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《2021双集中供地背景下,以地块研判为核心的拿地实操策略与核心要点把控》

课程价值

1、有助于房企制定科学合理的拿地策略,轻松拿地,实现土地效益最大化;   2、有助于房企建立完善的拿地风控机制及预警能力,力争拿地环节“零风险”;   3、提高房地产企业投拓人员的决策能力,培养统观全局和系统思考的能力;   4、从土地现场勘察、信息收集、尽职调查、风险评估、市场与产品分析等流程的规范化和精细化的纵深研究,建立完善的土地经济指标测算模型,进行系统的土地经济指标测算。

课程对象

1、房企董事长、总裁、总经理、区域总、城市总、项目总等决策层及高管领导; 2、房企战略发展、投资拓展、法务、营销、工程、设计、成本等专业部门领导及业务骨干成员。

课程大纲

  【课程背景】

  自今年2月底自然资源部公布“两集中”土地出让政策后,3月12日,安徽省自然资源厅发布《关于做好2021年住宅用地供应分类调控有关工作的通知》,要求科学编制实施住宅用地供应计划,坚持做好住宅用地信息公开,实行住宅用地集中出让,加强监测监管和考核评价,保障房地产市场健康稳定发展。

  再看刚刚过去的5月7-8日,杭州首批集中供地的57宗地块全部成功出让,总出让面积约301.8万平方米,总建面约757.2万平方米,总成交金额1178亿。至此已有青岛、郑州、杭州等十余个重点城市实施或发布通知准备实行住宅用地“两集中”政策。

  集中供地政策有助于减少土地哄抢,促进各地土地交易市场平稳,是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。“两集中”政策确定后将与“三道红线”、房贷集中度共同形成房地产长效调控机制。住宅集中供地将引发行业变革,对不同企业、城市的行业竞争协作等产生巨大影响。

  集中供地政策使房企拍地难度增加,房企必须把握时机和增强择地能力,资金实力强劲的大型房企、国企、央企将存在更多的拿地机会,让房地产市场更具有可控性,一个长期、良性发展的市场才能赢得资本市场的青睐。这就导致中小房企生存空间缩小,“捡漏”拿地的难度进一步加大,较小规模的房企将进一步退出一二线城市,倒逼转移到三四线城市,对小规模房企的战略选择产生较大影响,同时大中城市房企集中度可能会进一步提升。在各地方政府出台优化政策之前,发展型房企究竟应该如何应对?是当下房企必须高度关注的核心问题。

  【课程大纲】

  一、集中供地的挑战与困惑:宏观环境分析与应对

  1、当前房地产市场状况和主要新政解读(三条红线 /“两集中”供地 / 房贷集中度 / 土地出让金划转税务部门征收新规等)

  2、房地产行业发展趋势及核心城市(区域)投资价值分析

  3、城市(区域)营销市场调研判断及土地新政的变化

  4、2021年,哪几类房企最危险?当下房企的八大焦虑

  5、试错零容忍情况下,房企投拓人员该如何重新定位?

  6、投资拿地判断宏观经济形势的几个关键性指标

  7、拿地“1拍3”后,房企财务、投资和业务运营的应对策略

  二、投资决策的宏观定见:市场分析研判和预测

  1、意向城市土地市场分析及目标地块分析

  2、发现城市投资新机会的三个量化工具

  3、区域市场分析、判断及竞品分析

  4、市场分析解决的主要问题:如何在地块选择中找到三者均衡点

  5、专案市场调研指引与项目拿地建议书(前策报告书)要点

  6、如何判断投资整体策略?如何预见城市发展与板块发展潜力差异

  7、如何在有限时间内完成土地价值研判?

  案例:预见市场趋势:如何识别和预判城市房价走势的分化

  案例:不同城市的市场热度预判与市场监测方法

  案例:城市进入策略与城市经济评价新指标

  三、集中供地前准备:如何建立完善投资管理原则及动作

  1、 投资管理的三个基本原则

  2、 投资管理的五个基本动作

  (1)建立土地,客户的板块分类体系

  (2)形成板块价值增长潜力差异化判断

  (3)建立投资工作的底层工具

  (4)完成投资全流程的标准化动作

  (5)统一投资方案评审的各专业原则

  3、如何进行概念规划及强排设计(强排规划与土地指标)

  (1)如何通过强排实现利润最大化

  (2)如何做出高货值的强排方案

  (3)强排规划的产品设计要点解析

  (4)企业产品规划的标准化模板设计

  4、产品规划中的企业运营能力和销售能力支撑要素

  案例:多物业组合下的最佳容积率研究

  案例:强排方法优化和实践评估

  四、地块投资的决策依据:运营计划与资金筹划

  1、项目建设计划和运营管理要求

  2、预估建设计划和费用、预估销售计划和收入

  3、 项目财务指标分析(项目资产负债表/损益表/现金流量表等)

