公关
二、提高经营坪效与控制营运成本
1、租赁体系相关费用：租金/物业管理费/推广费/能源费
2、营运计划和财务预算
3、营运成本控制：公共用电/公共水费/清洁费/设备器材维修费及更新费/建筑物维修费/景观设施维护费/人事费用/停车场管理费需定期专人维护保养的设备项目/需大型修缮或更新的项目
三、营销推广品牌价值与业绩提升
1、营销计划
2、各阶段营销策略（培育期/成熟期/调整期）
3、营销活动分析
4、品牌建设
6、新媒体运用
四、新技术运用提高管理效率
1、信息管理概述
2、大数据决策报表分析系统体系
3、信息系统内容（BI系统、服务系统、营运系统、多媒体系统、客流系统）
五、培养消费者忠诚度的服务思路
1、会员体系
2、会员发展
3、会员管理
4、会员分析
六、提升效益的项目经营分析策略
1、招商管理分析
（1）理解招商
（2）招商租赁流程
（3）租户研究
（4）招商策略
（5）契约管理
（6）招商执行
2、招商优化与变更管理
（1）品质管理分析
（2）品牌监控
（3）经营分析
（4）业绩分析
（5）客户满意度分析
（6）客流与车流分析
（7）营销推广分析
七、实现资产增值项目调改策略
1、商业地产项目调改分类
（1）招商调改优化
（2）营运调改优化
（3）物业硬件调改
2、开业后营运所处阶段及其特点
3、商业地产项目不同阶段调改思路
4、商业地产项目调改后复盘评估
