【课程背景】
随着我国税收征管进入大数据监控的新时期,金税三期系统在全国全面应用；大数据云计算，商品编码精准锁定；国地税合并，纳税评估信息全面互通；五证合一等，征管环境和稽查环境发生了剧烈的变化，这些颠覆性变化给房地产企业的税务风险防控带来了巨大的挑战。
需要掌握房地产运营全环节合理避税的技巧，在合法合理的前提下最大限度的降低综合税负。
课程以实务案例为引，运用视频、案例分析、课堂实操、学员讨论、讲师点评等方法深入浅出地授课，咨询式培训，层层剖析新形势企业日常业务的风险防范过程和处理细节，为您详细讲解企业各项实务疑难问题的处理办法，帮您运筹帷幄做好税务规划，把涉税风险消灭在萌芽状态，通过分享实战工具，减少学员实际工作量，直接转化为工作成果
【课程收益】
1、掌握房企运营全环节的税务风险及防范措施
2、掌握房企运营全环节的税务筹划方法
3、降低房地产企业巨大的税负、增加纯利润
4、掌握房地产从拿地到清算各环节税务筹划安排
5、了解筹划方法，规避涉税风险，减少纳税成本
6、掌握并购前、并购中、并购后等环节税务筹划要点
【课程大纲】
| 第一部分 项目前期可行性研究环节税务风险防控及税务筹划 | 【案例】某地产公司江门并购拿地税筹案例 房地分离缴纳契税 2、重组拿地 【案例】某地产公司东北并购拿地案例 ? 旧改模式税务筹划（村企合作为例） ? 在拆迁安置环节的拆迁费用支付税务筹划 | |
| 一、税务风险防控 1、业务的真实性 2、可行性研究业务费用列支情况 3、外出考察情况 4、劳务费支出 5、委派任职人员情况 6、企业车辆、财产保险 | ||
| 二、税务筹划 【案例】某市国税局2020年10月接到省国税从金三系统推送的协查案件，于是进驻A房地产公司查询过往三年账目。稽查发现…… | 第四部分 开发阶段的税务风险防控及税务筹划 | |
| 一、税务风险防控 1、滚动开发成本的处理 2、人防等地下设施成本的处理 3、融资费用、大额成本费用支出的处理 4、甲供材、材料分配方法的处理 5、材料成本差异、隐瞒的“违章建筑”的处理 6、劳务费用的、部分拆迁补偿费 7、前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平” 8、以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费 | ||
| 第二部分 立项及建设用地规划环节税务风险防控及税务筹划 | ||
| 一、税务风险防控 1、各类建筑物用地情况、各类勘探、设计合同印花税 2、通过比对测算结果合理划分清算单位 3、合理规划地下开发面积、搭配不同类型的房产立项 【案例】某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查，经入库信息核对，没有发现该公司在项目开发前期有诸如勘探、设计类合同印花税入库数据。 【思考】如何控制印花税风险、如何签合同更节税 | ||
| 二、税务筹划 1、合作建房、代建房税筹 2、多处房产合并核算税筹 3、甲供材、签订承包合同税筹 【案例】HK设计公司不同项目间分配设计费 4、设计费、建筑安装工程费、隐蔽工程税筹 5、采购电梯四种合同签订方法税筹 6、违约金平销返利税筹 【案例】房地产公司设立上下游公司节增值税 7、甲指材、甲供工程税筹 8、特殊甲供工程、园区管网工程费税筹 9、园林环境建设费、公共配套设施费税筹 10、开发间接费、人员的工资税筹 11、税收滞纳金和罚款支出不能税前抵扣的税筹 【案例】某地产公司税收罚款税筹 12、购买集体福利固定资产不能抵税的筹划 【案例】BGY购买食堂车辆税筹 13、财务费用中的利息支出税筹 14、调整项目融资架构的最佳关联方贷款金额 15、企业按规定缴纳的五险一金税筹 16、业务招待费、会议费、广告宣传费税筹 【案例】猪饲料 | ||
| 第三部分 取得土地阶段税务风险防控及税务筹划 | ||