  4、项目的土增税等税筹

  5、满足银行贷款要求的可研报告和资金筹划关键点

  案例:运营的效益维度:如何判断地价(土地溢价)的合理性

  案例:对标房企的拿地方法借鉴(拿地的8个建议)

  案例:xx城项目测算图表与目标成本分析

  五、充分挖掘项目出价能力:地块的成本策划与测算技巧

  1、项目前期成本调研和成本策划

  2、投资收益构成分析: 项目的静态投资和动态测算

  (1)标准成本下的开发节奏与工作前置

  (1)现金流量(销售,回款,工程款,费用,税费)

  (2)税收筹划统筹与政策变化的应对

  3、投资测算技巧及常见的成本管理问题

  4、投拓老手的投资测算技巧与效率

  案例:成本视角下的投前踏勘与投资测算

  案例:房地产项目投资收益测算分析分析报告

  案例:标杆地产的新项目拿地测算表

  六、拿地创新模式与风险控制

  1、大宗地块拿地模式分析

  (1)新区域招商开发模式

  (2)主题地产(文旅、医疗、教育等)模式

  (3)城市“三旧改造”及城市更新模式

  (4)城市综合体带动模式

  (5)产业地产与TOD模式

  (6)片区开发的ABO模式

  2、拿地阶段企业间的合作模式分析

  (1)项目公司模式

  (2)合作开发模式

  (3)股权收购模式

  (4)不同模式下的利弊和操作关键点

  3、拿地实操中的投拓能力提升

  (1)土地获取过程中应关注的重点问题

  (2)土地获取过程中常出现的一些失误

  (3)如何处理土地获取过程中的政企关系

  (4)一些特殊操盘方式解读

  4、若干拿地新模式实操案例分享

  案例:六种拿地方式利弊比较及风控要点

  案例:土地交易与合作开发协议的注意事项

  案例:项目尽职调查要领及竞品楼盘分析研判

  七、新政下的房企投后关注重点

  1、投后(拿到地)工作策略

  (1)投资测算案例及基础信息搜集

  (2)投资测算表中常见的问题总结

  (3)投资测算中简算的技巧

  (4)投拓老手的投资测算技巧与效率

  (5)地产并购的六种模式与横向对比

  2、拿地后的分析思路与对标房企的关注点

  (1)项目产品精准定位与城市地图的更新总结

  (2)从评审角度思考:土地快速研判逻辑及案例分享

  (3)从经营视角看投资:标杆地产集团xx项目的启发

  (4)xx标杆地产新项目前置工作制度及作业指引解析

  3、拿地后项目开发速度加快,倒逼项目管理效率提高

  (1)大运营水平的进化

  (2)产品标准化成标配

  (3)报建与施工必须提速

  (4)战采管理精细化

  4、拿地后,营销和品牌要突破

  (1)更精准的把握客户

  (2)更精准的选择推广渠道

  (3)更强大的分销渠道整合能力

  (4)集中预售时代,重视中介渠道作用

  5、拿地后,产品力的竞争回到原点

  (1)产品研究常态化

  (2)解决实际问题,让产品说话

  (3)“标准化”≠“同质化”,抄不出来的创新能力

  (4)重视住宅精装体系等创新和迭代

  案例:xxx综合体项目投资收益测算分析与结论

  案例:房地产项目的溢价问题操作实例借鉴

  案例:“6+1”土地增储模式案例解析

  案例:解析大运营时代下的经营体系六步概要

  八、思考与研判:(互动交流)

  问题一:地块投资的目标管理与项目定位

  问题二:地货比?还是杠杆比?地块评估、投资测算的几个关键数据

  问题三:地块投资的决策核心:土地研判的不同解法,市场定位和产品设计

  问题四:地块投资的动态数据:工程编排和融资计划的数据取舍对地块判断的决策影响

  问题五:地块投资的市场实现:如何合理的预估和编排营销计划、现金回流回款计划等

  问题六:集合竞价,地块评判的动态竞争环境下的土地获取测评

  问题七:两集中政策下,亏着或者算不过来账,还拿不拿地?

  问题八:城市的地价波动风险及投资项目的投资标的风控

  问题九:收购并购类项目的实操要领及法律风险控制

  问题十:拍地拍不过别人怎么办?

课程说明

【主办机构】房课网
【报名咨询】全国免费学习热线:400-850-2006
微信咨询:QQ12897624       QQ:12897624    
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