海南省在开启自由贸易港建设前后，为防止房地产市场投机炒作和摆脱经济发展对房地产业过度依赖，实施了全域限购等一系列房地产调控政策，房地产市场实现平稳运行，“一业独大”的经济结构有效改善。在自贸港建设过程中，海南继续保持房地产市场平稳健康发展的同时仍需探索创新，逐步建立完善与自贸港发展相适应的住房体系。
非健康理性房地产市场制约高质量发展
海南经济发展经历过三次“大起大落”教训，其中两次与房地产业有关，分别是20世纪90年代房地产泡沫、国际旅游岛建设初期房价暴涨。近几年来，受政策利好、发展预期和生态优势等影响，海南房地产业仍然持续走高，经济对房地产业的依赖也在加深。
据统计，房地产开发投资一度占据海南固定资产投资总额的半壁江山，到2015年达到约50.8%的峰值，房地产业税收占海南地方一般公共预算收入的四成以上。房地产长期“一业独大”，对海南经济平稳健康发展带来诸多影响。
经济运行风险较高。海南省发展和改革委员会主任符宣朝表示，长期以来，房地产及相关产业占经济总量比重、房地产业投资占总投资比重、房地产业税收贡献明显偏大，如果遭遇房地产业市场快速变化，稳增长将面临较大风险。
利用利好政策投机炒作惯性强。据统计，2010年1月，建设海南国际旅游岛作为国家战略公布仅5天，全省商品房交易金额达171.12亿元，超过2008年全年总额。房地产业的波动，助长了投机心态，对经济发展造成负面影响。海南省自然资源和规划厅副厅长吴开成说，海南数次政策利好都引发大肆投机炒作房地产，导致产业结构越来越畸形。
对实体经济形成挤占效应。符宣朝认为，大量资金、土地、海域、规划指标等宝贵资源向房地产业集聚，资源虹吸效应明显，对其他产业特别是实体经济形成挤压。房地产业粗放发展与岛屿土地、岸线资源宝贵稀缺矛盾凸显。近些年海南出现的生态环保问题，不少与房地产项目有关。
短期赚快钱但长期背包袱。房地产业短期内投资、税收、土地出让等收益可观，但低品质的房地产项目质量差，特别是低端重复建设的纯住宅类房地产项目，造成房屋闲置、资源浪费等问题，实际上加重了政府中长期负担。
此外，房地产企业和投机资金共同抬高房价，推高了企业生产经营、市民生活成本，制约招商引才，也影响海南本地居民的获得感。
打出“组合拳”持续调控房地产市场
在2018年党中央国务院宣布在海南全岛建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港前后，各界十分关注海南房地产是否会“重蹈覆辙”。海南房地产市场在重大政策利好下能否平稳运行，一定程度上影响着各界对自贸港建设的信心和预期。
海南省住建厅厅长霍巨燃介绍，为防止房地产市场剧烈波动，海南打出了“两个暂停”、全域限购、加强引导管控、完善住房体系等一系列“组合拳”，促进经济结构调整和房地产业转型发展。
一是持续加大调控力度，确保房地产市场平稳运行。霍巨燃介绍，海南近几年综合运用经济、法律和必要的行政手段，先后出台了十余项涉及房地产的调控政策。为应对部分市县房地产投资过热、商品住房库存较高问题，2016年实施“两个暂停”，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。通过区别化的精准调控政策，全省商品住房库存加快消化、逐步恢复到合理区间。
特别是在2018年4月海南建设自贸港消息发布后，海南实施“全域限购”等“史上最严”调控措施，2020年3月继续加码调控，本省户籍和常住居民家庭禁止购买2套（不含）以上安居型商品住房和市场化商品住房。这一系列持续加码的调控措施，确保海南房地产市场没有因为重大政策利好出现剧烈波动风险。
二是优化考核机制，减少市县开发房地产“冲动”。海南加快实施新一轮分税制财政体制方案，把与房地产关联度最大的土地增值税、契税两个税种收入大部分集中于省级，把其他产业产生税收的大部分留给市县，倒逼市县产业转型升级。从2018年起，取消12个市县GDP、工业产值、固定资产投资考核，督促市县加大经济结构调整，降低对房地产的依赖。“这是一个非常关键和强有力的政策引导，减少了市县开发房地产的冲动。”霍巨燃说。
三是加强规划管控，从无序开发走向有序开发。树立全省“一盘棋”思想，加强商品住宅建设总量管控和年度计划管控，“房地产从无序开发走向有序开发。”霍巨燃说。同时实行最严格的生态保护政策，生态核心区、海岸带可开发的一线土地严禁用于开发商品住宅，在生态红线区周边、工业开发区、工厂、机场、公路、铁路、污水和垃圾处理场等周边可能影响居住环境质量的区域，严格控制商品住宅开发。
四是从严土地管理，合理控制房地产开发规模和节奏。吴开成表示，海南先后颁布了“两个暂停”、实行商品住宅用地计划管理、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地等政策，积极推动闲置土地、低效利用土地等存量国有建设用地的有序开发和盘活利用。
五是完善住房体系，推动构建租购并举的住房制度。2020年4月，海南试点开展安居型商品住房建设，加快实施基层教师和医务人员住房保障专项计划，大力实施人才住房保障，逐步探索建立与自贸港发展相适应的住房体系。
走出调控“阵痛期”摆脱地产“依赖症”
严格的房地产调控也带来了经济发展“阵痛期”，2018年和2019年，海南经济增速连续两年落后全国平均水平，固定资产投资也出现了持续两年的负增长。但海南省委省政府保持定力、久久为功，逐步走出调控“阵痛期”。
房地产市场基本保持平稳。霍巨燃介绍，2018年全域限购以后，海南商品房价格得到有效控制，基本保持平稳。商品房销售面积大幅下降，由2017年2292万平方米的峰值下降至2020年的751万平方米。购房对象由省外居民为主转为省内居民和引进人才为主。
投资结构明显优化。海南省房地产开发投资占固投总额的比重由2015年约50.8%下降至2020年的38.7%。固投连续两年负增长后在2020年实现转正，非房地产投资占投资比重为61.3%，比2015年末上升12个百分点。
经济结构调整成效初显。国家税务总局海南省税务局负责人表示，房地产业税收占全省税收比重自2018年以来逐年降低，2018年—2020年分别为42.7%、38.6%、35.5%。同时积极引导发展壮大新经济、培育新动能，经济结构调整成效初显，全省税收中除房地产业外的第三产业税收占比自2018年来稳步提升，分别为29.6%、31.0%、34.1%。
海南省委主要负责人表示，虽然全省房地产业投资占比以及房地产业税收占比均大幅下降，但GDP和税收仍保持稳定增长，成功走出房地产调控的阵痛期，经济结构调整方面打了一场“翻身仗”。
霍巨燃表示，“十四五”时期，海南将发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房等四类住房，构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。房地产调控思路仍将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，压实市县主体责任，实施一城一策，保持政策的连续性、稳定性。
记者在采访中也发现，海南有的城市调控“一刀切”做法也导致了虚构资格、价外加价、变相涨价、捂盘惜售等系列市场乱象，下一步仍需根据自贸港建设的需求和“一城一策”的要求不断完善细化调控措施，推进房地产市场持续健康发展。