| 一、税务风险防控 1、没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证 2、土地闲置费 | ||
| 二、税务筹划 1、招拍挂模式税务筹划 2、合作建房 3、土地出让价格明显偏低时的税务筹划 4、红线外与目标地块相连接区域的税务筹划 5、出让金返还的税务筹划 6、土地征用及拆迁补偿费的税务筹划 7、招投标主体与签订土地出让合同主体的关系及管控关键 【案例】如何确定土地出让合同主体 巧签土地出让合同少交土地增值税 巧签土地出让合同少交土地使用税 | ||
| 三、二级市场拿地税务筹划 1、并购拿地 【案例】某地产公司节税97%的案例 | ||
| 17、增加扣除项目金额税筹的三个原则 18、普通标准住宅增值率税筹 【案例】B公司向A房地产公司增资2.5亿元，双方约定年收益率为15%，两年后A公司再以2.8亿元的对价赎回该项投资，共回收3.55亿元 【思考】如何签合同较节税 | 14、开发商品房与出租商品房筹划 15、在开发项目之前就先确定好购买方筹划 16、将房产销售改为股权筹划 【案例】某地产项目都是普通住宅，预估销售收入116000万元，预估全部扣除项目金额之和96049万元 【思考】如果筹划才能降低综合税负 | |
| 第五部分 竣工阶段税务风险防控及税务筹划 | 第七部分 自持商业物业经营阶段的税务筹划 | |
| 一、税务风险防控 1、收入（所得）的结转情况 2、增值税纳税义务发生时间 3、票据未到情形的处理 4、预提费用、大额成本支出的处理 5、自建自用房产、测绘面积问题的处理 6、建安成本高于平均造价的“正当”理由 【案例】2020年5月，某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查。检查人员在核对成本结转业务时发现…… 【思考】财务人员处理正确吗？如何才能用足相关税务政策 | 一、税务筹划 1、合理分解租金收入 2、变房屋出租为其他业务 【案例】某地产公司新总部土地使用税 自建办公楼出租的装修费筹划 将固定资产作为低值易耗品一次性列支筹划 购大型设备的加计扣除筹划 不构成房产的建筑房产税筹划 分清房屋出租与建筑物出租筹划 企业出租房产利用费用分别核算避税筹划 将出租改为对外投资筹划 转换房产税计税方式筹划 土地增值税清算中利用产权转移规定避税 【案例】E企业将原值1亿元的自营物业对外出租，租期三年，三年不含税租金合计2400万元，有免租期 【思考】该房地产企业如何签合同较节税 | |
| 第六部分 销售阶段的税务风险防控及税务筹划 | ||
| 一、税务风险防控 1、定金的处理 2、商品房销售数据 3、城镇土地使用税纳税额的变化 4、低价交易情况 5、委托建房交易情况 | ||
| 第八部分 转让房地产公司股份阶段的税务筹划 | ||
| 1、建好交易对手所需全部要素的公司 2、约定投资后分配比例 3、法人股东转让股权前必考虑是否要做的3件事 4、港资企业、外资企业转让股权税务筹划 5、转让股权地点、与股权并购方式下的税负筹划 6、自然人转让股权计税价格偏低筹划 7、是否先分配利润再进行股权转让筹划 8、先增资扩股筹划 9、利用股权转让时点筹划 10、去房地产化的出售节约土增税 【案例】HD投资汽车行业的税筹 【案例】某房产公司股东是法人，账面所有者权益5亿，其中账面未分配利润4亿，股权转让价6亿 【筹划】如何筹划可以节省转让股权的税费 | ||
| 二、税务筹划 1、利用土增税临界点进行合理避税 2、人防车位销售、售楼处及样板房筹划 3、营销现场费用、交房、样板房的装修费用筹划 4、赠送物业管理费、分解商品房销售价格筹划 5、通过确定适当的转让房地产收入筹划 6、销售精装房的合同签订技巧筹划 7、代收费用、毛坯房装修后销售、售后回租筹划 8、利用精装房合理避税 9、通过选用不同的利息支出扣除方法筹划 10、精装房签订合同筹划 11、代收代缴费用、广告公司筹划 12、变房地产销售业务为代建行为筹划 13、在建项目整体转让的纳税筹划 | ||
| 第九部分：现场沟通与交流 |
